2018公明小产权房 今年结束

大家可以看看近一年房价上涨超过20%的城市都在哪里

2020年开始的房价上涨小牛，今年底基本结束，明年注定是寂静的一年。

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4月30日政治局会议首次提出：防止以学区房等名义炒作房价。最高级别会议直接点名学区房，这个是比较罕见的。

从去年开始以深圳为龙头的上涨行情，都是从学区房开始带动起来，之后陆续是上海、广州、东莞，以上城市热点区域这轮房价的上涨普遍都有30%左右。

学区房被关注的事情并不是从4月30日开始，今年年初针对学区房的调控早已开始，比如上海市重点高中名额分配到校，北京海淀2022年以后迁移落户的全区统筹，合肥重点学区房开启限购，宁波9个学区即将出台二手房指导价等。

“住房不炒”的政策基础没有产生丝毫动摇，2021年，所有存在房价上涨超过30%的城市，都存在较大概率出台严打学区房政策的可能性。

可能出台的政策，只有想不到，没有做不到，包括但不限于多校划片、名额分配，限购限售，学区房参考价格指导，购房年限要求，产权份额要求，多年一学位，落户年限要求，首付提高等等。最终的目的都是削弱学区房的学位属性或增加购房门槛，以此增加学区房的购买风险，降低大家对学区房的上涨预期。

为防止意外踩坑，学区房后市的操作指南如下，大家务必遵守和参考：学区上涨超过30%的城市学区房除非着急使用，否则暂停购入；已经购买了学区房的老铁也不必过于担心，一棒子打死的事情暂时还不会出现；如果真的有需求，可以等明年政策明朗、房价稳定后再入手也不迟。

2

2021年是二、三线城市狂欢的一年，同时也是政策调控的一年，也将是这轮房地产小牛市结束的一年。

目前小阳春楼市火热的城市，土地拍卖楼面价屡创新高的城市，在这轮行情中还处于起步阶段，本市热点区域后续会有15%-30%左右的跟涨，比如一些省部级新区、国家级新区。尤其是监管还未到位的省会城市、环一线的三四线城市，后续还会有一波小涨幅，由于今年行情的特征是“分化“，水量不足，涨的也会是热点区域，不出现普涨行情。

最近热度较高的，比如4月26-29日广州、无锡、重庆的第一场土拍均十分火爆。广州48宗土地成功出让42宗，其中4宗达到最高限价，溢价率超40%的地块就有9宗。重庆土拍比广州还要火热，由于重庆不限价，主城区46宗地平均溢价率高达42.99%，最高溢价率竟达到130%。无锡也不甘落后，出让的16宗地里2宗地达到最高限价进入摇号程序。年初土拍两集中政策公布之后，业界高度赞赏，均认为这是抑制地王的利器，结果广州、重庆、无锡的表现令人咋舌。

但房地产二十年发展史上，没有任何一年享有今年的待遇，住建部副部长亲自带队天天各城市出差，从2021年1月下旬开始约谈了13个城市，出台调控政策不计其数，如此的态度和大动干戈的行动，早就表明了，今年一定会把房价大涨控制住。

2021年，二三线城市火热的市场将会结束，2022年全国楼市则会彻底平静！

3

最近深圳的小产权房火了。

有数据显示，2021年以来，深圳的小产权房平均涨幅已经超过30%。

举个例子：公明的小产权房在两年前的收购价是6000元，现在要1万至1.2万。沙井的小产权房在两年前的收购价是6000元至9000元，现在要1.1万至4万。

深圳今年春天的小产权，不但价格猛涨，成交也挺火爆的。

但由于政策调控，2021年一季度和二季度，对于深圳二手房来说却个初秋，微见凉意。对比小产权房真是冰火两重天。

深圳小产权房从面积上看占深圳住房存量的50%左右，解决了深圳60%常住人口的居住需求。叠加其市价只是商品房的20%，满足得了刚需的自住需求，产生这样的火爆也不无道理。

但小产权房它是村集体土地上盖的房子，个人是拿不到产权证的，有的只是和村民签的一纸合同，约定的也只是使用权，没有所有权，并且政府不为这样的交易提供保护。

深圳政府就明确表态对小产权的“四不”态度——不准过户，不准交易，不准见证，不准盖公章。它是不存在产权交易的，本质就是一个长期租赁合同。

我的建议是小产权大家千万不要碰，宁愿去买个小面积的正规商品房，也不用去考虑小产权房。

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今天这里最后给大家普及一个知识点。

如何判断一个城市的房子有没有升值潜力呢？

除了经济基本面，产业，人口，还有楼市基本面，就是供需结构等这些指标外。

其实有一个很简单的指标，就是新房和二手房的倒挂差多少。

有三种情况。

1、如果新房比二手房便宜很多，一般都会有Z价的压力。

因为新房便宜，二手房贵，买到就赚到，不存在风险，所以大家都去抢新房。

价格倒挂的城市，对未来收益是很明确的，你3万买到的新房，周边二手房都5万了，倒挂2万，不管怎么调控，你都是躺赚的。

而且大家都想去抢新房赚差价，但新房又抢不到，市场火爆的场面，容易传递焦虑情绪。

特别是新盘供给量少的地方，比如1000套房，有1万个人去摇号，说明还有9000个人的资金在摇不到号后，等着进入市场。

当然了，这9000个人里面可能会有部分投资客，只坚持打新。

但那些刚需改善没办法，只能被逼进入二手房市场，进一步推高二手房价格。

比如深圳、上海、广州、杭州、成都、宁波、东莞，核心地段都是倒挂的，这些都是这一轮房价涨幅最凶的城市。

杭州倒挂很明显，所以来自各地的资金，不遗余力搞jyd抢新房，人人都觉得来这里买房可以赚钱，新房抢不到，就去买二手房。

前面两年二手房涨幅都不明显，但是去年下半年以来，很多炒房客进入杭州后，把二手房价格也炒高了。

2、如果新房跟二手房差不多，涨价压力会小一些，但也会Z。

新房和二手房倒挂不明显的地方呢，买新房和二手房差别不大，那压力就小些。因为没价差的房子，投资客看不上，炒作的资金少，上涨动力就没那么强。

北京倒挂不明显，特别是远郊基本没倒挂，所以Z价压力也小很多。

但五环内新房少啊，而且跟二手房比，买新房还是划算，新房只要好卖，剩下买不到的你没办法只能去买二手房，所以带学区的，次新房，肯定是有涨价压力的。

3、如果新房比二手房贵很多，那就要小心了，房价很难Z！

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