深圳小产权房李朗城市广场(深圳工改红利时代已到？)

该中介表示，“小区共72套别墅，现有5套5折公开发售，合同面积267-310㎡，实际使用率都超过1200㎡，无独立房产证，共2个房产证。单栋总价4250-9000万。不需要购买名额，要求一次性付款。”

这是深圳房地产历史上特别有故事的一个楼盘。它是激发深圳“工改工”热情的第一个项目，也是让全深圳开发商茅塞顿开的启蒙项目。作为一个划时代的存在，拥有过去的辉煌，但辉煌终究在政策的规范过程中暗淡下来。

但市场总有前赴后继者，这些工改项目，总有这样或那样的问题，但也总有这样或那样的理由，让你愿意买单。之前出事的坪山某项目项目，部分产权属于研发用房，业主依照开发商的承诺，采取跟样板房一样的隔层装修，后来成了“违建”被迫拆除。如今市场仍有许多类似的“买一层送一层”公寓在售。

合规与违法项目并存，这是现在深圳工改市场的后遗症。随着政策的规范与严谨，合法合规的项目仍然占主导。目前深圳五个核心区域都有工改工项目在售，共计16个，龙岗的恒明ONE也即将入市。

这类项目大多有一个共同的市场表现：“一直在销售，从未热销过”。

深圳神盘：补地价不超过3000元/㎡，销售4.2万/㎡

南山华侨城波托菲诺附近有座悬挑阳台的空间建筑，名为智慧广场。市场对其并不陌生，是一组低密度办公和商业建筑，物业形态主要分为写字楼与宿舍，总占地面积2.68万㎡，总建筑面积16.5万㎡，其中设计办公面积9.73万㎡，由A、B、C、D四栋塔楼组成，而宿舍部分是华侨城片区有名的豪宅别墅——懿德轩。也就是此次中介在兜售的别墅。

2010年7月开盘，当时宿舍主力户型为40套299㎡公寓和32套330㎡别墅，总共72套单位。项目占地3万多㎡，建面2万多平，容积率0.66。

“该项目土地性质为工业用地，写字楼部分补交地价也不超过300元/㎡，宿舍补交的地价不超过3000元/㎡，成本是真的低，但整体销售均价4.2万/㎡，7个月创下35个亿的销售额。别墅700-1200万，门槛比较高。”曾参与项目代理，前世联行工商写字楼部老许对乐居表示。

“再也找不到这么好溢价率的产品了，享受到了城市红利，这是深圳工改梦开始的地方，”深圳投拓圈大佬张曾对乐居表示。

目标客户主要为各行各业的上市公司，决策者为老板，购买主要做总部办公，其中较多客户集中于华侨城、香蜜湖附近办公企业。该项目之所以现在仍然有未出售部分，主要原因在于产权，地段绝对是深圳优质片区。

由于没有独立产权，更多只能通过特殊法律途径解决产权问题，例如“以租代售”的方式获取使用权，所以此类产品的市场接受度低。

一枕新凉一扇风

深圳目前有16个工改在售项目

但工改产品在龙岗地区接受程度较高，事因有如深圳华南城、龙岗天安数码城、李朗软件园等成功案例在前。现在在售的项目如启迪协信、亚钢1号、天安云谷、中科院育城等项目就比较容易被市场接受。

但对于想要分一杯羹的后继者而言，面对不同往日的政策，只能转变开发理念。新政把“工改工“项目从层高到电梯承重，从户型建筑设计到用地比例都完全限死。这让前期通过高昂成本收购工业用地的企业在这个严控政策下进退维谷。

去年8月，《深圳市工业区块线管理办法》正式发布，该文件重点对购买对象做了严格限定，要求公司要有三年缴税记录，即不能拿刚注册的空壳公司购买，另外在建筑设计也有更为全面精确的限定，这让工改项目在一瞬间失去了买方市场。

新政之后的项目，不但要受户型设计的限制，而且很难找到客户：拥有三年缴税记录的公司。未来转手要么通过公司的股权转让，要么就是资产剥离，无论哪一种，都让投资者产生了抗性。

