南山小产权房楼盘(接下来该怎么买？)

在信息技术如日中天的时代，我们为什么要学习历史？

主要有两点：1.以史为鉴，指导未来，2.增强民族自尊心和自信心。

深圳楼市的历史，同样需要我们去学习。酌言近段时间研究深圳近40年的房地产市场，发现市场规律总是惊人的相似。

比如出台楼市新政后的购房者心态：

（2011年“新国八条”新政后）

比如房价、工资的变化：

1981年房价1000元/平，2018年房价54160元/平，变化了54倍。工资从94元/月变为9738元/月，变化了100倍。

然而观察房价同工资水平的变化，酌言发现，当下并不是深圳人买房最困难的时期，当然也不是最容易的时期。

1981年，买一平米需要10个月工资

1992年，买一平米需要8个月工资

2000年，买一平米需要2.7个月工资

2005年，买一平米需要2.6个月工资

2008年，买一平米需要3.5个月工资

2010年，买一平米需要4.8个月工资

2014年，买一平米需要4个月工资

2015年，买一平米需要6.3个月工资

2016年，买一平米需要7.3个月工资

2017年，买一平米需要6.3个月工资

2018年，买一平米需要5.6个月工资

历史是现实的一面镜子，研究深圳楼市历史的目的，更重要是在于揭示房地产市场、历史的发展规律，预见未来，为购房者设计新时代下的理想买房方案。

?1981年，均价1000元/平，工资94元/月

深圳特区成立于1980年8月，深圳第一个，也是中国内地第一个商品房小区东湖丽苑1981年在深圳开售，每平米2730港元，按当时的汇率，一平米约1000元。

那时候深圳人月薪100元就算高收入了，当时每套房有3个深圳户口名额，大多数是香港人来买房子，帮内地农村的亲友转到深户。

?1992年，均价4000元/平，工资494元/月

1992年，深圳楼市有太多历史性的场景。王石创办万科8年，他做出了一个大决定，结束多元化只做房地产；许家印看了邓爷爷南巡讲话，察觉到新机遇，毅然弃了铁饭碗，跑到深圳闯荡……

当时的深圳人平均月工资494元，当年深圳房价第一次突破1万元/平。1992年5月，罗湖国贸旁的天安国际大厦发售时，商住单位售价最高达每平方米2万港元，开创当时国内外销楼宇的最高纪录。

?2000年，均价5275元/平，工资1920元/月

2000-2004年期间，深圳房地产市场连续保持平稳运行态势，房价基本在5000-6000元/平之间，工资水平由1920元/月上升至2661元/月。

2001年底的红树湾地王拍卖，宣告深圳黄金十年的开始。下图中举牌者为拿下两幅地块的泰华地产，举牌者左侧即为泰华老板罗瑞希。

2001年年底，南山前海中海阳光棕榈园一期开盘，5000元/平，买房人排队8天7夜，登记581套，并在两天内销售了309套，这在当时引起了巨大的市场轰动。

2004年10月，总建面65万平的中信红树湾推出一期高层，均价达9200元/平方米，开启了深圳湾豪宅之路。

?2005年，均价7040元/平，工资2706元/月

2005年下半年以来，深圳房价出现快速上涨。2005年、2006年2007年三年，房价分别为7040元/平、9230元/平、13370元/平，三年时间房价几乎翻了一倍，房价上涨势头较为迅猛。

这期间、深圳楼市供求关系紧张，是导致房价快速上涨的主要原因；而在国内投资性需求快速上升的同时，深圳房地产市场投资、投机需求的增长，是加速房价上升的重要原因。

2005年3月，立志做精品的红树西岸开盘，均价拉高到2.5万/平，刷新深圳高层楼盘的价格记录，并直接成为中信红树湾价格的助推器。

中信红树湾2005年底二期开盘时，均价已涨到1.4万/平。到2006年，红树西岸均价走高到3.2万/平方米。

时间行进到房价暴涨的2007年，红树西岸不再孤独，这一年，深圳豪宅价格涨幅以“万”为单位。

2007年年初，中信红树湾三期开盘，均价2.3万/平，3月变成2.6万/平，7月超3万/平，10月破4万/平。1年内房价涨了近2万/平，试想哪里房价有过如此疯狂。

豪宅的价格集体拉升，也大大刺激了周边的普通住宅。在2005年之后，仅红树湾附近的高新南片区，2004年均价7000元/平的高层楼盘，到2007年后集体突破了2万/平。

?2008年，均价12794元/平，工资3621元/月

2007年下半年以来，在国家和深圳一系列房地产市场宏观调控政策的作用下，深圳新建商品住宅与二手住宅成交量均出现明显下降，房价开始出现调整和下降，供求关系也有所缓和。

2008年1-11月，深圳市商品住宅累计成交均价为12998元/平，相比2007年动辄15000、16000元/平的月度均价而言，已下降了很大幅度，特别是关外部分片区的价格已下降50%以上。

