哪种小产权房比较好？是“小产权房”之殇

（项目实景图）

根据这个楼盘售楼部销售员的采访录音可知，这个新建小区的楼间距仅仅只有9-14米。无怪乎有评论笑称，住在这个小区，平时不但要防隔壁的老王，还要防对面的老李、身后的老刘。而且，白天没有阳光，非常适合做一些偷偷摸摸的事情。

这个项目的名称叫做“阳光城”，位于广东省揭阳市下辖的县级市普宁市，该市以普宁豆瓣酱闻名。项目虽然叫做“阳光城”，但和闽系房企阳光城集团没有关系，是普宁南园村的一个旧改项目。

（项目平面图）

从项目的楼间距、采光情况来看，这个项目与其叫做“阳光城”，还不如叫“暗黑城”更为贴切。

正规的商品住宅需要满足冬至日不小于1个小时的最低日照要求，必须经过专业日照软件进行计算是否符合要求，开发商并不能够为所欲为。

作为普通的买房者，我们只需要了解日照的常识即可。普宁正好处于北回归线附近，这个项目的纬度大概是23.30°N。根据高中地理知识，其冬至日正午12点的太阳高度角h为：

h=90°-|观测点纬度-太阳直射点纬度|

=90°-（23.30°N+23.36°S）

=43.34°

故太阳能直射的楼层范围L为：

L=楼间距H*tan43.34°

=14米*0.94

≈13米

按一层楼层高3米计算，13米相当于4层楼。也就是说，从顶楼往下数4层，即12楼以下的楼层，太阳在冬至日的正午是被南侧楼栋遮挡，直射不到的。

模拟日照情况

这些中低楼层的房子无法直接获得阳光的温暖，阳台上的衣服与其说是晒干，还不如说是晾干的，室内的潮湿问题也会更为严重。

除了日照问题，对于这种16层约48米高的高层住宅，根据有关规范要求建筑间的防火间距也不能低于13米。显然，消防安全的底线也是被突破了。

为什么这个项目可以这样肆无忌惮地突破规范底线呢？头条的网友提供了一个答案：

来自头条网友

根据这位网友提供的信息，阳光城项目应该是由普宁本地的南园村村委主导开发的“小产权房”，广东那边通常管这种楼叫做“村委统建房”，村委既当运动员又当裁判员，提供卖地、卖房、合同见证一条龙服务。

当然，村委的路子也比较野，不按照正规商品房开发流程来，因此就搞出来这些奇奇怪怪的建筑。

所谓“小产权房”，是一种约定俗成的说法，通常指的就是无法分割成可合法销售的较小单位的项目，包括集体用地建房、非住用地建房等。这类项目中，有的可能有合规的大产权证，有的可能啥证件也没有，就是法律意义上的违章建筑（“违建”）。

这些缺乏事中审核事后验收监管程序的项目，你根本想不到他们会在触碰规范底线，会在哪里偷工减料，就比如普宁阳光城这个项目，暴露出来的是楼间距的问题，实际隐藏的雷还不知道有多少。

因此，“小产权房”的产品安全和质量方面可以说是隐患无穷。

（红线框内为普宁阳光城小区）

除了产品安全和质量问题外，“小产权房”的产权性质和资金安全问题也是无法解决的硬伤。

根据安居客经纪人答复，普宁阳光城项目为60年的小产权房。不知道经纪人为何要强调60年，实际上对于小产权而言，不论产权年限是多少都没有法律意义。

建在集体土地之上的“小产权房”的产权只能属于村集体，即便流转也只能在村集体内部流转，从来就不属于小业主，如果村民大会决议要收回土地，小业主只能无条件服从。就算项目运气好，最后被政府拆迁，小业主也难以获得拆迁赔偿，维权无门。

由于“小产权房”交易避开了资金监管和网签备案制度，而且往往是全款或者大额分期付款，因此买房者的资金风险很高。

几米君曾经接触过某个村委统建房项目，其背后的债权债务关系之复杂，令人叹为观止。

项目由村委出地，合作的开发商负责垫资建设，约定建成后小区楼栋各分一半。因为项目占用的是集体用地，不能分割销售，因此这种操作实际是违规的。

后来，开发商销售遇阻，回款果然未达预期，开发商股东分崩离析，工程建建停停，最后还是烂尾了。

村委急得像热锅上的蚂蚁，到处求爷爷告奶奶，把村里的办公大楼都拿出来抵押，向区里借了一大笔款才得以“保交楼”。

更常见的情况，是小产权房的供给方，村委和开发商自己的信用崩塌，一房多卖、货不对板乃至卷款跑路的概率，都远高于普通商品房。

最搞笑的是，也不知道是哪个天才发明了所谓的“律师见证制度”，企图增强买房者的信心。试想，“小产权房”本身就是在打法律的擦边球，是在危险的边缘反复试探的产物，怎么还能指望法律会在出事的时候站出来保护它呢？

因此，综合考虑产品安全质量、产权性质、资金安全这三大问题，“小产权房”的价格要远远低于商品房价格。

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