后海小产权房能否购买，福田内部分化严重，这几个位置不要碰-2024深圳小产权房信息

问：大佬,晚上好,第二套总价格在350W左右学位兼容投资房在南山,大概6年后使用初中学位,有好的区介绍吗学府中学值得考虑吗,谢谢

答：学位房的成绩就是风向标，学府中学今年表现平平，被冠名南二外后，本质依然还是学府，生源并无改变，师资亦无质变，由于楼盘多位于南山中心区，生源冗杂，并不太看好后续走势。我们近期有挖掘到一些更有潜力的楼盘，且在迅速补涨中，星球就不带货了，怕被疯抢。

问：老师，你好，南山比较有投资潜力，价格低洼的估计是南头南油吧？福田呢？建议去哪些区域选筹

答：从目前市场的交易偏好来看，南头南油虽然是价格洼地，但涨幅也整体弱于南山其他版块，跟它们的整体面貌、楼盘品质有很大关系，新移民宁愿选择更远更新、居住环境更好的楼盘，不太愿意去接盘南头南油的老大楼和楼梯房。所以南山我们从板块上来说，应该尽量回避涨幅偏弱的南头南油，福田应该回避涨幅偏弱的福田南、福民、八卦岭等不具有学区价值的老旧楼盘。

问：继续提问：方案一：出掉通业花园的三房，换海馨苑的大四房自住，犹豫目前换房紧迫性不高，三四年后也可，另外通业花园有梅香学校入驻会否有一波上涨？海馨苑好像只有自住，没其他上涨利好。方案二：继续持有通业花园，买一套600万房产投资，福保加福外南的小区如何？有推荐的吗？沙井海岸城打新比较难，还有其他推荐吗

答：1.梅香学校入驻是利好，大概率会有一波小涨幅，可以先持有海馨苑是个毫无亮点的楼盘，时代的洪流不能一直给华强北高光，资本愿意去更新、更潮流的领域。2.优先海岸城打新，有难度。福外南双学位有朗庭豪园，丽港湾

问：老师好！想要在深圳找总价850-900的小三居或大两居，夫妻还未有孩子，在福田工作。注重居住环境、日后升值。请问前海和华侨城片区该如何选择？目前看中了中熙君南山和首地容御，望指点迷津，谢谢！

答：华侨城的房子大都有一个缺点：户型太大，首地容御也不例外，你这个预算只能淘个两房，没有学位支撑的高总价两房其实是很危险的，深圳是个务实的城市，单纯为美景为环境去买单的人不多，更多的是为学位为便利为功能。回到自住角度上来看，我觉得追随你们的本心就好，华侨城绿树环绕，闹中取静的，即便可能升值不如预期，我们也赚得了享受，一个是延迟享受，一个是当下体验，很难说哪个孰优孰劣。

问：十三老师，领航城单价5.5精装修，178平方，自住是否具有升值空间，

答：领航城是西乡大盘，盘子很大，分为五期，周边配套很一般，被工业区围合，107国道和飞机噪音很大，离固戍地铁站也不近，另外地块是94年的，26年产权已经没有了。缺点虽然很多，但也有优势，体量大，入住人口多了，配套都会慢慢完善，西乡紧邻宝中，是炙手可热的地块。总体来说中规中矩，可买可自住，，领航城各项指标都是个刚需盘，加上对面的桃源居，常年大量放盘，自身不足加竞品挤压，升值空间注定有限。但是周边板块价格都涨上去之后，领航城也会有一波补涨。考虑自住可以入手。

问：老师你好我在福田上班之前看好孖岭那边的花里林居，但单价已经到了8w多，感觉未来涨幅不大了吧？想买总价600w以内的，老师推荐龙华梅林关附近的星河盛世？还是去南山那边买？可以兼顾自住

答：梅林东整个片区没有农民房，所以街道安静整洁，共同的学校在翰岭院北翰邻实验九年制学校，缺少大商业体，距离1公里卓越城，目前9号线孖岭站400米，在建6号线和10号线站点都在400米范围内，因为社区小，周围皇岗路主干道噪音较大，上下班车流多，易堵花里林居06年建造单体3栋楼缺车位，花园较小，小区在较周围3个小区属最安静，小高层，主力户型70-98平两房三房，多赠送星河盛世卖点是深外（初中）、综合体、次新、地铁。非常不错的小区，只要买到不太吵的户型，还是相当不错的。总价600内在南山也很难选筹了，综合自住星河盛世还不错。