2008年16宗地块有7宗流标，成交楼面地价跌回2003年的平均水平，为1755.63元/平米。

2008年全年整体成交均价为12654.22元/平，整体价格波动并不大。但如果考虑到送精装修、赠送面积，实际上均价下降幅度要大。

?2010年，均价20297元/平，工资4205元/月

在经济危机下，2009年楼市通过一些列救市政策刺激，楼市从复苏到一路飙升，再到房价上涨过快。

2009年12月深圳商品住宅成交均价达到了23094元/平，环比上涨17.95%，同比上涨85.81%。当时的主要成交在前后还片区，三湘海尚成为当月销售面积第一名，价格接近4万/平。

2009年12月，中央经济工作会议举行后，大量房地产调控政策开始密集推出，分别从土地、财政、税收、金融等方面进行综合调控，以期遏制部分城市房价快速上涨的势头，抑制投资投机性需求。

2010年4月17日“新国十条”出台，让过热的楼市迅速降温，随着新政不断的深入，在买卖双方的博弈中，房地产市场正发生了新的变化。

2011年“新国八条”出台，在巩固之前的限购令和限贷令的基础上进一步出台了更严格的措施，大力打压房地产市场需求，例如营业税更严，二套房贷首付提高至6成等，当时的房地产市场环境可谓是深圳最严的时期。

受新政影响以及对后市走向的不确定性，市场观望情绪严重，不少发展商将既定推售计划进行延后，使得市场新增供应量大幅降低。

新政后的购房者心态变化如下图：

星河时代成为当时龙岗热销大盘，从2010年项目入市至2011年，开盘（加推）三次，每次销售率均达到80%以上，成交均价18000元/平。

?2014年，均价23973元/平，工资6054元/月

20114年7-8月30余个城市陆续放宽，且部分第一轮采取定向放松限购政策的城市，也加大放松力度，宣布全面放松限购。

2014年末全国47个限购城市中，共有42个城市有所放宽，其中有32个城市官方正式宣布全面取消限购。高库存压力下，2014下半年限购政策由局部调整转向全面放开，仅北京、上海、广州、深圳、三亚5个城市未做调整坚持限购。

2014年购房者主要表现为：1、相较08年四季度无人看楼，仍在积极看楼。2、有效购买力仍在，家庭资产负债表和现金流表现良好。3、购房决策周期拉长，但购房意愿指数相较2013年明显下降。

2014年投资客占比创2007年以来新低，只有近10.7％，楼市的低迷以及年末股债双牛，海外投资开始炒热等因素使得投资客加速离场。

从2014全年新房成交变动来看，2010年限价限购政策的出台使新房成交量有一定下跌，新房成交量在2011年触底之后逐渐回升。

2014年成交均价为23973万/平，同比上涨10.85％，关内多个旧改项目入市以及后海蛇口片区持续发力，使深圳新房成交均价稳步上涨，同时龙华、宝安等区均价上升，也对全市均价也有一定助推作用。

从各月供应来看，2014年上半年楼市低迷，许多开发商推迟开盘，新房供应处于低位。随着各地纷纷放松限购，同时930新政以及降息等政策利好，宽松的政策环境使得楼市信心大增，开发商趁机推盘，下半年新房市场供应量大涨。

?2015年，均价42476元/平，工资6753元/月

2015年是楼市政策的爆发年，政府多管齐下，楼市政策迎来史上最宽松年。

在整体经济缓增长、房地产库存高企的背景下，央行先后5次降息4次降准。多次降息降低了购房利率，本质上提升了客户的购买力，2015年首套房的执行利率已经接近2008年的低点。

2015年深圳招拍挂土地共计70宗，主要集中在龙岗区、宝安区和南山区；罗湖区、福田区和盐田区最少，各只有一宗土地出让。2011-2015年，深圳住宅楼面价几乎呈现翻倍增长，到2015年已经高达47331元/平。

2015年，尖岗山A122-0345楼面单价79907元/平，创下深圳市场同期最高单价，跟同区域其他地块相比，较2003年上涨超10倍，较2012年楼面地价上涨5-8倍。

2015年，受益于宽松的楼市政策影响，商品住宅供求量爆发性增长，深圳新房成交均价持续攀升，跃居全国第一。

2014年第四季度，深圳房价超越北京。2015年第三季度，超越上海，跃居全国第一。第四季度，深圳均价40599元/平，较上海33803元/平高出20.10%，较北京28747元/平高出41.23%，较广州15052元/平高出169.72%。

2015年，从各区成交均价的变化来看，受益于大前海的规划利好，南山区商品住宅成交均价及价格同比涨幅均位于全市首位，受前海的辐射效应，宝安区涨幅位居全市第二，同比增长34.49％；盐田区涨幅最低，为7.93％。

