丰泽最好的小产权房(我竟然没忍住)

一种是城市中心的别墅，占据着城市最核心的资源，商业、学区、交通等配套一应俱全，在人口密集的城心处有一隅之地据为己有。

这种别墅哪都好，钱也好，你低调不了，你也不必低调。

另一种别墅我给他起名字叫山水之墅，这种产品占据着得天独厚的自然资源，或江河湖海，或高山大川，总之基本上是不可复制的自然资源，这绝对是成功的体现。

住在这种别墅里可以体验听得见心跳的静谧，任时间流转韶华易逝，你侬我侬无人侧目，虫鸣蛙叫声声入耳，人生也似乎到了另一个境界。

今天我要给大家介绍的这个产品属于第二种别墅，这个项目最大的卖点就是它的一线江景和低密纯墅区，优秀的自然景观和怡然自得的生活状态。

究竟有多纯粹呢？如题，你细品……

别墅市场供不应求

且买且珍惜

在南宁做改善产品的板块有不少，但别墅产品最多的，还得是仙葫。虽然仙葫在大家的印象中，可能多少还带有些「刻板」的形象。但这并不妨碍它在城市化扩张中，成为南宁中产阶层最钟爱的置业板块。

大家喜欢这，不仅是因为它在南宁城市向东发展的主线上。这里还有长达25公里的江岸线，有南宁最贴近原生态的「山、河、江湾」景观。因此，仙葫成为了大家心目中性价比较高的，也是南宁别墅项目最集中的城区。

仙葫板块的江景资源

只不过这么多年开发下来，「地主」家的余粮也不多了，特别是那些头排江景的别墅，已经到了「且买且珍惜」的地步。

最近听闻仙葫有个新建的低密纯别墅项目即将开盘，放风价只要「6字头」，而且距离邕江贼近……这让我一下来了兴趣。

要知道不止是仙葫缺地，这几年在整个南宁主城区范围内出让的土地中，适合做别墅、合院类产品的越来越少。

据克而瑞数据统计，今年1-5月，南宁合院产品新增供应1.96万㎡，仅为2020年新增供应量的15%左右。同时，2021年1-5月南宁合院供求比只有0.74，四年来首次出现市场供不应求的情况。

来源：克而瑞广西

合院尚且如此，更何况别墅。

其实，早在2016年出台「禁墅令」后，南宁已无容积率在1.0以下的纯别墅用地出让。

之后的新盘大多都是打造联排别墅/洋房+多层/小高层的「高低配」产品，有些项目也会推出平墅或叠墅等类产品，但容积率也在1.1-2.0之间。

从居住舒适度来说，普通高层住宅虽然价格便宜，但居住人口密度过大，小区难免鱼龙混杂，给管理和园林、公共设施养护带来问题。而且在「高低配」小区中，低层住户往往会成为高层住户的「风景」，部分户型的居住私密性得不到保障。

另一方面，高层住宅通常在20年左右就开始老化，维护、消防等安全隐患凸显。在「限高令」以及住宅「新标准」下，一些地方已不再提倡继续大肆建设高楼。相比之下，纯墅区就不需要担心这些问题，圈层纯粹、环境安静，非常适合居住。

