深圳小产权房走向如何，中国小产权房未来何去何从

据有关部门统计，全国约有小产权房屋面积达到66亿平方米，遍布全国各地。在北京，小产权房约占本地房地产市场的18%；在一线城市深圳，全市住宅面积的一半以上全部为小产权房。可见小产权房存在是中国的一种国情，随处可见。

随着国家对房地产市场交易的规范和完善，之前历史遗留问题慢慢浮出水面，如何处理好小产权房的手续问题和产权所有问题是摆在大家眼前的两大难题。

小产权房大多数是村镇集体用地，并且是村民集体以约定方式进行建造。确实很好地舒缓资金紧张的问题，并且帮助村民改善住宅环境和缓解住房难的问题，其初衷和出发点是友善的。

小产权房的兴起大约在上世纪80年代末和90年代初，当时正处中国改革开放的初期，很多事情都是处于新生期，但是国家的各项法律法规还停留在计划经济时代，因此无法适应时代的变迁，所以那时的法律存在许多漏洞，主要是立法赶不上变化快。

一时间小产权房如雨后春笋般在全国各地涌现出来。但从法律的角度来看，小产权房由于在报建、报税、筹建、销售等方面存在随意性和不可监控性，并且与我国现行的土地管理制度和市场交易秩序存在有冲突的地方。对此，国务院曾经多次以会议和通知的形式要求城市居民不要购买小产权房。

小产权房由于是建造在集体所有土地上，因此在土地及地上房屋的归属权存在着不小的争议。小产权房一般是由几个户主集资，再聘请有建造经验的包工头带领建筑小工进行建造，最后双方按照之前约定好的比例进行利润分配。由于在项目实施过程中参与者只停留在口头约定上或签订的协议不具备法律效应，因此后期很大概率出现利益发配不均而产生互相扯皮的情况。

小产权房的建造由于当时国家没有对应的流程，在整个建筑的建造过程中存在随意性，会导致后续很多问题的产生。

首先是很多建楼房的图纸没有得到国家权威机构的验证，楼层施工过程中的质量也因缺乏监督而得不到有效保障，所以楼房在稳定性和抗震性方面存在一定隐患，楼内住户的人身安全得不到保障。

其次因为小产权房在建造过程中没有按照国家规定的流程进行报建报税，各级政府很难在小产权房的开发过程中征收相应的税费和土地出让金。因此导致楼房的手续不全，建完后的楼房的产权也无法得到法律的承认。

再者小产权房在集资过程中资金的安全和使用也无法得到有效监管。经常看到建造过程中会因为资金问题引发发争议，导致项目最后变成烂尾楼，申诉和取证也存在一定难度，集资户们的合法权利无法得到保障，最终引发一系列治安刑事问题。

最后小产权房因为在销售方面缺乏合理监管，所以我们看到一些不法分子利用法律上的漏洞经常采用一房多卖的方式让消费者吃亏。

笔者认为既然小产权房是中国历史的产物，有其特定的历史意义。我们在处理该类问题时既要尊重实际事实，也要遵循国家法律。

首先对小产权房要查证建造手续是否齐全，可以不要以普通商品房的检验规格来查验，但简单报备报建手续最起码要有。对于手续不全者可以由相关部门进行实地勘察后，条件达标则给予补办手续。

其次对小产权房的占地面积要仔细核对，对于乱占乱建、挪用耕地及其他触犯国家法律法规的行为要坚决予以取缔。

最后可以启动专为小产权房设计的不动产证，在国家法律法规框架内办完手续可以给予补发小产权房不动产证，以证明其合法性。国家允许小产权房不动产证与普通商品房不动产证在市场交易上会存在差异性。

总之对待小产权房不能搞一刀切，各地政府要从当地的实际情况出发，结合历史，站在消费者的角度，本着为人民服务的理念，对小产权房的手续和产权所有进行合理的界定，符合条件则颁发国家认可的产权证，真正做到居者有其屋。

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