北京小产权房违约？长租公寓难逃一“爆”？

长租公寓是毕业生等新市民的立足之地。近年来，已有众多资本争相涌入长租公寓领域。不过，自2020年以来，长租公寓项目“爆雷”事件频发，最终大都留下一地鸡毛。

对于已深耕十年的老玩家YOU+而言，此次“爆雷”传言是真是假?租户能否得到妥善安置?长租公寓还是一门好生意吗?在疫情影响下，作为承租方的YOU+公寓与产权方围绕减租展开了一场拉锯战，这一诉求终将何解?

欠费1340万元被强制清退

在寸土寸金的北京市北三环附近，从地铁苏州桥站北出口走100米左右，就到了本次“爆雷”疑云的风暴眼YOU+北京苏州桥社区。

苏州桥社区是YOU+在北京唯一一家店。2014年，YOU+进入北京，以450万元的租赁保证金从北京三浦教育投资有限公司(下称“三浦教育”)手中承租该房屋，期限为2014年11月至2024年10月，入场后仅装修费就达4000多万元。改造后的YOU+苏州桥社区以LOFT户型为主，一居室租金为4500元左右，两居室为6600元左右。

日前，有消息称，因为欠费1340.14万元，YOU+北京苏州桥社区被产权方北京三浦教育强制退租。

YOU+北京苏州桥社区。刘德炳摄

在YOU+北京苏州桥社区入口，中国新闻周刊注意到，三浦教育张贴了一份《致三义庙2号院全体优家租户告知书》，其中称，截至2022年6月18日，YOU+(北京优家)已拖欠相关费用合计约1340.14万元，包括拖欠租金及物业费792万元，欠付滞纳金537万元，欠付水电费10.82万元。

三浦教育称，今年2月、3月、4月，该公司发函要求北京优家支付租金等费用，至今未获回应，因此决定解除租赁合同，收回租赁物业、要求北京优家立即腾房。

三浦教育在该社区的现场负责人告诉中国新闻周刊，由于北京优家已经连续数月没有交房租，他们担心北京优家跑路，自6月18日起，他们已经接管了这一社区。

不过，对于跑路、爆雷的传闻，YOU+创始人刘洋予以否认。他告诉中国新闻周刊，YOU+北京苏州桥社区连续亏损，无奈之下只能撤店，这是商业策略的一种选择。

在此租房住的冯明向中国新闻周刊表示，他在距此不远的中关村上班，由于交通便利，他和朋友一起在这租了一套两居室。此次听说了大房东北京三浦与二房东北京优家的这一纠纷，他较为担心二房东跑路，导致他们无家可归。

约翰也是YOU+北京苏州桥社区的一名租户。他是一名外国人，来北京工作五年了，目前在一家外语教育培训机构上班。他告诉中国新闻周刊，这个小区里有公共健身房、篮球场、小型酒吧等各种生活配套，离上班的地方也不远，居住很便利，他在这里已住了一年半。他也听说了房东之间发生纠纷，不过眼下，他只能先等着，看看事态的变化。

北京市盈科律师事务所韩兴谦律师向中国新闻周刊表示，针对北京优家和三浦教育之间的房屋租赁合同，如果北京优家违约，那么产权方三浦教育有权向北京优家主张权利;但是，从《告知书》的内容看，三浦教育应知晓优家公司向终端租户出租房屋的经营模式，因此优家公司和租户的《房屋租赁合同》为有效合同，如果该合同中并没有约定上游租赁合同将导致该合同解除的相关内容，三浦教育无权直接解除《房屋租赁合同》，租户在合约期内有权要求继续履行租赁合同，当事双方无权要求租户提前搬走，更无权强制收回房屋。

从事态的进展看，在三浦教育接手后，对于部分签订长约并已向北京优家交付租金的租户而言，如何妥善处理其剩余租期将成为矛盾的焦点之一。

“一旦后续大房东与二房东纠纷不断恶化，矛盾并没有妥善解决，租金是否能要回来，后续还能不能继续住下去，确实挺担心的”，冯明表示。

对此，三浦教育现场负责人告诉中国新闻周刊，近期优家方面的高层会来北京，双方会协商处理项目的后续事宜。

低收高卖难以为继

在长租公寓领域，YOU+已深耕十年，起步较早，一度站在了资本的风口上，堪称时代的宠儿。

2012年6月，刘洋、刘昕联合创办YOU+公寓，首个公寓项目YOU+广州凤凰社区正式落地，一个月内即全部满租。2013年，YOU+收到第一笔天使投资，由杨辉、张叮叮、张殿雷、李姝萱4人投资，且杨辉、张叮叮以联合创始人的身份加入团队。

2014年，雷军旗下的顺为资本斥资1亿元，领投YOU+的A轮融资。正是在这一笔投资助力下，YOU+开始进军北京市场，拿下了位于北京北三环的苏州桥项目。在这一公寓开业时，雷军还来到现场，公开表示，曾经他也是一个北漂，住过地下室，YOU+为青年人打造一个社区的理念，深深触动了他。