但市场上稀缺的1.0以下容积率纯别墅产品，特别是那些自然景观、生活配套和产品尺度都兼备的纯墅项目，其居住价值和收藏价值堪称「绝版」，价格也自然而然的水涨船高。

这突然冒个「6字头」的别墅项目，还是0.52容积率+头排江景，不禁让我产生了浓厚的兴趣。

抱着求真务实的态度，我决定亲自去一探究竟。

半小时生活圈

现在仙葫离我们并不遥远

一个秋高气爽的午后，我开车来到东盟商务区的万象城。此时导航显示，距离目的地约有14公里，全程需23分钟。

这有些出乎我的意料，毕竟当年从埌东客运站开车到仙葫广场都不止这个时间。当驾车看到一路上的变化时，才能感受到如今仙葫已今非昔比。

这几年，在青秀东部产业新区以及五合大学城等城市向东发展的推动下，仙葫经济开发区的城市基础配套一直在升级迭代。现在的仙葫，已经成为青秀区的行政、产业、教育中心。

仙葫控规图

就拿仙葫大道来说，目前部分路段已经完成了拓宽翻新。连接民族大道，打通凤岭北板块的蓉茉大道、高坡岭路、以及规划中的民悦路等13条道路都在不断兑现和完善中。

凤岭南路也成为连接青秀山风景区和东盟商务区的另一条大动脉，与民族大道和仙葫大道合并路网，将整个仙葫板块纳入「半小时都市核心商圈」内。

繁华的东盟商务区（老驴视觉出品）

从板块自身配套来看，仙葫的发展速度也很快，广西中医药大学第一附属医院、建设中的龙湖天街等，都在不断提升板块配套多样性和生活便捷度。

在这些城市发展利好和配套不断迭代的宏利下，仙葫的区位价值越来越凸显。这两年就有不少房企看好仙葫的发展前景，并在这打造自己的高端系产品，比如中国铁建、中海地产、招商地产、荣和集团等。

其实也不难理解，这里与五象龙岗隔江相望，三岸大桥、龙岗大桥和蒲庙大桥等早已将两个区域打通。再加上前面提到的那些利好和配套，从发展占位来说，两个板块的「段位」已不相上下。

仙葫全景（老驴视觉出品）

不知不觉，车已经开到了这次探盘的目的地：丰泽·紫微府。

看了看表，只用了22分钟。

独揽江岸1公里

距离江面仅10米

想要全面了解丰泽·紫微府这个项目，就得先从项目背后的开发商丰泽集团说起，TA可能是广西地产圈里为数不多的「神奇存在」。发展重心虽在南宁，但在全区多个地市，如钦州、合浦等都有其项目身影。

而南宁作为集团的本部，虽项目不多，但各个都堪称经典。比如位于竹溪立交旁的丰泽SOHO，项目占位和各项配套都在线，目前二手房市场价格也是民歌湖板块内首屈一指的。

位于民歌湖旁的丰泽SOHO

还有在南宁别墅圈知名度颇高的丰泽·枫丹丽舍和丰泽·爱丽舍宫，两个项目均位于仙葫大道上「水滴型」的双湾半岛内，270度江景一览无余。据说当年开盘时，还受到许多高净值玄学爱好者的追捧。

这次即将上市的新项目丰泽·紫微府，就在两个别墅项目的旁边，目前营销中心已经开放。

丰泽·紫微府所在区位图

步入营销中心，接待的销售小姐姐热情地向我介绍：

丰泽·紫微府项目占地约125亩，容积率只有0.52的住宅产权纯墅区，规划了一线面江的独栋和联排两种别墅产品，总套数224席，分三期开发。目前接受诚意登记的是靠江地块的高拓展联排别墅，建筑面积为129㎡，首期只推出56套。

如果我没记错的话，丰泽·紫微府是近两年来是南宁市区范围内唯一一个新开的纯别墅项目，而且容积率还是罕见的0.52。

销售补充说到，项目除了低容纯别墅住区的特点外，另一大亮点就是风景，项目红线范围距离邕江仅10余米。

丰泽·紫微府鸟瞰效果图

一般人听到这话，估计会认为这销售多少有点吹牛逼的成分。在我亲自勘察后证实，小姐姐所言不虚。

丰泽·紫微府旁的滨江休闲带分为上下两级步道，上层步道紧贴项目红线，下层亲水栈道连接水面，两者间相距约10米左右。

而且这里风景也很不错，与新规划的牛湾半岛和南宁塔隔江相望，两岸目前依旧保持着较为原始的自然风貌，空气清新负氧离子高，周边以别墅为主，居住舒适度很高。

丰泽·紫微府江景

从百度地图上看，这段长约1000米的江岸线上，都是丰泽的项目。此段可媲美蟠龙的江景资源，从使用频率来说，基本上属于「私人领地」。

站在江边吹着暖暖的微风，我甚至已经开始畅想着夏天带孩子划船戏水，冬日在江边烹茶独钓的生活场景。

6字头的江景别墅

在南宁可能没有之一

江边的风景是不错，户型又怎么样呢？

在销售的引领下，我们乘坐观光车来到项目样板房。

从外观上看，虽是联排别墅，但它与传统的形式不太一样。丰富的线条与几何退台设计，让它看上去更像是独立的院落。

丰泽·紫微府联排别墅效果图

项目首期推出的是129㎡户型产品，我们来看下其中的A3户型，建筑面积约为129平米，拓展后可改造为上下5层结构，实得总面积预计将达到约629㎡，得房率超400%。