问：老师，您好！带深中学位的新房，德弘天下，76平米，690万，精装修，这个投资价值怎么样？

答：你好，感谢大额赞赏！茂业德弘天下，10年老盘，以前就跟卖卤水一样，双拼到五拼不等。现在，多本证拆成一本证，户型相对奇葩。样板房在高楼层，视野非常棒，算是罗湖少有的大花园社区。卖深中学位。如果只买个学位，感觉性价比还可以，如果投资，受罗湖大环境影响，后期增值潜力还是堪忧。

问：十三老师您好请问龙岗麓园这个楼盘怎么样纯投资的价格还能接受小区环境很喜欢就是学位不稳定听销售说旁边要建新学校要是现在投资的话以后潜力怎么样？打算持有5年以上

答：那个位置不上不下，说它好吧，又被北通道割裂了，说它不好吧，离大运又那么近，去回龙铺地铁十分钟就够了，所以结论是一手房溢价明显，对比下二手房，价格合适还是可以买的。

问：十三哥，你好，总价400以内两房，投资兼未来可能自住，请对比一下坂田的万科第五园一期和红山的日出印象一期。谢谢啦！

答：万科第五园：1.大社区、高低配，动辄数十栋；2.建成年份从2006-2010不等，绿化率高但人车不分流；3.配套相对不够完善，缺乏医院、地铁、商业和好的学校。4.周围环境相对较差，农民房扎堆短期内难以改造。我的看法是：1.未来坂雪岗科技城和十号线对区域有一定推动作用；2.大社区居住舒适，但绝不适合投资，因为同一时间内放盘量太高，卖家没有优势，类似社区还有桃源村、桃源居。区位对比，红山胜

问：老师您好！我的情况：手里300万首付，月入五万左右。可以贷款七成。目前租住在后海，不考虑学位，注重投资回报。请问是在后海蛇口片区买一个八九百万的老破小自住，还是去南油买一套房子等拆迁好呢？有合适的推荐吗？

答：南山大致可以分为以下板块红树湾，大冲，西丽，南头，科技园，后海，蛇口，深圳湾预计买总价800-1000万左右的标的，除了华润城之外，综合居住属性，学区，总价，以下板块可以关注1，西丽大学城片区，优势\/房龄新，面积大，居住体验好。不足\/学区有待加强。2，后海片区，优势\/位置佳，周边配套完善，南二外学府学区。不足\/房龄稍旧，面积小3，蛇口片区的山海韵山语海可以关注，优势\/房龄新，靠太子港，不足\/周边配套设施一般，还需要2-3年改善不建议去南油博拆迁，机会成本太大。

问：您好，目前在新安有一套一居室没有贷款，唯一住房，市价320Ｗ左右。目前打算卖掉，换500Ｗ左右的两居室。目前看了高发城驰，桃源村3期，皇庭世纪，广兴源几个楼盘。在南山科技园上班，未来考虑自住加投资，月收入2.5Ｗ左右。请问可否帮忙分析下，或者推荐其他楼盘？谢谢。

答：你好，这几个盘自住优先桃源村3期，投资优先广兴源。皇庭世纪虽然地段好，但皇岗村旧改也是很遥远，本片区非常成熟，却没有稀缺的教育资源支撑现在看，河套片区的开发可能远远达不到预期。皇岗片区的住宅更多承担福田中心区的外溢。深圳一路向西，这几个盘自住首选桃源村，投资首选广兴源。碧海可以的，不偏，潜力不差。但不如宝中。还可以关注花样年花乡、花郡、富通城等。

问：千老师好！请教下，您说的一方无房贷即可三成首付，是需要离婚嘛？我的情况是这样的，也是外地有房贷，目前单身，能否这样操作，找个婚票结婚，首付三成，再离婚。有个小疑问，能否只写我的名字？非常感谢您！