农场小产权房买卖(购买农村小产权房的法律风险)

“小产权房”不是法律概念，而是人们在社会实践中形成的一种通俗叫法。“小产权房”是相对“大产权房”而言的。由国家颁发产权证的即为“大产权房”，由乡镇人民政府发产权证的即为所谓的“小产权房”。

“小产权房”一般是指在农村集体土地上，由乡镇人民政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业联合开发建设，并由乡镇人民政府或村委会制作颁发房屋权属证书的农村房屋。“小产权房”权属证书仅由乡镇人民政府或村委会盖章，而无国家房屋主管部门盖章。

二、“小产权房”的类型

实务中，“小产权房”一般有三种：

1.在集体建设用地（包括宅基地）上建成的房屋；

对于此种类型，若符合村庄集镇规划、用地合法，并按照农村建房的程序和要求依法办理了建房审批手续，就属于合法建筑。但是，此种类型的房屋只能在本集体经济组织成员之间进行流转，不能向非本集体经济组织成员的其他人流转（转让或出售）；

2.在集体企业或乡镇企业用地上建成的房屋；

对于此种类型也分两种情况：一是在集体经营性建设用地上建成的房屋；二是在非经营性建设用地建成的房屋，参照第3种情况（占用农用地建成的房屋）对待处理；

根据目前国家关于集体经营性建设用地同等入市的改革政策，若在集体经营性建设用地上建成的房屋，只要符合规划和土地用途管制的情况下，在依法取得该集体经营性建设用地使用权（比如出让、招、拍、挂、摘牌等方式）且办理了建房审批手续的情况下，严格意义上就不构成“小产权房”，这种情况下完全是可以办理房屋产权证的，是受法律保护的。

3.占用农用地（耕地、林地）建成的房屋；

对于此种情况建成的“小产权房”，因其用地不合法，也就谈不上建房合法的问题，依法属于违法建筑，应该依法予以强制拆除。

三、“小产权房”与“大产权房”的区别

1.和一般的“大产权房”（商品房）相比，“小产权房”价格更为低廉。因为没有房地产开发商疯狂的中间利润，所以“小产权房”普遍都很便宜，房屋价格明显比城市商品房低廉很多，“小产权房”的价格通常不足商品房的30%，甚至更低廉。

2.和一般的“大产权房”（商品房）相比，“小产权房”未缴纳土地出让金。由于“小产权房”主要建在宅基地或其他集体建设用地（比如集体公益性建设用地）上，未缴纳土地出让金，不存在土地出让金的成本。

3.和一般的“大产权房”（商品房）相比，“小产权房”本质上属于农村房屋，“大产权房”属于城市商品房。

4.和一般的“大产权房”（商品房）相比，“小产权房”由乡镇人民政府或村委会制作颁发房屋权属证书，而“大产权房”依法由国家房屋主管部门（不动产登记中心）办理并颁发房屋产权证。

正是由于“小产权房”的极其便宜，所以大量市民和农户都冒着风险购买“小产权房”，买的人多了，形成群体效应了，政府害怕引起群体事件，所以也就不敢也不愿意进行强制拆违。甚至有些地方，乡镇人民政府就是“小产权房”泛滥的主导者。但是，实践中，购买“小产权房”要谨慎，法律风险是很大的。

四、购买“小产权房”的法律风险

1.“小产权房”交易流通中签订的合同通常都属于无效合同。当然，本律师也曾见到过有法院判决“小产权房”的交易合同有效的，但是目前我国司法实践中，判决合同无效是主流观点，也是符合法律规定。对于极个别法院判决确认“小产权房”交易所签订的合同为有效，估计是迫于当地政府压力或者是顾忌群体事件。实务中，由于“小产权房”的交易流通所签订的合同是无效的，当购“小产权房”人主张赔偿时，人民法院可能会因为购“小产权房”人自身有过错，而不支持购“小产权房”人的要求赔偿损失的诉讼请求。

由于“小产权房”的特殊法律属性，使得“小产权房”的交易流通存在很多的限制，因为“小产权房”只具有商品房的使用性质，但缺乏商品房的法律性质，“小产权房”本质上属于农房，不属于商品房。所以，一旦“小产权房”房屋质量出现问题、公共设施维护等出现争议时，在司法审判实践中，法律法规及国家政策对商品房的相关规定和制度不适用于“小产权房”，人民法院在审理“小产权房”交易流通案件时，不能使用商品房买卖的相关法律规定及司法解释的规定，在此情况下，对于购买“小产权房”的人而言，权益很难得到保护。

2.对于购买的是真正建设中的“小产权房”，购买人与出卖人签订合同并支付购房价款后，一旦国土主管部门、建设主管部门、城管部门、农业农村主管部门进行政策严肃整顿，特别是政府大力推动拆违执法时，在建中的“小产权房”可能就会胎死腹中，被相关部门进行整治和强制拆违。一旦被行政强制拆除后，作为购买“小产权房”的一方而言，只能向出卖人或开发商要求退款，索要已经支付的购房款。但是，如果一旦出卖人或开发商跑路或者缺乏退款能力，那么对于购买“小产权房”的市民而言，“小产权房”房屋未拿到，购房款也未索要成功，那真是偷鸡不成蚀把米，悔恨已晚亦。

当然，可能有人会提出来，在国家主管部门进行强拆的时候，要求国家补偿，否则不允许拆除。对于有此想法的人，本律师表示理解和同情。由于购买的“小产权房”是国家不认可的，购买人在法律上并非属于合法的物权享有者，一旦国家要铁了心要强拆，对于购买“小产权房”的人而言，依法是得不到补偿的，国家也是不可能予以补偿的。

当然，可能还有人会说，买的人多了，国家总不能全部强拆。就目前的全国各地的实际情况来看，确实存在这种情况。地方政府确实有这方面因素的考虑，也有社会稳定的考量。这就是在赌博，看大家的运气了。一旦国家重大项目来了，要进行征地拆迁时，对于“小产权房”依法是得不到补偿和安置的，对于这种情况下，政府是否敢于违反法律规定和现行政策，进行补偿和安置，只能拭目以待，看政府如何处理了。

3.“小产权房”得不到法律认可和保护，无法办理合法的产权手续，随时都存在被政府按照违法建筑进行强拆的重大风险，在此情况下，已经购买“小产权房”的人要想再流转、交易也就会更难。“小产权房”交易流通受限，那么“小产权房”的保值、增值就很难，购买“小产权房”作为投资，那必然是失败的。

五、小产权房能否转变为合法“大产权房”

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