现在不少市场流通的“工改工”没有独立产权证，只销售50年的使用权。按开发商的说法是：到期后看政府政策是否回收，如不回收可继续使用。说白了，与小产权的性质无异。

但如果地段足够优质，价格足够便宜是否能抵消一部分客户的忧虑？

是的。

龙华工改：以价取胜

据乐居初步统计，目前16个在售的工改项目中，宝安占了6个，龙岗占了4个，南山有3个，龙华占了2个，光明一个。

龙华分别是恒大时尚慧谷与融创智汇大厦，项目正在销售期，此类产品逐渐被市场所接受，关键原因除了地段，还在于价格。

融创智汇大厦地处龙胜路与景龙建设路交汇处，距离地铁四号线龙胜站直线距离约800米，与正在修建的地铁6号线上芬站直线距离约300米，双地铁口物业。目前项目周边二手房价格均在6万以上，而项目单价约4.6万㎡，按照实用率计算，单价仅2.3万，优势明显。

对比红山地铁口53㎡同类型产品，目前总价约344万，租金约为3600；华业玫瑰四季同面积租金4500元/㎡，年租金回报率仅1.2%；融创智汇大厦同面积产品总价约为244万，租金约为4000。这也是该项目能够快速销售的主要原因。

宝安工改：去化周期最少两年

占了大头的宝安区，项目在销售上压力不小。如在售的中粮创芯公园、碧桂园凤凰智谷、谷山汇城、唐商前海双悦、华联城市广场和创新智慧港均为工改项目，与住宅性质或纯商务公寓性质的产品相比，去化情况并不理想。

其中，中粮创芯公园于2017年10月13日开盘，1644套，其中loft共954套，平层690套。首推954套36-74㎡2-4房loft公寓，4.5米层高，均价4万/㎡。截止2019年4月底，仍有少量尾货在售。

创新智慧港为宝安新桥工改产业园，目前售价2.9万/㎡，租金65元/平方米，现楼发售。“一个月就成交一两套吧，沙井的整个市场成熟度都不高，配套也一般，所以销售难。”相关的销售表示。

而唐商·前海双悦备案名唐商大厦，位于宝安新桥街道。项目于2018年5月18日拿到新品预售许可证，备案楼栋是1栋A、B座，共备案1025套房源，其中103套商业产品，以及922套产业研发用房。

其研发用房的备案均价34275.00元/㎡，面积段为52.42-117.57㎡，备案单价区间2.96-3.75万/㎡，备案总价区间168.4-402.4万之间。据其研发用房现对外称，是50-100㎡智变空间，均价约33000元/平。

南山工改：靠地段取胜

南山目前有方大城、华联城市中心、侨城坊3个工改项目在售。目前在市场上流转的项目，除了最为出名的智慧广场以外，还有更早期的TCL·国际E城项目值得了解。

该项目以43万㎡体量跻身深圳“北部规划”焦点项目，新一代国际生态研发模式典范。项目属于自用产权型物业，无法进行常规销售，其创新的采用“认购会籍”和通过以员工名义间接的方式最终实现销售目标。

项目从2009年底开始销售，项目只有一期有住宅，住宅一推出就被招商、TCL内部员工全部买完，公寓6000元/㎡，高层洋房8000元/㎡，联排别墅11000元/㎡。现在刚好10年过去了，当年一平米卖6000元/㎡的公寓，现在36平的一房一厅出租2500元/月。

该项目住宅类产品属于工业项目配套不能入市交易，TCL将此作为自用物业使用，分配和“出售”给内部职工，内部员工可以以个人名义向外出租。

该项目写字楼产品除自用部分外，其余部分对外出租或以“认购会籍”名义向外出售使用权，客户可与TCL公司签订《会籍认购书》以保证客户拥有45年的使用权。（实际属于小产权交易）

有意思的是，南山这些工改项目大多集中在侨香路上，这条路可以说是深圳工改起源地。侨城坊、智慧广场、懿德轩、花样年的香年广场等工改项目都在侨香路上。

目前在售的侨城坊自称拥有35万㎡的企业总部公园，约16万㎡总部办公、2万㎡商业中心、约4万㎡高端居所。

在售的工改居住类产品名为“TreeHouse”,建筑面积约4.5万㎡，总户数422户，7梯10户，户型面积为90、99、106、111、114㎡的一房一厅。精装修，预计2020年5月交楼。销售表示精装修标准堪比深圳湾一号，释放的价格在7.5-9.5万/㎡。

