小产权安置房购买条件，与商品房的四大区别

小新听说安置房比商品房价格要便宜很多，比较心动，则以低于市场价在双叶小区买了一套120㎡安置房。

但购买之后才发现无法过户！具体是什么问题呢？

首先我们先来了解一下什么是安置房？什么是商品房？

安置房是政府进行城市道路建设、其他公共设施建设项目或其他重点项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。

商品房即商品化住宅，是房地产开发商拿到的城市规划居住用地，专门建设供于人民买卖的房屋，可以作为商品随时交易。

简单点说，安置房是政府赔偿给被拆迁人的房屋，商品房是开发商建设后用于买卖的房屋。

01产权不同

不动产权证是作为后续房屋权属转让、银行贷款抵押等行为的重要凭据。

虽然大部分安置房也都会办理不动产权证，但此证非彼证，大部分安置房登记的并非完全产权。

部分安置房会选择保留集体土地性质，而选择转为国有用地的安置房，也只会以划拨形式登记。

这两类在交易中都存在一定的问题，集体土地性质的房屋无法正常上市交易。

而划拨形式登记的国有房屋，则是未缴土地出让金。

因此，这类国有房屋需先补缴土地出让金，才能正常上市交易。

而商品房则是完全产权，即完全的房屋权和完全的土地使用权，土地性质是出让，也就是缴纳了土地出让金。

商品房购买后不用担心和其他人产生相关权属纠纷，房屋产权能得到保障，而安置房购买后则可能存在产权纠纷等风险。

02价格不同

安置房属于政府拆迁安置补贴，因此，相比市场上的商品房来讲价格会比较便宜。

而商品房价格昂贵，很多人并无法一次性负担起商品房的价格。

这也就是安置房的最大吸引点，但要知道的是，虽然价格低，但安置房很多缺陷是不可避免的。

03交易条件不同

一般情况下，商品房买卖双方确定交易意向之后就可以办理房产过户的手续了（部分地区的限购限售政策会限制在权属登记2-5年后才能交易）。

但安置房按政策交易限制，定性要求必须住满5年后再向国家补缴土地出让金才能进行交易。

04房屋质量不同

安置房与商品房建设质量上也是有区别的。

鉴于安置房大多数属政府工程，项目利润较低，而有些建设方为了赚取更大的利益，只能压缩建设成本，也会直接导致建筑质量相应降低。

商品房由于其商品属性，可通过市场定价调控达到利益最大化，适当的提高建设成本，确保项目建筑质量，也能更好的促进销售。

更好的建筑质量及更高的装修标准，也会使房屋售价进一步抬升，从而让开发商赚取更多的利益。

而提高的建设成本最终也会由消费者买单，毕竟羊毛出自羊身上。因此，商品房相对于安置房而言，建筑质量还是相对有所保障。

近几年市场上出现了很多回迁安置小区，而多数回迁安置房均未办理不动产权证。

很多权属人因自身原因，选择提前低价出售未取得不动产证的房屋，而这类房屋实际交易时只能签订买卖合同，无法办理权属登记。

若期间这类房屋多次交易，之间有多个买卖合同存在，买房人的实际权益将很难保障。

且后续回迁安置房办理权属登记时，是否会产生权属纠纷，还待商榷。

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