深圳布吉上水径小产权房，布吉业主集体控盘涨价

没想到，控盘涨价这种事情也发生在布吉了。

上半年，深圳二手房成交量节节攀升，其中龙岗占据深圳二手房成交量的28%。

布吉则是龙岗二手房买卖的活跃区域。

一直以来，布吉的房价都和深圳的凶猛涨势“格格不入”。

布吉是“不急”，但是布吉的业主可真心着急了。

最近，布吉大芬的一个大盘“桂芳园”在业主群里号召业主们一起“守护家园”（涨价）。

控盘涨价的这个小区体量十分大，共分为八期，均价大多在4万-5万。

按照这些业主的集体提价，同等同样面积户型条件下，跟近期成交相差100万左右。

野心不可谓不大。

从贝壳链家的挂牌情况来看，现已有业主响应了，桂芳园单价5万以上的房源也逐渐多起来。

但是这种事情，要是引起官方注意就麻烦了。

毕竟之前西部就发生过业主控盘的事，后面被官方即时制止。

当然业主们不控盘，后面也没有阻挡二手房上涨。

2

虽然布吉和市区无缝对接，但近年来也一直被忽视，房价也起不来。

这是什么原因呢？

在2010年之前，罗湖还是深圳的老大哥，布吉紧挨罗湖，有着“进关”要道的特殊区位条件和先发优势，承接了大量来深打拼的外来务工人员，也造就了当年布吉街道的人气和繁荣。

