南京铁心桥小产权房，聊聊南京2022年第二次土拍的地块

说人话，就是这一批次有13幅地块将不再设定毛坯限价，但仍需报备，目的在于给开发商松绑，鼓励开发商做高品质住宅。

大致看，这13幅地块，大体符合两个特征：1、要么位置极佳（G29、G51、新区G08、新区G09）、要么容积率较低（G23、G34、G38、G52、新区G07、溧水G04），适合做高品质改善住宅；2、综合体项目，给开发商更多的定价空间，保证土地能够顺利出让（G27、G40、G46）。

大家都觉得不限价是一定会涨价，我的解读是未必全是，因为只有拥有品牌溢价的开发商做出的优质产品，才拥有涨价的资格，南京过去几年因为严格限价，导致太多割韭菜的开发商存在，大部分开发商的品牌力其实未必能支撑其涨价的野心。

比如核心区G07地块，起拍楼面价23262元/㎡，隔壁的颐居G03地块，同样是容积率2.0，限高60m，楼面价23644元/㎡，毛坯限价4w/㎡，疑似仁恒操盘。

如果这块地顺利出让，定价敢超过仁恒么？答案是显而易见的，最明智的做法是做出一个跟G03接近的产品，然后定价比G03低个最少两三千，这样才有可能卖得动，否则只能期待楼市行情出现爆火。

下面再分区域看看还有哪些重点地块还值得关注。

一、城东。

城东这次出两块地，除了上面提到的石杨路G23地块，还有玄武区的双拜巷的G22地块，这两块地都是低密度地块，位置不算太好，但是周边有一定的地缘改善需求，G22的定价不算低，毛坯限价49340元/㎡，上市后妥妥的5.5w+。

反正是收割本地土豪的，加油。。。

二、大校场

大校场这次出4块地，除了不限价的G27地块，还有三块地，都在汇景南路以南。

G27地块基本上没什么争议，靠近机场跑道，问题不大，但是汇景南路以南的几个地块（G24、G25、G26），都略靠近绕城高速，未来噪音和视觉问题上会有一定困扰。

并且这三块地的毛坯限价又涨了，相比上一批次出让的G01和G02地块，毛坯限价又涨了不少，嗯，地段差了、价格高了、数量多了，四叶草的感觉又来了。

三、河西

河西这次出了四块地，河西中一块G28，在龙湖天街、保利云际花园隔壁，毛坯限价5.5w/㎡；河西南三块，包括不限价的G29，以及两块毛坯限价4.8w/㎡的地块（G30、G31）。

G28没什么太大争议，毛坯5.5w，上市估计6.2w左右，前期同板块的品质项目颐和源璟已经验证了市场，G28只要达到类似水平，未来还是值得关注的。

不限价的G29有点尴尬，因为其位置在双闸路以南，北侧还有一块地，肯定会对其景观有一定遮挡，先天禀赋来说，其实并不如隔壁的融创、万科，未来能不能高价被市场接受，还要关注产品的品质。不过，好在这块地面积比较大，园林景观、会所什么的，一定程度可以弥补江景的缺失。

G30、G31相对来说位置要平庸一些，毛坯限价4.8w/㎡，虽然容积率不算太高，但是似乎河景被遮挡，考虑到河西南今年也比较卷，前面几个4.5w的项目G113、G114、G115什么的纷纷要上市，这两块地多少还是有点压力的。

四、燕子矶

燕子矶这次出让三块地，其中两块（G32、G33）靠近晓庄，在特教学院附近，位置一般，可能没有学区，周边老小区较多，也是高密度产品，虽然价格没怎么涨，但是也是高层产品，性价比不算很高，个人觉得不如目前在售的颐和、华发两个项目。

G34是一块低密度项目，不限价，考验燕子矶的地缘高端改善客购买力的时候到了。

五、仙林湖

仙林湖这次出了两块地，都是低密度项目，G35在仙林湖北侧，低密度，容积率1.8，限高35m，未来大概率是个11层的小高层，位置不算好，隔壁的半山云邸，靠着提前公示学区，方才卖的还不错，G35不知道有没有这个待遇，毛坯3.9w/㎡，惊呆了我。。。

G38在仙林大道南侧，南到你也可以认为他不属于仙林湖板块，反正也不重要，1.2的容积率，限高18m，没准是个类似于高科紫薇堂的产品，大概率跟普通人也没什么关系。。。

六、雨花城南

铁心桥G39，毛坯限价3.9w，G43荷塘A地块，同样毛坯限价3.9w，华发美的云筑跟龙湖宸阅府即将迎来解放军。

最让人惊讶的还是人居森林了，上次涨价1000元/㎡，结果流拍，这次干脆直接涨价3500元/㎡。反正不管有没有开发商来拍地，毛坯限价是一定要涨的。。。

话说人居七期和十期的位置虽然不算差，但也谈不上好吧，在人居这种新板块，靠近地铁、商业才是王道，不然出行就只能靠开车了，好好珍惜天萃吧。

唯一的悬念，不知道哪个大冤种来站岗。。。

七、汇通路

汇通路又上了两块地（G44、G45），都是限高60m、容积率2.0的中等密度住宅，毛坯限价较之前微涨一点，不过考虑到汇通路目前的去化，这两块地未来也不容乐观。

八、百家湖

江宁核心区域又供货了，G51，位于百家湖东，YYDS，周边改善需求太过旺盛，不限价是对的。

九、江北核心区

江北核心区这次一口气上了五块地，其中三块（G07、G08、G09）不限价，位置都很好，不过能不能成功实现涨价，看开发商本事喽。

G10在研创园，佳源玖棠府隔壁，佳源玖棠府精装3.03w/㎡，G10毛坯限价3.35w/㎡，你说佳源玖棠府能不能买？

G11在天璞项目隔壁，据说龙湖对这块地挺感兴趣的，看来是嫌站岗站的不够高，G11涨了1%，毛坯限价35350元/㎡，反正也卖不动，随便涨吧。。。

十、城南中心

G55，位于城南河以北，在正荣润棠府和弘阳望江悦府之间，毛坯限价3.1w，限高60m、容积率2.0，密度低点、周边配套相对成熟点，涨点价也能理解，记忆中，这是一块教育用地，现在不知怎滴。。。

G59，在城南河以南，靠近研创园，毛坯3.05w，没什么好说的，城南中心，即将脱刚。。。

十一、桥林

本来不太想写桥林，去年拿地的三个开发商，肠子都悔青了，什么毛坯限价24500，基本上精装也都只能按这个价格卖，桥林的购买力就是200w，多了谁去桥林啊。

本文地址:https://www.fang85.com/zhuangxiuzhishi/130240.html