同村之间的小产权房小产权房交易合法性解析-2024深圳小产权房信息

首先，小产权房并非法律上的概念，它只是民间对一类特定房产约定俗成的称谓，小产权房通常分为以下几类：

第一，最常见的小产权房，即占用集体用地或耕地，将农民集体用地使用权流转，进行商品房开发建设的情况。

第二，在政府划拨的土地上建造房屋（如事业单位家属院等），或在政府出让的土地上未按照规划开发用途建造的房屋。

第三，在军队土地上开发建造商品房，开发完成后出售给军人以外地方居民。

第四，开发商违法开发的房屋，例如开发商未办理征地手续或欠缴土地出让金等情况。

其次，小产权房的效力问题目前我国法律层面并无统一规定，各省份的认定及裁判规则也各有不同。具体来说买卖小产权房法律效力原则上为，有资格的购房人购置原始权利合法的小产权房，将其出售给同样有购房资格或身份的人，房屋买卖合同有效，购房人主张实际居住、占有、收益权，原则上可得到支持及认可，但因小产权房的特殊性质无法办理房屋产权证明，故购房人请求办理产权证或请求办理过户手续均难以实现。但若出卖人购买的小产权房在开发建造时即存在违法情形，如未按照规划用途开发、违法将农村集体土地改变性质或非法占用耕地等情况下开发建造的小产权房，出售人在最初取得房屋时权利即存在瑕疵，故买卖双方就此类房屋签订的购房合同及办理的后续事宜原则上应为无效行为。若购房人原始取得的房屋合法有效，但购房人不具备相关资格或特定身份，例如购房人不具备“农村集体经济组织”人员身份，该转让行为原则上无效。

举例说明，农村集体经济组织的成员因其特定身份购置的小产权房，转让给同样具备购房资格的购房人，比如同村人，该行为有效，但是实操中无法办理产证、无法实现符合法律规定的产权过户，购房人可租可用，但无法合法处置转让。