2015年，深圳各区域价格进入新平台，已经基本形成“关内高端化，近郊中产化，关外刚需化”的发展格局。

?2016年，均价54478元/平，工资7480元/平

如果说2015年是深圳楼市在宽松的政策及金融环境中最逍遥的阴暗，那么2016年则是对上一年疯涨承担代价的一年。

为抑制过快上涨的房价，2016年深圳先后出台两轮政策调控，“3.25新政”的首次调控虽然结束了18个月的房价连涨趋势，但投资客数量已在前期房价大幅上涨阶段有所积蓄，政策之后房价上涨的后续力量依然较大。

2016年高价地块频出，加强了深圳楼市看涨预期，临深片区承接深圳高房价的溢出需求，房价涨幅急速扩张。在全国范围，“资产荒”遇上了看涨的房地产市场，进一步推动资金流向房地产行业，以致于全国各大热点城市房价涨幅惊人，并且一二线热点城市带动三四线房价，出现非价值型过快增长的现象较为突出。

随后10月进行了全国范围内的房地产调控降温，深圳遭遇楼市最严调控“深八条”，市场速冻，观望情绪异常浓厚，供求均降至冰点。均价也在10月下降近一成，并稳定在“5”字头。

2016年新建住宅供应降至历史低位，仅有434万平，环比大降37%。在低供应及市场观望情绪综合影响下，2016全年新房住宅成交套数降至4万套，环比下降39%。价格方面，由于新房豪宅趋势明显，开发商定价持续坚挺，2016年均价相比2015年仍上涨近3成至5.4万/平。

2016年9月坪山大盘心海城以3.3万元/平的价格开盘，且销售率比较乐观，直接带领坪山均价上涨。

2016年11月7日，深圳一手房市场迎来单个楼盘近十年来最大体量推盘——龙华新区的壹城中心。从上午10点正式签约到下午4点，开发商宣布所推楼盘全部1637套房源一次性售罄，6个小时内实现“日光”。据初步预计，此次开盘签约金额达到60亿元。

?2017年，均价54445元/平，工资8666元/月

2017年住宅市场整体表现非常平稳，月均成交2152套，仅12月成交量超过3000套；而2016年月成交量动辄超过4000套，甚至超过5000套，以致2017的成交总量大幅下滑，而且为10年来最低。

2016年新政后新房住宅市场热度直线下滑，2017年2、3月份成交量都不足1000套，3月份各地政策调控升级，深圳并未跟进，市场逐渐回暖。

其次，7月份受高温及台风天气影响，客户看房欲望降低，成交量出现第二波下滑；再次，受十九大召开及后期楼市整顿影响，传统“金九银十”的火爆场面并未出现，但2017下半年楼市整体成交量平稳上升，12月迎来了全年成交量最高点。

2017一手住宅成交均价持续平稳下调，呈现出直线型走势，但全年成交均价环比去年仍有小幅度上升，尽管政府限价，信贷收紧，楼市均价依然坚挺，2017年全市成交均价54445元/平，依然坚挺，环比上升1.9%。

2016年十月新政之前开盘销售率基本处于60%以上，2017年一手住宅整体开盘销售率约为25.2%，只有少数性价比较高的楼盘开盘销售率能达到60%，多数楼盘开盘销售率在40%以下。

除宝安区、龙岗区成交均价有所下降外，福田、南山、罗湖、龙华、盐田均价上涨，其中龙华区均价53310元/平，环比上升27%，涨幅最高。

?2018年上半年，均价54160元/平，工资9738元/月

2018年上半年，深圳全市住宅产品共成交46508套，环比下跌6.79%，同比上涨17.73%，2017年成交走出低谷之后，半年度交易总量有所回升并在2018年上半年保持稳定。

2012年至今，深圳住宅平均每半年成交61317套，2016年下半年起，半年度成交均未达到历史均值。

在成交总量未有突破情况下，新房和二手的交易量对比继续维持2016年后的状态，即存量房的交易量是新房交易量的两倍有余，2018年上半年，二手住宅成交套数：新房住宅成交套数=2.63：1。

继双玺华润三之后，大家有没有发现，市场新开的一系列楼盘都没有那么令人兴奋，深圳限价红利正在悄悄退潮。接下来的新盘可能价格不会限制太厉害，所以要抓住限价红利的尾巴，同时二手房的机会来了。

2015年，深圳已经基本形成“关内高端化，近郊中产化，关外刚需化”的发展格局。

2017年，资深房地产大V陶文杰做出判断——深圳接下来各片区的大体情况是：南山福田顶豪化、龙华豪宅化，龙岗坪山、光明将成为承接刚需居住的热土。

2018年，5大城市新客厅透露深圳未来布局，从西到东分别是，大空港、前海、深圳湾、香蜜湖、大运新城。

整体来看，深圳楼市正是走向“关内高端化，近郊中产化，关外刚需化”发展格局。

接下来深圳楼市买房诀窍：

1、中心中心还是中心，喜欢跟着最新的中心规划去买房。

2、跟着产业，跟着人才买房，尤其是科技金融创新型区域。

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