小产权房代理销售合同效力？未经批准订立的划拨土地使用权转让合同是否有效？-2024深圳小产权房信息

在我国，获取国有建设用地使用权的方式包括出让和划拨两种，划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。

关于划拨土地的相关法律规定，主要见于《土地管理法》《城市房地产管理法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《划拨土地使用权管理暂行办法》。

《城市房地产管理法》第四十条，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳。

那么，划拨土地使用权人在未经有权的人民政府批准时，与受让方订立合同转让划拨土地使用权或合作开发房地产的，该合同是否有效？

根据2005年8月1日起实施的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条和第十六条，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。

但是，在2021年1月1日起开始实施的修订后的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》删去了上述第十一条和第十六条的规定，不再明确规定此类合同属于无效合同。

这一变化在下文最高法的案例中也得到体现。

二、相关案例

案例一：（2020）最高法民终368号——认定合同违反法律的效力性强制性规定而无效

本案是最高院根据2005年版国有土地使用权司法解释作出的判决。

该案中，某学校面临拆迁，学校与某公司签订《产权转让合同》及《补充合同》《补充协议》，主要内容是约定转让老校区划拨土地使用权和房屋所有权，学校拟利用转让款建设新校区。

最高人民法院综合利用文义解释、目的解释、体系解释等合同解释方法并结合合同的履行过程、老旧校区改造的实践和习惯，认定学校及某公司的真实意思是转让具有升值空间的老校区国有土地使用权，而非转让建筑物收益权，明确了合同的标的、性质。

明确了合同转让的标的为国有划拨土地使用权后，接下来最高人民法院指出，关于该案所涉《产权转让合同》及相关补充协议的效力，根据《城市房地产管理法》第四十条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，应当认定无效。

案例二：（2022）最高法民申743号——司法解释修订后认定此类合同有效

最高人民法院认为：

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条，民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。这是我国民商事法律规范和司法实践中，在法律行为效力这一特定问题上坚持作法律行为有效解释的体现。

尽管《中华人民共和国民法典》及相关司法解释对于划拨性质国有土地使用权转让未经审批该转让合同是否有效没有直接作出具体规定，但为了配合《中华人民共和国民法典》的贯彻实施，本院于2020年12月修订国有土地使用权司法解释时删除了原第十一条的规定，即不再规定土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。

另外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十条第二款规定，当事人以划拨方式取得的建设用地使用权抵押，抵押人以未办理批准手续为由主张抵押合同无效或者不生效的，人民法院不予支持。在判断有关划拨性质国有土地使用权的权利负担或权利变动效力的问题上，抵押与转让并无本质不同，应当作相同的规范或评价。

本案中，即便是不考虑案涉土地使用权已经取得《不动产权证书》，在无其他法定无效或者未生效情形下，划拨土地使用权转让合同关系亦应按有效处理，不应认定为无效或者未生效。

并且案涉合同已由某公司在2014年4月8日进行开发建设，商品房等工程已建设完毕并投入使用，认定案涉合同有效符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序的除外规定。