深圳小产权房面积虚高？深圳惊现天价法拍房-2024深圳小产权房信息

6月22日，深圳南山“恒裕滨城花园二期”一套住宅在司法拍卖平台成交，有关竞买人的真实成交价和税费备受热议。

据悉，该房源户型228.72平方米，起拍总价5617.5万元，三人18轮竞拍，最终以6317.5万元成交。以此计算，成交单价为27.6万元/平方米，2倍于该小区二手房指导价13.2万元/平方米。

在业内引发热议的是该法拍房高额的税费。按照税费缴纳规则，该套房后续的过户税费可能高达3900万元，楼价加税费合计超过1亿元，因此该房源折合单价接近45万元/平方米。

值得留意的是，2017年9月登记的不动产资料显示，该房屋的登记价仅为316.9万元，远低于市场价格。据披露，该法拍房与海南省委原常委、海口市委原书记张琦受贿案有关。但相关不动产权资料显示，该拍卖标的物权利人为深圳市银海实业有限公司（以下简称“银海实业”），其实际控制人为深圳市恒裕实业（集团）有限公司（以下简称“恒裕集团”），同时也是该房产项目的开发商。

落马高官被拍卖的豪宅为何实为开发商所有？该套房是按个人所有还是公司出售来缴纳税费？随着大众对此次法拍房的聚焦，打造该项目的“深圳豪宅之父”恒裕集团也逐渐浮出水面。

房屋原登记价仅316万

“单看成交价，相比之前成交的同户型算是捡漏了。”深圳资深中介王申告诉《中国经营报》记者，今年1月份恒裕滨城二期同户型房源，成交总价高达7280万元，单价已到32万元/平方米。

王申给记者粗略计算了应缴纳的税费：按照60%的土地增值税，也就是成交价6317万元减原登记价316万元，再乘以60%，需缴纳3600万元；再加5%的营业增值税约300万元，税费大概3900万元，这还没算买家100多万元的契税。

王申告诉记者，高税费的原因在于，这套房源原权属人为银海实业，并非个人所有，买家需按照公司出售住宅的类型缴纳税费。折合成交价加税费，该房源单价达到45万元/平方米，总价超过1亿元。

据处置单位广东省广州市中级人民法院披露，该法拍房产涉及受贿案，为法院认定赃物，与张琦受贿案有关，但目前仍登记在开发商恒裕集团控股子公司银海实业名下。根据天眼查显示，银海实业由恒裕集团、富德生命人寿保险股份有限公司分别占股51%、49%。

由于目前税费方式尚未公开，因此拍卖结束后该套房是按照二手房还是新房交易，以及税费的认定依据等问题，争议颇大。记者在深圳市房地产信息平台中查询到，该房源目前属于初始登记状态。有观点认为，由于是初始登记，意味着房源仍在开发商名下，属于新房，因此产权很可能是按一手房成交缴纳税款，只需要缴纳1.5%～3%的契税，税费仅95万～190万元。

对于备受关注的税费问题，记者致电广州市中级人民法院进行了解，并未得到确切回复。而对于恒裕滨城花园二期法拍房交易情况，记者致电恒裕集团相关负责人进行采访，对方称不清楚具体情况。

高官豪宅背后的“汕尾首富”

实际上，恒裕滨城花园是深圳近年楼市调控中，由于涨幅过猛最早被相关部门要求隐去成交均价的小区之一。2019年底，深圳官方严厉打击操纵房价、挂牌价虚高等行为，典型楼盘包括恒裕滨城二期、华润城等部分高价房源被强制下架，以致彼时无法在二手房交易平台上查询到挂牌房源情况。

据悉，恒裕滨城二期在2015年以均价11万元/平方米开盘，创下了后海豪宅新盘价格新高。新房满3年后的2018年，该小区二手房就超过20万元/平方米。而周边同类型豪宅项目，如卓越维港、太古城，小区二手房均价在18万～19万元/平方米。

此外，恒裕滨城又因户型得房率高有着“湾区赠送之王”的称号。以该小区89平方米户型为例，其实用面积可达115平方米，使用率约130%。以目前深圳市面上常见的75%左右的使用率来换算，相当于普通小区建面约153平方米的同等实用面积。

值得一提的是，由巨额税费引发的讨论，同时也引起了大众对这套法拍房权属人股东恒裕集团的关注。

公开资料显示，恒裕集团创立于1987年，由香港恒裕控股有限公司全资控股，以房地产开发为核心业务，并涵盖金融、矿山、酒店、贸易、商业、物管等多元领域，资产超千亿元。

恒裕集团创始人龚俊龙是潮汕知名商人。据《2018胡润全球富豪榜》显示，龚俊龙以185亿元财富值登顶“汕尾首富”。2020年2月26日，龚俊龙以140亿元财富名列《2020胡润全球房地产富豪榜》第146位。

不过这位潮汕地产大佬在深圳开发地产项目并不多，但大多是顶级豪宅。开发项目包括深圳的半山纯墅群“大南山·紫园”、深圳湾天际地标“恒裕滨城”、福田区“香蜜湖九号大院”等，以及和新加坡凯德置地联合开发的全球第八座“来福士广场”、与美国纽约兆华斯坦合作的“前海金融中心”等大型商业综合体项目。

近年来，恒裕集团很少出现在土地招拍挂市场，目前土地储备以旧改为主。相关资料显示，恒裕城市更新集团在深圳及周边拥有40多个储备项目，累计占地面积近500万平方米。

入局华联控股扩充资本版图

旧改之外，恒裕集团还通过参与资本运作的方式不断扩充资本版图。近期，恒裕集团入主一家上市地产公司的消息，赚足了市场的目光。

6月18日，华联控股股份有限公司（以下简称“华联控股”）在深圳华联大厦召开年度股东大会。管理层对控股股东华联发展集团有限公司股权变更一事明确表示称，恒裕入主已基本成定局，目前在办理过户手续。

2020年10月，华联控股发布公告，称近日收到恒裕集团及深圳市恒裕资本管理有限公司（以下简称“恒裕资本”）联名发来的告知函，告知恒裕集团及恒裕资本已间接持有杭州金研海蓝企业管理有限公司（以下简称“金研海蓝”）63.57%股权。而杭州金研（金研海蓝及子公司杭州金研海盛企业管理有限公司的统称）正拟以55亿元总对价，向锦江集团、河南富鑫、浙江康瑞手中收下华联控股第一大股东华联集团约54%股权，从而间接控股华联控股。

记者从公司官网获悉，参与收购金研海蓝股权的恒裕资本是恒裕集团旗下五大产业之一，负责管理集团资金、对冲风险、发掘新兴领域新机会。官网资料显示，恒裕资本一方面积极进行策略性并购重组，另一方面积极进行风投。目前恒裕资本已参与投资多个新兴产业新星，如PINTEREST、SPACEX、VENTURESHARES、HARMONYFOUNDATION、ASIANCITRUS、修能资本、金斧子、超级阿姨等，涉猎范围广泛。

2018年至2020年，华联控股营业收入分别为33.35亿元、31.7亿元、27.05亿元。虽然规模上刚超百亿元，但华联股份在深圳有大量低成本优质土储，2015年至今的毛利率始终保持在70%左右，远超行业水平。

据官网介绍，华联控股创建于1985年10月，1994年6月17日在深交所挂牌上市。华联控股将主业聚焦在房地产开发和自有物业租赁管理业务，项目集中在深圳、杭州两区域。在深圳的地产项目包括华联城市全景、华联城市商务中心等；在杭州的地产项目包括钱塘公馆、时代大厦、全景天地等。