深圳南山区沙井小产权房房产证，价格暴涨背后的真相调查

去年以来，深圳为了构建房地产市场健康发展长效机制，坚决落实中央“房住不炒”的精神，出台了一系列政策加强对新房、二手房的调控，挤压了商品房的炒作空间，一些炒房客盯上了价格“亲民”的小产权房。

网友反映

深圳小产权房房价暴涨

“龙华300套房子小产权房，一天被抢光！在深圳连握手楼都住不起了！”

近日，有网友向奥一新闻记者报料：2021年开年至今，无论是独栋小产权房，还是村委统建楼，都开启大涨模式。即便价格暴涨，这些小产权房依然“一房难求”。

对此，奥一新闻记者展开了调查。

据了解——

2021年以来，深圳的小产权房涨幅已经超过30%；

地段稍好改造过的小产权房套内单价达到4万至5万元；

公明的小产权房在两年前的收购价是6000元，现在要1万至1.2万；

沙井的小产权房在两年前的收购价是6000万至9000元，现在要1.1万至4万；

龙华的小产权房在两年前的收购价是1万至1.8万，现在要1.5万至4万。

奥一新闻记者发现，深圳宝安区沙井大街片区金蚝小镇因年底小产权楼房房价上涨幅度过大，被沙井街道办事处更新单元现场指挥部办公室张贴房屋买卖重大风险提示。

还有购房者向记者报料，自己之前关注的深圳小产权房在新政出来后涨了好几十万。

该名购房者表示，其关注的小产权房位于龙华上塘东二村，同样涨势凶猛的还有观澜田背村等。

网友张洋表示，“深圳小产权房涨价实在太离谱。”

“现在深圳和东莞的商品房都限购了，小产权会紧俏起来。”

有知情人士透露，不仅龙华、观澜的小产权房涨价了，就连福永塘尾的凤城花园、沙井后亭的后亭雅苑、正海华府、荣泰园也比去年涨幅了20-30%一平。

买房只为了博“拆迁”

开发商、香港客买小产权房为投资

记者搜索发现，在各种炒房贴吧、二手房贴吧、旧改指标房贴吧上，都有很多房产中介发布小产权房售卖广告。

他们通常拥有南山、福田、罗湖、宝安、龙华、龙岗、大鹏新区等深圳各区域旧改指标房资源，他们宣称这些房子购买无需占用深圳房产购买名额，价格便宜，是市场上最有价值的投资，保证三年能翻倍。

“来一线城市打拼的年轻人很多，几乎每一年都有大量适龄人群结婚生子，买房买车，除了炒房客，我们就是最坚实的房地产消费者。”

在深工作的90后程序员林先生告诉记者，由于深圳房价居高不下，除了租房，能够圆在深打拼人的梦想的唯有小产权房。看着自己的收入与深圳高房价的差距，他发现自己的收入只买得起小产权房。

面对租房资金的“有去无回”，他们认为购买房子拥有属于自己的小家反而显得更加“明智”。

自从2013年深圳不允许小产权房再建之后，小产权房新房逐步减少。

记者调查发现，购房者普遍选择无视小产权房的违法身份和反价毁约等风险，对深圳小产权房抱以极大的热忱。

除了刚成家的刚需客，购买小产权房的主力军还有一些小开发商、香港客。

小开发商通常会把一些地段较好的小产权房买下进行改造翻新，包装成“商品房”后售卖，最终流入刚需客手中；

香港客会一次性购买几套小产权房房源，采用“短期收租，长期拆迁”的运营模式。

买小产权房不一定能得到赔偿

或影响申请商品房、公租房和安居房

购买深圳小产权房拆迁能得到赔偿吗？

“可能因为曾经有人买小产权房获得了很多的拆迁补助，所以吸引了大多数人投身其中，但是这种好事不会经常发生。”

据专业人士分析，购买深圳小产权房没有什么保障，未来升值空间几乎也没有，大多数情况下，购房者只是等着城市的拆迁补偿。

值得注意的是，拆迁补偿存在很大的变数，从国家政策层面来讲，小产权房并没有得到公开的支持。等拆迁补偿一事具有漫长的等待性与不确定性，因此小产权房的购买存在许多变数。

记者从房产中介杨经理了解到，小产权房房价会涨，但是涨上天的可能性不大。主要原因有三个：

首先，“转正问题”，深圳的小产权房受政策影响大，不管涨得多厉害，它仍是没有房产证的“违法”建筑；

其次，“刚需问题”，深圳小产权房购买通常需一次性付款，占用资金大，但小产权房拆迁的不可控因素太多，风险过大；

最后，“房票”问题，一般人还是会优先将“房票”用完，还有余力，才会投资小产权。

有购房者表示，深圳某楼盘打新门槛高，即便是符合基本要素的“高分”购房者也被严格挡在门外，原因在于“名下有小产权房交易”。

有媒体报道称，深圳小产权房若办理过水电过户，供电局、自来水公司都有备案记录。因此，拥有小产权房的业主在申请商品房、安居房、公租房都会受到限制。

网友热议小产权房大涨

看法不一

近段时间，深圳小产权房大涨一事引起网友热议。

有网友认为博拆迁的风险比较高：

Brian非常Rich：买小产权的到时候可能会亏的一塌糊涂，深圳法院判决过，不承认小产权拆迁只按照整栋房屋残值来赔付。

橘势不妙陷入僵橘当橘者迷：现在深圳买小产权房的人大多是自住，刚需，跟拆不拆没关系了。即使是炒房客，买来也是为了卖给自住刚需人群。那些预计将来会拆迁地段的小产权房，人家土著不卖的。深圳的商品房太贵了，买个小产权房总价都比商品房首付低。

三念默默然：小产权房风险这么高。

有网友感叹还好自己在涨价前已“上车”。

调子再高点试试看：胆子小的至今还没买上房。

我是angie096睛：很多人憎恨商品房价格高的离谱，又觉得小产权问题多不合法！最后……连买小产权的机会都没有了。

还有网友认为，深圳不能炒完商品房后就来造势炒小产权房。

中阳：买这种房子住的都不踏实。

Michealmatt：买小产权会影响买新房和二手房的，影响很大，基本上买了小产权就告别买新房了。

律师提示

购置小产权房存在法律风险

北京市盈科（深圳）律师事务所郑博恩律师接受采访时表示：

深圳土地资源有限，商品房价格居高不下，而且年年更新房产政策抬高入场门槛，使得没有购房资格的购房者更倾向于购买小产权房。

但购置小产权房，存在着一定的法律风险。郑博恩分析道，因为小产权没有在相关部门登记，因此无法过户，无法保证购房者的合法权益，更有可能存在一房多卖的情况。

与此同时，相关的小产权房买卖合同有可能因为违法法律法规禁止性规定被认定为无效。被认定无效的情况下，出售方有可能存在无法返还款项的情形，导致购房者的财产损失。

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