如果说龙华是福田的后花园，光明是南山的后花园，在当年，罗湖的后花园就是布吉。

那些年，布吉就是现在的“光明宝中”，刚需最青睐的板块之一。

只是30年河东，30年河西。

随着深圳的中心一路向西，罗湖逐渐老去，没了大哥撑腰，布吉小弟也被冷落了。

同时也因为发展过早，缺乏长远的规划，建设标准低。

布吉存在着大部分老城区固有的问题。

比如说，道路规划不好，现在大家一说起布吉，就会想起堵车。

不过上下班堵车这个情况其实在那个区都有，这不算什么大的硬伤。

主要还是基础建设比较落后，曾多次发生“水淹布吉”问题。还有环境杂乱，建筑密度大。

城中村，还是村中城，让人傻傻分不清楚，小产权房和老破旧太多了，像个马蜂窝一样。

唯一的希望就是旧改，但是土地开发早，也存在许多历史遗留问题，不好解决又反向制约了规划的推动。

总结起来，就是：

规划慢，旧改慢。

产业低，工业旧。

学校少，娃着急。

房子老，住不好。

布吉真的太难了，以上随便一点都能把一些刚需送走，尤其是改善型的刚需。

当然最核心的还是罗湖的没落，老大哥失势后，小弟想“急"都不行。

去年取消豪宅税后，水蜜桃也在第一时间去了布吉踩盘，但不管是大芬地铁周边的老房子，还是石芽岭区域的次新房，都毫无反应。

2019年11月布吉石芽岭

今年疫情回来中西部房价继续一路狂奔，但即便我4月份去踩盘的时候，布吉房价依旧稳如泰山。

一直到上个月，西部价格涨到大量的刚需买不起了，被迫转移到东部，布吉才反应过来，是时候该轮到我补涨了！

3

我上周特意跑了一趟布吉，发现布吉从5月份开始慢慢上涨，低价盘已被消化的差不多了，现在挂出来的基本上都涨了三四十万。

对比下面两张不同时间的房价地图，可以清晰看到，这段时间布吉大部分区域均价都有1000-2000元的涨幅。

5月份的房价地图

7月份的房价地图

首先是石芽岭，石芽岭是布吉比较晚开发的区域，整体面貌比较新，加上地铁14号线将会在这里设站点，预计2022年底开通。

目前石芽岭是布吉最热门的置业区域，但其最大的一个硬伤就是没有大型的商业配套。

周边的次新小区以鸿荣源尚峰和宇宏健康花城为代表。

健康花城小区大，离地铁站最近，但是小区的品质和户型不如鸿荣源尚峰。

同样的三房一卫，尚峰是73平，健康花城是88平，所以尚峰的单价也高些。

在五月份之前，这种户型成交价大约460-480万，现在挂牌价都是530万以上。

靠近石芽岭山的是慢城，这个小区有十几年了，但小区保养的还可以，环境好，价格稍微低一些。

但从贝壳的成交数据来看，近年来基本没怎么涨。

不过价格对刚需很友好，四百多万就可以买四房，在福田罗湖上班，预算不足的刚需，真的可以考虑一下。

除了以上，石芽岭还有一些总价更低的小户型，比如万隆苑，中海怡瑞山居也适合刚需上车。

这些小区因为总价低，成交量非常大。

如果你预算低，只有七十多万首付，又想住的舒服，还要考虑将来升值潜力，石芽岭是一个非常不错的选择。

除了石芽岭之外，布吉另一个推荐的区域是百鸽笼地铁周边。

这里的楼盘品质、小区环境都很不错，走路就能到罗湖，价格也是布吉的制高点。

但是周边太过成熟，缺乏利好的刺激，也没什么概念可炒，近年来房价上涨缓慢。

从百鸽笼地铁出来就能看到华润万象汇，旁边就是信义金御半山。

金御半山共三期，其中三期在6月份的成交价还是7万多，但是现在挂牌价全是8万以上。

万科红也涨起来了，4月份的时候510-520万就可以拿下89平三房，6月份就涨到了560-580万。

目前布吉一些次新房在五六月份都有不同程度的上涨，包括上水径的万科麓城。

在5月份还能找到总价500万以下的三房，但是现在挂牌价基本上都在530以上，甚至有人挂600万。

万科麓城这个小区争议还挺大的，有人偏爱，也有人去了一次便不再回头。

大品牌、次新房、近地铁、自带学校，刚需需要的条件，万科麓城都具备。

但是实地去了解还是发现了一些bug。

麓城外国语小学学位是远远不够的，今年计划招生200多人，但报名有300多个孩子。

大部分后入住的四期业主小孩，只能分流去周边学校。

不过深圳很多小区都存在此类问题，见怪不怪了，所以为了将来小孩入学，刚需买房还是要趁早买。

其次是地理位置，因为万科麓城建在半山之上，想从地铁站走到小区，要爬一条很长的陡坡、楼梯、隧道。

夏天走这条路真的太难受了，要是带着宝宝，实在是噩梦，但走上来了，环境还是不错的，干净整洁，绿树成荫。

万科麓城分四期，一二三期都是早期开发的，现在都涨起来了。

麓城楼下的中介说，从五月份开始，来咨询的刚需客就开始增加，五六月份的成交也比之前多，主要是1-3期为主，四期是2017年开盘，价格约6.3万，和现在对比相差不大，业主也不愿意降价卖，所以目前成交量不高。

总的来说，最近布吉上涨的大部分是以楼龄较新的次新房为主，除了上面提到的小区之外，像靠近木棉湾地铁的佳兆业新都会同样也涨了。

但楼龄再久一些，15年以上的小区涨幅就不是很明显，比如龙珠花园和布吉中心花园等。

4

去年取消豪宅税和今年年初，西部连续两个涨停，最近似乎到顶了。

大水漫灌，从高的地方慢慢流向低洼。

布吉就是这个低洼，刚需已经接不动南山宝安龙华光明，自然会转向坂田布吉等东部低洼地区。

凭心而论，如果单从自住的角度出发，布吉一些区域真的不比龙华、沙井、光明差。

尤其是石芽岭和百鸽笼周边的次新房，离市区近，交通便利，周边配套完善。

现在沙井光明这些地方都上七万了，布吉才五六万，更突显其性价比高。

西部涨了，东部自然也会补涨，对刚需来说，与其去追高西部，不如去买低洼的东部可能更划算，14号线地铁一通，肯定还会补涨。

深圳房价总给人一种高不可攀的印象，但布吉是亲民的，接地气的。

正因为有布吉，才让很多来深打拼者能够真正留在深圳，这也是布吉等最大的存在意义。

水蜜桃也不是鼓励大家都去买布吉，只不过当西部炒得这么高，刚需无法上车的时候，没必要赔上全家钱包，甚至借钱去接盘。

偶尔可以适当回头看看，在市区找一些低总价的房子。

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