大面积小产权房出售 香不香？

这是被住建局最新写进《广州市住房发展“十四五”规划》的目标。

与此同时，距离广州推出首个公开发售的共有产权住房项目——榕悦花园，已经过去大半年。

无疑，榕悦花园要起到“样板示范”的作用。

首次发售1366套，就吸引了全市七区6187人申购，竞争比例接近5：1！火爆程度堪比那些“网红盘”。

调查显示，“80后”申购者占了一半！“90后”也很着急实现买房大计。

而除黄埔外，最想申购这批共有产权房的家庭，正是来自广州房价最高的两个区：天河跟越秀。

（图源：榕悦花园吧）

共有产权房，真香吗？喝上“头啖汤”，又是不是美滋滋？这事儿，没那么简单。

放在国内任何一座一线城市，共有产权房同样离不开“地段决定论”。

像北京，六环内中心城区的共有产权房要靠“抢”，位置远一点的则被大面积弃选，冰火两重天。

上海地段较好的共有产权房，也是比较受欢迎的，根据钱江晚报报道，可售房源套数和报名人数比大约1:1.3。

不过，这个比例，还远远“逊色”于广州黄埔榕悦花园。

作为首批“示范单位”，榕悦花园一推出就超过6800人递交了申请，再经过审核、摇号一系列流程，最终3400人成功入围，竞争1366套房。

为什么这么抢手？

榕悦花园的位置刚好在黄埔跟增城的交界处，跨一步就到增城。但，毕竟还是黄埔。

你说近吧，算不上，步行到13号线南岗地铁站要1.3公里，大约20分钟，再坐大约40分钟地铁才能到珠江新城。

但你说偏，人家至少顶着“黄埔区”的头衔，比白云、花都、增城、从化要有优势。

按照官方“住房十四五”计划，广州接下来每年都会推出超过5千套共有产权住房，遍布各区。

白云跟番禺供应量最多，分别有6千套，黄埔、花都、增城分别有3千套，其他几个区供应都很少。

天河供应2千多套，但价格可能定在1.2万/平吗？

均价1.2万/平拥有一套带装修、现楼交付的房子，本身就圆了很多人的“有房梦”。

何况小区本身配套了托儿所、幼儿园、肉菜市场、邮局等等设施，走路能到万达。

所以，榕悦花园有它的吸引力。

只不过，反转来了。等到榕悦花园终于开始选房，弃购率却接近20%。

要知道，如果在选房过程中放弃申购，未来三年内都不能再次申购共有产权住房了。

当然，弃购的房子，最终让“候选者”填补完了，但留下的疑问是，为什么快到嘴的鸭子，会有20%的人亲手放飞？

先说一段碰巧发生的小插曲。

就在今年7月榕悦花园开始选房跟签合同时，物业突然贴出一张告示：月保停车费要从200元变500元。

这一涨，猝不及防，申购人投诉上了电视新闻，也上了领导留言板。

作为保障性住房，停车费怎么说翻倍就翻倍？

有申购者称，榕悦花园周边小区的停车费基本200-300元/月，500元是南岗万达、缤纷天地这类商业广场的月保收费水平了。

而物业这番突然涨价的操作引来的不满，不仅在于价格贵得离谱，还在于没有经过业主同意就擅自提价。

“为什么不在选房前公示涨价，而是在选房过程中公示？”

对此，榕悦花园物业在接受电视台采访时回应：“我们从3月份开始就启动定价流程，直到7月份才公布出来。”

相关负责人还表示，这是经过委托第三方专业机构测算，以及对周边项目地下车库费用标准进行实地调研，才定下的标准。

住户接受这个解释吗？

一波未平一波又起。在领导留言板上，关于“榕悦花园”的投诉，除了停车费涨价，还有噪音污染。

有住户白天从9栋测试，开窗噪音有时达到80多分贝，关窗后也达到57-70分贝，“更别说噪音最大的7栋了。”

（图源：榕悦花园吧）

据住户反映，榕悦花园的位置，刚好贴着国道公路，尤其是4-9栋，距离公路最近不足15米，道路车流量大，尤其是大货车泥头车路过，噪音超标问题很严重。

噪音污染，是许多城市中心区域楼盘难以避免的问题。只不过，在共有产权住房中，这个问题更普遍。

从广州住房“十四五”规划来看，全市有四个共有产权房重点项目，分别在白云石井鸦岗，黄埔南岗、番禺新造、南沙万顷沙。

这四个楼盘，除了鸦岗（一期）外，其余三个都靠近主干道、大马路。

除此之外，共有产权房的教育资源问题，也蛮让人头疼。

“我们想着先上幼儿园，影响不太大，到小学阶段再换。”一位80后收购者接受南都采访时称。

对于很多入手共有产权房的无房家庭来说，也许真正的燃眉之急，是先买上房，对交通、教育的要求只能暂且放一边。

1.2万/平的价格，确实具有吸引力，一套算下来，最低大概70万左右就能买到两房一厅。

可20%的弃购率背后，也意味着，综合考量多重因素后，依然有不少人认为，共有产权房不值得买。

噪音污染、临时调高停车费等等，只是极少数人弃购的理由。

价格折半，产权折半，也许才是“弃购”的最大原因。

共有产权住房有房产证，只不过，以榕悦花园为例，承购人的产权份额比例为55%，政府产权份额比例为45%，

购买后，既不能擅自出租，出售的限制因素也非常多。

比如，要拿到共有产权住房不动产权证书满5年后，才允许转让购房者所持有的全部产权份额，政府优先购买，卖给个人的话，也只能卖给有共有产权房购买资格的群体。

对于有置换计划的家庭来说，这些限制带来的影响，就要好好斟酌了。

其一，没有完整产权，却占用购房指标名额，难得的房票就这样用掉一张。

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