小产权房可以封闭吗 深圳楼市彻底变天了

近日，关于深圳安居房、人才房绝版的消息刷屏了。

其实早在3个月前，我就写过一篇深度分析文章。我的观点和大部分人都不同，相信你看完最后的结论，一定会对你有很大的帮助。

01

4月6日，深圳市规划和自然资源局发布了一份征求稿。

里面提到，在目前正在制定的深圳保障房政策中，取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，新增了保障性租赁住房（细分为政府组织配租和社会主体出租两种类型）、共有产权住房等住房类型，同时对保障房的租金、售价水平进行了调整。

深圳规自局

深圳规自局

这意味着，可售人才房和安居房将彻底成为历史了。

1月17日，深圳市住建局在官网上就发布了4份与保障性住房相关的征求意见稿。

此次的意见稿，有几个重点。

1、深圳不再安排建设安居房，其中不包括已签订土地使用权出让合同的安居房。

2、安居房市场退出历史舞台后，共有产权房将成为未来保障性住房的供应主体。

3、深圳共有产权房永久封闭流转、满5年可转。

主要分析一下第3点，深圳即将推行的共有产权房，有哪些规定细化？

首先，共有产权房约为同地段商品房价格的5折，比可售型人才房的6-7折还要低。

对于想在深圳安居乐业，又苦于资金压力的人来说，这无疑是大大降低了购房门槛。

购买共有产权房，会对买房人有户籍、年龄、学历等申请要求。

其次，共有产权房的户型相对比较小。

三人以下家庭或者单身居民，配售建筑面积为65㎡左右。

四人以上家庭，配售建筑面积为85㎡左右。

最后，共有产权房的退出机制。

这也是本次意见稿中最重要的一个环节。

草案明确，共有产权房购房5年后，可以出售给符合条件的申请人，价格由双方商量决定；如果未满5年，官方可以回购，但基本无利可图。

一句话总结，就是深圳共有产权的侧重点更多是居住功能，而金融属性和投资属性都较弱，可以说是真正做到了“房住不炒”。

之前龙悦居、侨香村的故事，绿本转为红本，一套获利几百万，甚至上千万，将成为历史。

02

深圳之所以在这个时候拟推共有产权房，其核心点只有一个：留住人才。

原因看一下刚刚公布的官方数据就知道了，61年来我国首次进入人口负增长时代，虽然疫情也占部分原因，但生育普遍下降是客观存在的。

不得不承认，官家的这个政策，从治理的角度看，非常具有前瞻性。对于人才来说，也有很大的吸引力，确实会吸引或留住甚至是锁住很大一部分因为高房价，而最终可能会离开深圳的人才。

但如果从个人的角度出发，在自己的能力所及范围内，尽可能不要买这种共有产权房。

因为买入这种房子，相当于把你锁死了，同时你能获得的收益非常有限，只是获得了居住权和一部分住房的收益。

但凡懂点房地产，都不会买这种共有产权房。这种房子是专门用来留住不懂房地产的“人才”，用来锁住他们，让他们持续给深圳做贡献。

如果你想买这种共有产权的房子，我还是强烈建议你先去申请公租房。

一来，这种租的房子价格很便宜，你也可以居住。

二来，你还可以把自己的存款资产储备起来，看哪一天你有能力的时候，就去购买正常的商品房，这才是你真正的资产。

经济学里面有一句话说得特别好，叫天下没有免费的午餐，免费的实际上往往是最贵的。

所以在这种情况下，不要去想着占官家的便宜，一旦把你锁住后，会非常难受，你有钱了想去买房投资都会受到一定的限制。

再说句不好听的。

站在家庭资产的角度，哪怕是去买小产权房，也好过买这种共有产权房。最起码小产权房在行情好的时候也会上涨，而上涨后你随时都有处置权。

相反，共有产权房的限制就比较多，永远也不能转为商品房，很多时候你会感觉很被动。

03

所以，深圳共有产权房的规定，对商品房是利好还是利空？

答案已经呼之欲出。

从长期的角度来看，这显然是一个利好。

类似这种共有产权的房子，未来还会慢慢地加大供应，以达到保障大部分普通人住房的目的，长期是为了实现房住不炒的终极目标。

同时取消了安居房，如果你以前买了安居房，后面能转成红本，这其实是一个还不错的套利空间，但现在已经完全被堵住了。

正常的商品房，则会慢慢地越来越市场化，市场化之后的商品房才是你真正的资产。

这次拟推的政策，也再一次说明，深圳核心区的优质商品房，就是中国的硬核资产，只属于少数精英阶层。

最后，总结一下。

推出共有产权住房后，深圳商品的市场化程度会越来越高。既能给普通人的居住提供了保障，又能给有钱人买房投资提供足够的自由。

但凡你有能力，或者对资产还有追求，都别买共有产权住房，而是要在2023年想尽办法，哪怕是用些黑科技低首付，也要在深圳买商品房。

最后，记得关注我，每天带你了解更多深圳楼市的最新动态。

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