上海小产权房二套房第一套房买错，就会步步错！-2024深圳小产权房信息

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，请问在松江买房，有哪些建议呢？

沪叔：你好，根据二零三五规划，松江划分为新城片区、东北片区、西北片区以及浦南片区四个区域。首先看新城片区，新城片区也是整个松江发展的重中之重，更是买房首选。无论从配套环境、教育资源都是置业的理想之地，唯一不足就是通行市区有些距离，车墩虽然同属中央新城区，但是无论城市界面还是产业定位都相对比较薄弱，也没有高品质的商业存在。唯一的好就是二十二号轨交通行徐汇还比较方便，加上二十八号线延伸射站，整体的交通也算可以。然后就是东北地区包含九亭、新桥、泗泾、洞泾，其中九亭和泗泾地理位置优越，距离市区很近。依赖9号线带动以及大虹桥发展的辐射，发展相对比较充足。一直是买房的热门板块。随着十二号线西延，人工智能产业以华二学校的落户，洞泾的未来也值得想象。但是如果为了纯粹的投资，可能还需要付出更多的时间成本。其他位置其实还不错，九三年开始就要买到号称亚洲最大的别墅区域，但是整个板块在发展空间上存在短板。沪杭铁路把整个板块一分为二，限制了开发空间。东北部看似距离莘庄很近，但是自驾不方便，地铁也没有，这个板块。买房尽可能在莘闵别墅区靠近莘松路去买，未来可以受到十二号线的带动。再来看西北片区主要由佘山和小昆山组成，佘山属于老牌别墅区。佘山北部的佘北大区位置还行，房龄比较低，价格也不高。但是距离九号线、十七号线都有一定的距离，生活配套也比较一般，小昆山情况也差不多，但是小昆山的利好是紧邻松江西部经济开发区，两个板块环境都不错。上车门槛比较低，适合刚需过渡。最后就是浦南片区，叶榭，泖港，石湖荡，新浜，这些地方就不要考虑了，大农村板块，属于黄浦江水源保护区，只能以发展农业为主，而且也没有什么房子。

提问：沪叔,您好!我们家庭现在在上海已有一套房,积分的话基础分是30分.动态分中,已缴纳社保18年.目前的计划是再买一套小的房子(一室或2室)用于5-8年后自住,要求自驾或公共交通到浦东机场和杨浦大桥都比较方便,不考虑学区,要电梯房,可以接受动迁房,新房和二手房都能接受,可以接受外环到郊环区域.目前可用现金200-250万,麻烦沪叔能推荐几个区域或者是楼盘,再有就是我们这点预算,有哪些坑是需要避的.另外,如果对祝桥的祝祥苑/祝和苑附近小区(据说21号线会增加川南奉公路/祝潘公路站点,尚未公示)和鹤沙航城的金沁苑附近小区,这两块区域作个比较的话,各自的优势/劣势有哪些呢?非常感谢!

沪叔：买房这些坑谨慎碰：公寓的坑，投资公寓的坑实在太多，除了产权年限，还有交易税费重，流通性差，就算公寓有涨幅，除去各种成本，回报率低于住宅。远郊房的坑，远郊房的吸引人地方就是便宜，长期看几轮行情下来涨的慢，远低于大盘，甚至套牢；法拍房的坑，很多人觉得便宜想捡漏，新手小白这种便宜轮不到你捡，这里面最麻烦涉及个人债权纠纷，后面如果其他债主上门讨债得不偿失。其他买市区高溢价盘，里面坑详见知识星球内部。买新房前理清你的月供能力，新房因为开发商案场对接支行固定，这块如果流水不行确实按揭不好贷；二手如果月供还1.2w/月没问题，可以贷150万15年，新房当下250万这样只好选择崇明东滩或者长兴岛的精装小洋房。二手房你可以关注杨浦大桥和浦东机场中间的位置，如浦东，金桥，浦兴路板块可以考虑这边的1房总价在350万左右，按照普宅批贷大约能贷到100万，首付250万左右。或者可关注高桥的高行绿洲这一片次新二手的小两房基本也是350w以内。21号线官方公示的路线是从东靖路金桥，南北贯穿张江高科，孙桥，最后到川沙六陈路。祝桥千汇路这边没有公示的站点，听说的消息如果来自官方才有确定性。祝桥和鹤沙航城，都属于版块远郊，远郊的第一配套一定是靠近地铁口，这样未来有置换需求的时候，你好脱手。不同版块个别小区没有对比的意义，鹤沙航城相对16-18号线双轨交当下比20年后的东站枢纽更具备自住意义。上海投资回报率高的盘详见知识星球。

提问：沪叔，你好，今年都在说上海五大新城，五大新城感觉挺火热的，想问一下南汇新城怎么样呢？有哪些盘值得推荐呢？

沪叔：你好，南汇新城是临港新片区的主城片区，无论是交通路网还是商业配置都得到了重视。交通上，有两港快线、负责对外交通；教育上，教育集团、高中部、大学附属中学校区等建设已经纳入规划当中；医疗上，预计1家三甲综合医院、医疗中心和医疗机构都会先后建设实施；文化旅游上，上海天文馆、海昌海洋公园预计在这里落户。但是当下，这里的各项设施并不是很健全。已经开业的商业网点只有32万平方米，已在运营的轨道交通只有16号线，中小幼学到时有14家，相对完善。目前，这里的二手房源不多，具体详情推荐见知识星球内部分享。

提问：你好，外地商贷买过房已还清且卖了房，目前有首付350万，在上海买房首付要70%，夫妻公积金贷款可以贷120万，除去公积金还贷外、夫妻月供还贷能力为1.5万、作为刚需在哪里买房比较好？二手和新房都可以接受、根据这个首付比例只能买450w左右的房子、太难了补充下、对学区无高要求正常学校就好、夫妻分别在漕河泾和外高桥上班，刚需在上海买房、预算400-500万买什么样的房子好?

沪叔：你好，目前上海二手房执行“三价取低”，贷款收紧额度，上海二套首付7成提高到8成左右，再加上其他一些费用比如税费中介费，几乎快是全款。杨行，顾村，泗泾，浦江，颛桥符合预算的地铁新盘可以选。

提问：沪叔，你好，看了一些文章都说浦东具有投资价值，之前到浦东看过的，虽然大，医疗资源一般，感觉距离市中远，价格是不是有些虚高呢？

沪叔：你好，首先浦东和浦西虽然都在上海，但是不能以浦西的环线价值论来判断浦东的房价虚高，在浦西越靠近内环，地段房价也好，浦东经过多年发展成熟，在浦东最在意的是高薪的工作和优质教育资源。

提问：沪叔，你好，上海房价太高了，普通人在上海工作，预算也比较有限，能在上海置业吗？如果在上海买房，还有哪里可以上车呢？市区核心区根本不敢看，郊区又太远，上下班很麻烦，到底该买哪里？

沪叔：你好，对于普通人来说，要想在上海置业，一定结合自己的实际能力，做好预算规划，该入手就入手，不要因为一些老的观念错过了房产增长的红利。其实，上海目前最好的置业方向，就是五大新城，不要觉得不是上海的核心区，不是市中心就萎缩不前，上海的发展一定是全方面的，未来郊区和市区的界限会更加模糊。也许过不了多久，五大新城就会成为现在的中环，遍布不少高端社区。

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块