公寓房和小产权哪个便宜(那么是买公寓还是买老破小的老小区？)

她居住的地方周边老房子大概都是1990-2000年左右的，大概的房价在2.3-2.5之间，一般面积50-80平方左右，因为是首套房，所以，最多也就可以买入140万左右的房子（首付30%是42万左右，扣除中介费，税费，还有预留一些还款开支）。

周边的公寓一般都是2010年后的，一般也就是40-60万一套，高品质的100万左右，但是租金也不错，基本都在5%这样的收益。

现在她纠结的是买入这种公寓，追求高品质生活，还是买入老破小实现有个房子，未来可以上学和落户呢？

一、我们列举了老小区可能要遇到的问题：

1、环境差

主要是整体小区的布局和绿化，公共配套基本都是没有的。比如垃圾桶等这些都乱七八糟的，而且楼道还有很多小广告啥的

2、贷款难

主要是房龄目前都差不多30年了，基本上，35岁以上的人不能买（买了也不能贷款30年），未来的客户群体越来越少，一般房龄超过40年，银行就不贷款了。

3.物业差

老小区基本没有物业，这种小区的物业也就一个看大门的，其他的基本是没有的。

4.房屋建筑质量堪忧

一般房屋建筑的使用年限是40年，到50年。所以，这种老房龄的，后续就会遇到有质量问题无法使用这种怎么办？

5.无法停车

老小区当年建设的时候，开车的凤毛麟角，如今都是无法停车的状况

6.升值潜力比较小

老小区由于城市发展，很多配套都已经完善了。所以，在这种情况下，房屋的涨幅也就最多是个平均涨幅了。

7.安全隐患多充电等

小区内的很多电线都是裸露在外的，特别是公共地方的线路等，更是安全隐患无限

8.房屋装修较老，基本都需要重新装修

房屋装修要成本，而且后续出手的时候，不一定卖得更贵

9.占用首套房资格

我们每个人一辈子都只能用贷款买房2次，所以，用一次少一次。

二、选择老破小的优点：

1.总价低

2.有稳定的学区

三、选择公寓的缺点：

1.贷款时间短

公寓贷款最多10年

2.公寓没有学区和不能落户

这个是硬伤，但是现在基本可以通过积分在苏州完美解决

3.公寓年限短，只有40年产权

这个到期都是可以续期的，这个产权年限没有意义

四、选择公寓的优点是：

1.位置好

2.转手方便（我们这边的公寓很好卖，出租得快，所以很多人买）

3.物业配套完善

4.物业服务到位

5.房龄新

6.总价低

7.停车方便

8.基本都是精装修可选

所以，我们分析以后发现：

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