有部分边套户型的最大使用面积可以达到939㎡，得房率超过700%，已经超越南宁大多数合院和联排别墅的平均水平。

但在我看来，这还不是这个户型最大的亮点。

据我观察，丰泽·紫微府所在地块具有「缓坡地势」的特点，所以样板间的负一层其实是建在地面上的。

这样设计的好处，除了带来全明采光和通风性能的同时，也带来全楼层无遮挡的看江视野。这类产品在南宁别墅圈内确实比较少见。

丰泽·紫微府样板房3楼的江景视野

而且负一层6米多的层高，让其成为整个户型改造的重点。

通过预留的框架结构钢筋接头，不仅可以在装修时拓展出更多空间，还能将车库、酒窖、私人影院、茶室等，安排得明明白白。这样的空间，就算是打篮球都没问题。

129平清水样板间负一层实拍图

通过电梯来到一层，10米开间的会客厅通过落地玻璃，与室外约135㎡的超大庭院「无缝连接」。

冬日，可在室内欣赏窗外江景，品茗会友。夏夜，可将餐桌移至室外，于花园中生起一堆炭火，在繁星下乘着微凉的江风，与家人把酒言欢。

二楼和三楼的房间均为套房设计，并在每层配备了面积不小的观景露台。

其中，三楼的主卧面积达到了豪横的71㎡，除了独立的衣帽间、书房以及可容纳按摩浴缸的超大浴室以外，最大的亮点还是面积约11㎡的大露台。

我一直认为别墅与其它大面积改善产品最大的区别，并不在于空间面积和价格上的博弈，而是深入到生活中每一个细节的居住体验。

试想一下，当你每天醒来，阳光透过露台的落地窗洒在你的身上。向外望去，微风吹拂着围栏上的向阳花，江上泛着粼粼的波光，只是静静的躺着，日子就很美好。

图片来源网络

整体看下来，丰泽·紫微府这个项目确实有挺多亮点。

在与销售的交流中，我也感受到了开发商对自己产品的信心和满意度。敢拿清水样板间给客户看的，都是对自己产品有绝对自信的「狠角色」。

如果你想了解更多居住体验，旁边还有一套精装样板间可以供你参考。当然，来到现场感受才是最直观的。

精装样板间实拍图

因为项目还未正式开盘，回到售楼部后，销售大概给我做了个价格预估。

丰泽·紫微府目前释放的预估总价约为260万元/套起。一房一价，边套户型拓展空间要更大一些，所以价格会略有上浮。

我掐指一算，折合实用面积单价大概在6000元/㎡左右。在整个仙葫，乃至整个南宁都没有这个价。三岸板块看江高层的楼面价都达到了1.5万/㎡，而丰泽·紫微府的联排别墅预估价只要「6字头」，看来江湖传闻果然不虚。

这段算送的

价格不是衡量居住价值的唯一标准！

买别墅的人大多有两种心态：一种是需要通过一套别墅来证明自己前半生的努力和人生价值。另一种则是想通过一套别墅来享受后半生不一样的生活体验。

不管是哪一种出发点，也都绕过宜居性和综合性价比这两点。

南宁卖别墅、合院类产品的项目不止这一家。但就丰泽·紫微府目前的放风价，搭配近乎绝版的「低密江畔纯别墅」的项目属性，确实也找不出几家。

与之相比，像丰泽·紫微府这类只有0.52容积率的江景纯墅，或许比那些「高低配」项目中动则好几百万，不仅要忍受高容积率带的诸多不便，还得生活在「纵目睽睽」之下的院子产品，更能俘获人心。

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