这是YOU+的高光时刻之一。

随后，YOU+在上海、深圳、杭州、成都、南京等城市相继落子，至今已进入8个城市，斩获20多个项目。

然而，近年来，长租公寓行业形势急转直下，从青客公寓到蛋壳公寓，“爆雷”现象频发，最终大多是一地鸡毛。与此同时，在顺为资本官网上的投资名单里，则没有了YOU+的身影。

对于本次的撤店，刘洋告诉中国新闻周刊，疫情引发经营危机，重创了长租公寓行业，YOU+只能选择关掉亏损店面，断臂求生。

北京优家表示，自2020年以来，YOU+苏州桥社区经营举步维艰，累计亏损已达3500多万元。公寓物业租金本过高，租金成本逐年递增已占到该社区全部营业收入70%以上，日积月累最终导致社区经营入不敷出。

景晖智库首席经济学家胡景晖告诉中国新闻周刊，从经营模式上看，YOU+实质上是集中式的“二房东”模式，靠低收高卖赚差价获利，多因素制约房租上涨空间有限，盈利空间并不大，这意味着长租公寓的生态是较为脆弱的，一旦遇到疫情这样的因素，出现了空置率上升，租金上涨停滞，亏损的可能性较高。

就YOU+苏州桥社区项目，一方面，从成本来看，由于前期重新装修成本高达4000多万元，这一成本将分摊到后续经营年份，从而实际上拉高其经营成本，其低收高卖的模式几乎难以为继，经营风险将进一步提高。

另一方面，从收入来看，在疫情影响下，其客源并不稳定，导致出租率下降，与此同时，其对外出租的价格很难与一房东三浦教育租金的涨幅保持同步，整体收入将受到较大影响。

中国新闻周刊注意到，YOU+苏州桥社区部分房源用作了北外等学校的校外宿舍，但因为疫情防控的需要，目前这部分房源已经人去楼空。此外，至少有数十间房源贴上了北京三浦教育的封条。

对此，三浦教育现场负责人告诉中国新闻周刊，这部分房源已确认无人租住，他们会暂时贴上封条，等和YOU+处理好纠纷之后，再对外出租。

最终，预期的低收高卖变成了高收低卖，疫情之下更是几乎注定亏损。从YOU+苏州桥社区租金来看，其一居室4500元的租金比周边一间卧室的价格要高出500——1000元，但实际上，据租客反映，其部分一居室的租金还不到3000元。

减租拉锯战终将何解？

作为二房东，面对较大的租金压力，北京优家在租金减免上与三浦教育进行了一场拉锯战。

北京优家表示，在2021年、2022年，曾多次致函三浦教育，请求其根据相关政策，在疫情期间减免租金及降低租金，但均未获支持。

今年5月31日，《国务院关于印发扎实稳住经济一揽子政策措施的通知》要求，推动阶段性减免市场主体房屋租金工作，帮助服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力。

6月21日，住房和城乡建设部、国家发改委、财政部等八部门联合发布通知规定，被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内的服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋的，2022年减免6个月租金，其他地区减免3个月租金。对出租人减免租金的，可减免当年房产税、城镇土地使用税、以及享受优惠利率质押贷款等支持。

爱企查数据显示，北京三浦教育的控股股东是北京东管头投资管理公司。北京东管头投资管理公司的股东一方是王立泉等个人，占股61.7%，另一方是北京市丰台区东管头农工商联合公司，占股38.3%。

相关资料显示，北京东管头投资管理公司是北京市丰台区东管头村的村办集体企业。2017年，时任东管头村党总支书记王蕴溥同时担任北京东管头投资管理公司董事长。

北京东管头投资管理公司相关负责人向中国新闻周刊表示，这一纠纷已委托律师团队处理，他个人不便答复。

上述通知中指出，非国有房屋出租人对服务业小微企业和个体工商户减免租金的，除同等享受上述政策优惠外，鼓励各地给予更大力度的政策优惠。

与此同时，通知中还要求，各地要结合自身实际出台或完善实施细则，确保企业和群众反映的问题和合理诉求得到及时处置和办理。

韩兴谦表示，集体企业属于集体经济，性质上不属于国有企业，本案房屋不属于通知中的国有房屋。但三浦教育也可以选择主动减免租金，从而获得通知中的优惠政策。

就本次北京优家与三浦教育的纠纷而言，房租是否减免，如何减免，有其复杂性。

北京三浦教育的另一名工作人员向中国新闻周刊表示，北京优家每月收取房屋租金140万元，这是其主要经营成本，如果减免房租，北京优家其他成本很少，那意味着利润很大，这并不合理;另外，在目前的局面下，只收租不交租，万一北京优家卷款跑路了怎么办?

刘洋表示，他们在持续跟进，后续将会有进一步的处理方案。

“关于疫情的实际影响，将成为双方争议的焦点，后续如果一旦进入司法环节，这将有待于法院的认定”，韩兴谦认为，当前，最好的处理方式是双方针对合同纠纷达成和解，积极寻求双方均能接受的和解条件，否则一旦纠纷升级，很可能进一步造成多输的局面。

本文地址:https://www.fang85.com/zhuangxiuzhishi/128160.html