宁围改造小产权房，馅饼还是陷阱？

“独立产权，拆1赔3，杭州独一家。”

“政府规划文件已批复，百分百会拆迁”、“务必来现场看一看，怕你错过一次难得的拆迁机会”……

推销房产、贷款的很常见，打着“待拆迁房”名义兜售的，你遇到过吗？最近，滨江区的王女士，就接到了多个这样的推销电话。

好奇心驱使下，添加了微信，对方立马甩过来一大堆信息和链接。

有项目介绍、有规划信息，以及各种政府征迁补偿文件，甚至还有一堆客户下单的不动产证照片。

一番了解才知道，这不是住宅，而是一个萧山的建材专业市场。

商业拆迁赔偿比住宅还高？如果确定拆迁，有利可图之下，为什么还要对外销售？这是一种新式销售套路吗？

馅饼还是陷阱？我们实地走了一趟。

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从滨江区出发，沿建设四路往东，穿过通惠北路，就到了该建材城。

位置挺不错，就在市北东（锦粼府、东方名府一带）北面，离地铁7号线新兴路站约300米，西侧是在建通城高架，隶属宁围单元。

这里堪称专业市场集群，除了该建材城，南北两侧还有汽配五金市场，和二手车交易市场。

市场内密密麻麻全是车（免费停车），绕了几圈，才在市场连廊下方的一处板房，找到简陋的营销中心。没有沙盘，只有几张桌椅，若干展架，和墙上的位置示意地图、飘红的销控表等。

接待人员表示，市场共9幢楼，1-3层，分割成1200多套商铺，面积40-90㎡不等。

“三层带5年租约销售，年化大概4%，前3年可直接抵扣房价。一二层正常销售，不带租约。”对方告诉我，这批“拆迁商铺”很畅销，目前只剩20多套了。

“买家包括原先的经营户，还有滨江萧山、省内各地投资客。”介绍的同时，还给我看各种定金、产证截图。

听对方说，最牛的一个客户，一口气买了一整层，10多间商铺。

“既然拆迁赔偿这么高，为什么拿出来卖？”、“政府有规定的，公司占比不能超过20%，否则可能只是换地。而个人产权比例占比高，就能正常拆迁了。”

我查了下资料，找不到相关文件。但这个建材城确实有年头了，拿地至今已有20多年。

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抛开个人产权比例的说法，先来看看，该建材城拆迁的可能性有多大？

按照对方提供的线索，我找到了一份去年3月的规划文件。据杭州市规划局批复，宁围单元明确定位为宜居宜业、充满活力、交通畅达的品质住区。

对比现状用地和规划用地，建材城所在的专业批发市场，未来调整为商业商务兼容用地。

不过按照控规，除了建材城，包括汽配五金市场、二手车交易市场在内的周边多个市场，也在用地调整之列。

换句话说，如果建材城拆迁，它们也会拆迁，但却没见其他市场推销商铺。

而且如果仅仅按照这种标准，就断定建材城会拆迁，那么杭州类似的“待拆迁房”太多了。毕竟，随着城市快速发展，环境陈旧、管理落后的功能，都会向外搬迁。

关键的是，“拆不拆，什么时候拆？”是一个极不确定性的问题。

按照历史经验看，就算最终会拆迁（也不排除规划调整），这个时间成本，也不是一般人所能承受的。

典型例子如1982年开张、1997年迁入凤起路的环北小商品市场。

由于与城市发展的不匹配，21世纪后就有人建议：应尽早搬迁到主城以外。但由于各种原因，搬迁一直未能成行。传了近20年，才在去年真正关停。

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就算等得起，赔偿真有“1赔3”吗？

对方是这么算的：几年后拆迁，肯定会升值。加上各种补偿、补贴和奖励，就能达到原值的3倍。

在我看来，这想得过于简单了。

根据《萧山区国有土地上房屋征收与补偿实施细则》，针对非住宅房屋征收补偿，作了如下规定：

征收非住宅房屋一般以货币补偿为主，其房屋价值（含土地，下同）按评估价值给予补偿（也可产权调换），还应一次性支付搬迁费。

造成停产停业损失的，可按被征收房屋价值的一定比例计算，商业用房按６％。

征收非住宅房屋，在暂停办理相关手续前，被征收人已改变用途并办理工商、税务等相关合法经营手续两年以上的，在征收补偿方案确定的签约期限内，按照规划用途征收补偿后，可再按其合法经营面积给予被征收人一次性补助，最高不超过其合法经营面积部分房屋原用途评估价值的20%。

被征收人在签约期限内签订货币补偿协议并搬迁的，可以按被征收房屋价值给予不高于25%补贴，具体补贴标准应在征收补偿方案中明确。

理论上，只要未来拆迁时的评估价涨了，加上各种补贴，的确可获得丰厚的补偿。

但问题在于，现在商铺销售价并不低。

剩余在售的商铺，粗粗一算，最贵的单价超5万，最便宜也要近3万，相当于奥体、市北的新房限价。

要知道，建材城隔壁新拍的宅地，地价也不过2万2，新房限价3.35万。

现场一圈看下来，市场生意也不是很红火，一楼还行，二楼一般，三楼空置率很高。二手住宅都不能保证一定升值，何况一个体量10万㎡的大型专业市场。

不妨算一笔账，假设各种补贴算一起，综合按均价5万算，光拆迁成本就要50亿。除非将来卖地大幅拉高容积率，否则很难回本。

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博拆迁，从来都是一个高风险的行为。

过去几年，杭州市场上专门有一群人，通过法拍或二手市场，买入超级老破小赌拆迁。

但印象中成功者寥寥。公开报道的，仅有山棉北里等寥寥数个，更多是一等就是七八年，深套其中。

其中一个重要原因，是政策转变——老旧改造代替征迁。

在我看来，商业拆迁房也是同样道理。不仅时间上存在严重不确定性（大量时间成本、资金成本），政策上也有变数（产权调换），买入价格更可能提前透支。

如今住宅难摇、二手价格高企、股市动荡，确实没有太多的资产保卫渠道。

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