小产权房带电梯房好吗现在 这种房子不要碰丨坤宁说房

朋友最近在看房,他现在住二环边无电梯六层小户型,想置换个大点的房子。

我建议趁着现在市场相对稳定,果断换带电梯的新小区。

没想到,他想买村证房。

他说,我就是住的,又不卖,村证位置不错,而且也是市政供电、供水、供暖,怎么了?

2020年已经过了半个月了,没想到前些年建成的村证房,竟然还有市场。

很多人对于房产的思维,还停留在“房子仅仅是用来住的”这个层面。即便我们大家都不炒房,也要在合理合法的范围内购房呀。

考虑村证房的购房人,是因为“价格”的取舍。

二环内好的村证小区,单价不过10000元左右。而商品房(石家庄俗称市证房)价格高企,二环边带电梯的次新房,单价将近20000元。

价格如此诱惑,让很多只关心自住,不关心升值的购房人,难以抵挡。

那,村证房到底是怎么回事?能不能购买呢?

什么是村证房?

村证房即小产权房,是指未通过规划部门的城市总体规划,在农村(或其他单位)集体土地上由村委会或村委会委托的开发商建设的房屋,无法取得五证,不能办理「不动产权证」的房子。

至于某些村证房,村里给颁发的小证,并没有法律效应。

很多人对小产权有误解,比如有人认为40年产权的公寓是小产权,这是不正确的理解。

公寓、工业用地等项目,是经过规划部门批准的合法的建设项目。无论产权年限是多少,都是正规产权的性质,都属于民间俗称的“大产权”。

同时村证房和回迁房是不同的性质。回迁房是合法合规的,允许上市交易的。村证房是违法违规的,明令禁止建设和销售的。

身边的村证房

作为全国城中村改造项目最多的省会城市之一,石家庄存在着不少的小产权房。从二环内到二环外,甚至到三环一带,石家庄小产权房遍布各个区域。

房价也从最初的每平方米均价六七百元涨到5000元甚至10000元左右,但仍然要比同地段的商品房价要低上不少。

比如裕华区的大马庄园,位于谈固东街与东岗路交口,占据裕华区核心位置。但根据安居客的信息,均价11500元左右。与之一路之隔的建投十号院,二手房挂牌价高达2.3万元左右。

还有长安区的金谈固家园(部分楼座),毗邻中山路和地铁一号线,不远处还有长安万达广场,但是均价只有10000元左右。

西边城区这种房子也不少。新华区的柏林怡园,均价12000元左右。桥西区的新大院,均价约10500元左右。

但是,这类楼盘在买卖交易中,有个共同特点,只能全款,不能贷款。

因为开发建设中无法取得五证等相关证件,银行并不能针对此类房产发放贷款。所以,村证房的交易只能是全款,且属于私下交易,不受法律保护。

另外,根据我们的实际探访,村证房小区门口的中介门店数量,特别少。

我们都知道,小区附近中介门店的多寡,是衡量小区二手房源交易量是否活跃的重要指标之一。

在裕华区谈固东街一带,公园首府、国大全城、尚东绿洲等商品房小区门口,中介很多,国大、1+2、贝壳、21世纪等应有尽有。

而在大马庄园南口两侧,几十间底商门脸,只有21世纪一家中介。我问店里的小伙子,村证房卖的怎么样?他摇摇头说:

现在没人买村证房了,客户们懂的越来越多了。

村证房的弊端

首先,属于违法行为。

自然资源部、住建部等部门曾经多次发布通知,明确建设、销售和购买“小产权房”不受法律保护,强调对在建、在售“小产权房”坚决叫停,严肃查处;对违规为“小产权房”补办手续的要严肃处理。

正规的大产权商品房,流程复杂,从拿地到交付,需要土地、规划、住建、房管等众多部门审批,通过后,房子才能最终交付到购房者手中。

而小产权房,几乎都是偷偷的开工建设,私自开发者,在村里的田间地头,画地为牢,开始建设。从法律手续上来说,必然是不合法的。

其次,升值缓慢。

上文提到,村证房的价格只有同地段商品房的一半,甚至更低。

第三,拆迁补偿很低。

商品房在拆迁过程中,对业主进行赔偿的主要原因,是对小区土地的赔偿。所以,拆迁补偿价格高企。

而村证房在集体土地上建设,并未缴纳土地出让金,非国有出让土地,所以拆迁或者征用的时候,土地补偿给村集体。

对于外来购房住户,最多赔偿建筑成本。而随着时间推移,房子本身,作为一栋年老建筑产品,价值所剩无几。

第四,居住品质较差。

村证房普遍存在着没有物业公司,村里管理混乱,社区维护不到位等问题,居住舒适度往往很低。

第五,面临被强拆的风险。

刚刚过去的2019年,西山的别墅,景区的度假房,正定的某某小镇等一众小产权房,迎来严查。被拆除的不在少数。

村证房会转正吗?

这是个很关键的问题,也是很多购买村证房的业主,很关心的问题。

村证房的核心是土地性质是村集体土地,非国有土地性质。从而建设的项目未缴纳土地出让金,所以价格低廉。如果转正,首先应该通过城市总体规划,变村集体土地为国有土地性质,另外补交土地出让金。(其他手续还很多,这是很重要的两点)

如果让业主再补钱,业主人数众多,很难形成统一意见。从历史上曾经发生的情况看,大多数补交出让金的事情,都流产了。而不交此费用,更是万万不能转正的。

买房是大事,一定要在合法的范围内进行交易。否则……只能躲被窝儿里,牙掉了吞自个肚子里吧!

附:石家庄主城区部分村证小区名单

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