但因为属于2012年拿地工改工项目，不受去年新政的影响。但需要公司名义购买，五成首付，10年贷款，有独立产权，买家不需要三年缴税记录，新注册的公司也可以购买。

而方大城则是位于华侨城片区的纯写字楼项目，由方大集团建设并作为总部基地。产业指标占比85%，自持一栋地标写字楼自用，自持比例约50%，销售对象无行业限制。目前均价6.4万/㎡。

工改工项目的机遇与风险

虽然目前深圳工改的在售项目只有16个，而商品房项目超140个。但工改项目未来将是深圳市场的主流，这无法否认。从深圳市城市更新项目历年各类型计划立项数量可见，超9成是工改项目。

据合一研究中心统计，2009年至2019年第一季度计划立项城市更新项目各类型数量及规模统计中，工改工项目合计169个，工改工规模合计922公顷。这其中，根据最新的工业楼宇转让办法，还没拿到土地出让合同的工改工项目约有65%的工业楼宇部分以及配套宿舍指标、商业都将入市销售。

就以去年为例，据世联行综合体事业部统计，2018年，深圳工改写字楼市场共计推出8个销售项目，新增总供应量63.3万㎡，同比增加174%。而深圳写字楼市去年的总供应量才86.7万㎡

如此巨大的体量的项目，确实让市场无法忽视。而对于普通购房者而言，面对现在的工改工项目，疑问主要集中在

问

1、项目剩下年限这么短，产权到期后，物业怎么办？

2、在持有和出售转让时，要承担哪些费用？

3、项目用地性质，值不值投资？

4、能否做按揭、抵押？

事实上，对于宿舍类指标改的公寓都是市场合法合规产品。

按正常理解产权到期在满足政府规划条件下一般是可以续期。但对于工业用地性质的土地，是否值得投资问题，需要考虑的因素很多，包括项目区位价值、开发商战略发展，看开发商是想做成商业地产还是产业地产，不同的产品定位，直接影响项目未来的保值升值情况，需要具体项目具体分析。

只要是成功实现城市更新的工改工项目是可以分割转让，只是工业楼宇销售比例有限制，分割转让的部分，如宿舍与商业指标，均拥有独立产权，是可以抵押。

但这并不是工改工产品受市场诟病的地方。

合一城市更新集团董事总经理罗宇认为，目前仍有不少项目存在把研发用房改成类住宅的项目。这类型项目直白的说属于违法建筑，存在较大的消防隐患以及未来转手的手续等问题。如今市场也在不少4.5米层高的通过研发办公用房改成LOFT公寓的违规项目，看起来很美，实际舒适度也有所欠缺。

关于转让的税费问题，工改工项目均需要以公司名义购买，目前通用的转让的方式有两种，一是公司的股权转让，二是公司的资产剥离，两种方式各有利弊。

图片来源|税关通财税公司

方式一属于资产剥离，但要承担更高的税费。

方式二属于公司的股权转让，A公司的原股东将股份转让给新股东，变更法人和股东，（股权转让），原股东只是交纳个人所得税与印花税。在操作上更加简便，而且在税费方面也比较低。

但需要注意的是，“工业用地受政策限制，不可带产权销售”。办公产品是公司的一部分财产，如果要是想出售的话可以做公司的股权转让，将整个公司连同物业一起卖出去。股权转让风险高，买家如果没有做好尽调，公司所连带的各种债务风险也会要买家承担。

对于现在深圳工改工产品中，目前市场存在较多的宿舍性质的公寓是否值得投资问题。只要是合法合规的产品，都有值得关注。

而且未来的关注度会随政策的改变而上升。深圳去年了出了“731”公寓新政：2018年7月31日（不含7月31日）后，各类用地上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途，4种土地情况除外。

也就是说未来新增公寓类项目基本不可以出售，那在市场上可以转流的公寓类项目除了目前在售的新政前项目以及工改类居住项目，市场可以选择的公寓类项目并不多。

这让工改工项目，尤其是宿舍指标的公寓变得突出。虽然以宿舍指标打造的公寓，仍然虽然以公司名义购买。但在未来市场纯商务公寓受限、工改工体量爆发的格局下，宿舍类公寓将是深圳楼市不得不习惯的产品。

对于这类项目的把握，除了原有判断商业地产的标准以外，还需要了解开发商对于项目运营的决心与能力。未来工改工项目回归产业运营已是大势所趋。但可以明确的是，没有独立产权、违法、违规的工改工项目一碰一伤。

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