公明小产权房二房(刚需上车盘只有这几个地段值得买，其它全是坑)-2024深圳小产权房信息

问：老师你好，深圳上车刚需，目前工作在龙岗坂田，深户首套。因为之前在老家买了一套房子，用的家长名额，所以首付不够，目前和男朋友能凑的首付在85W到90W左右，目前两个人月收入在2.5W左右，预算在270W到300W左右。想在龙岗这边买一个小两房结婚，但是也希望房子是有些投资价值的，为后续换房做准备。目前看了3号线附近的，大芬的桂芳园以及怡乐花园，知春里，以及下水径的阳光花园，阳光花园环境好，但是基本都是楼梯房以及楼龄在2001左右。前两天中介带看了京基御景半山的新房，价格还算合适，但是交房时间太长，中间还得租房，装修，时间成本很高。想看下老师有没有一些建议，在龙岗这边。谢谢！

答：你好，大芬没什么潜力，未来大概率也是跑输大盘，不建议买。多关注坂田的次新，比如珠江旭景佳园。龙华上塘也可以关注，比如金地上塘道也是不错的上车盘。建议适当拉高杠杆，总价350选择空间会更大一些。京基御景半山不推荐

问：老师您好，650万以内在深圳买房，想要兼顾投资和居住，应该怎么买？谢谢！

答：你好，建议说说具体要求生活半径在哪里？关注学区吗？首套还是二套？首付多少？再做详细推荐

问：老师你好，从第1次看到老师发的文章后，第1天就加入了知识星球，很荣幸成为您的会员，我家的情况：自住房一套无贷款在老公名下，准备入手第2套房，知道如何操作首付三成，但不知道如何操作老师所说的第2套房避税（是和老公真正离婚吗？），看过了老师发表的每一篇文章，仍然没有明白，麻烦老师详细说一下，感谢！

答：你好，我们一般说的避税，主要是指二手房出售未满2年要缴纳5.6%的营业税。这个税费可以通过跟业主结离婚的方式免除，婚内更名是不需要出任何税费的。需要真离婚，大部分人接受不了，但是在职业投资圈内是很常见的做法。

问：星主你好，看文受教，果然专业人士。本人有2套小房，南山豪方花园二房无贷款，福田景田景尚雅苑一房尚欠贷大概100万，均出租，小孩上福外初中在附近租房住。能投款项约100w，现月入2w，想最终置换成2套房：一套大3房或小4房主居家兼投资（最好近小孩学校），另投资一套房，以实现投住分离。不知该如何升级置换？能否有好的推荐？谢谢！

答：你好，接触买卖久了，就发现一个现象，龙华业主换房一般换到福田，宝安业主一般换到南山，龙岗业主一般换到福田或者南山。现在的福田CBD、后海总部、车公庙、科技园和正在发展中的深圳湾总部基地、留仙洞总部基地、前海也都主要集中在福田南山，刚需可以坐半个小时到一个半小时通勤上班，但当工作几年后会有换房的打算，产业也集中福田、南山、光明，关外短时间内无法弥补医疗和教育的差距，所以换房的方向是关外往关内跑，工作远的往工作近一点跑，差的学校换好学校，这些资源都集中在在关内。所以预算1000万以上我的建议都是直接南山，最终的城市中心依然会是福田-南山-前海这条线，其他新中心无论如何也无法撼动的地位，最贵的地段是南山，最稀缺的是海景资源也在南山，以后最好的地方仍然是深圳湾，也是换房的终极目标。如果生活半径在福田，终极职业板块就应该选在香蜜湖。科技南片区可以关注；南二外本部比较旧；半岛城邦一期后海公馆、澳城花园。以上提到的盘，不会跑输。买房的核心是增加总资产+合理的负债买房投资有两种打法1.套操作（各种“黑科技”增加总资产）2.房子越换越好（总价地段不停的优化）3.后看的是总资产，风险在于月供。终极改善自住+刚需低价潜力盘投资，是最好的资产组合拳。

问：1.宝安勤诚达和园85平（2010年购贷40W，朝北，户型方正朝向不好）自住2.宝安玖悦雅轩56平（2018年购贷300W，限售3年）出租53003.南山西丽龙辉花园楼梯房87平，2006年全款购，出租6000（申请人才补贴被锁10年，还有四年）4.南山塘朗城公寓31平（贷100W，出租4600）5.沙井海岸城指标45平6.现金200W需要帮忙分析怎样优化保值？感谢！1.公寓出手回100+现金=继续投入小户型2.公寓+现金=加大沙井海岸城面积3.出售勤诚达=换个勤诚达4房（香蜜湖、宝中、深圳湾二房）4.等几年玖悦+龙辉花园=龙华四房自住学位要求不高

答：你好，感谢赞赏！1.公寓出手2.龙辉花园做抵押融资资金凑到500W，入手一套香蜜湖、宝中、深圳湾二房勤诚达和园，玖悦雅轩，海岸城都可以继续持有。龙辉花园到期后出货即可。

问：老师好！我在光明有两套，一套在公明120平自住贷款100万，一套在玖龙台103平四房，18年买，目前空置，贷款250万。手头有资金1000万，小孩明年上小学，想置换名校学位（小学和中学，特别是中学）和兼顾升职，我和小孩是深户。还有一个亲戚非深户名额，可以借用来买房投资，建议一下怎么操作呢？

答：你好，2个方案：1.夫妻假离婚，把公明这套房的贷款还清，过户到一个人名下，离婚后腾出另外一个人的房票买学位房。2.开发老人票，把公明这套自住房对敲给老人，做接力贷，做多可以贷款30年。以上方案都行不通，再考虑用亲戚代持票，风险比较大。操作方案同样是把公明这套自住房对敲给亲戚（走买卖流程），腾出房票和资金。资金1000万，选筹优先南山，次选宝中。

问：请教楼主，求深圳总价350-400二手住宅推荐（备注：深圳已购1套，二套纯属投资！）原本考虑螺岭片区，周边商业（湖贝旧改）、地铁口、租金价值、学区！是否有更合适的，求指正、推荐！

答：你好，现在400万预算在深圳比较尴尬的，热点片区连像样的小两房都买不到，硬杠一个没学区的老破小一定能升值最大化吗，我看未必。非热点片区400万能买到两房三房甚至四房，好多人又看不上，相信历史经验认定不会涨。其实现在400万已经是一个分水岭了，超过这个数还可以继续去凑热点片区的热闹，小于等于的要转变思维和改变打法了。湖贝旧改声势浩大，湖贝塔也规划建设国内第一高楼，并且传闻湖贝地下预留了高铁站的建设空间，华润会长期、持续投入，一旦湖贝塔建成，罗湖会有“王者归来”的感觉，旧改后新建的住宅也一定是天价，因为新盘在罗湖是极度稀缺的。但存在几个大问题：一、旧改周期超长二、螺岭系生员超载三、湖贝旧改片区就读的是湖贝小学四、未来一手盘临深南东路，对后面腹地的二手房价格拉动有限短期内来看，如果你只有少量的资金，小孩要读螺岭，华隆园是个好选择，但中长期来看，罗湖还是会跑输大市的。如果追求稳定涨幅，西乡碧海品质差一点的小区，再往西沙井片区、或者龙岗大运片区长远看都是非常值得关注的。感谢赞赏！

问：如图谢谢之前不太会操作

答：你好，感谢赞赏！这几个选项，首先排除的应该是新天鹅堡。到了2000这个段位，哪怕自己用不上学位，也应该是地段、品质和学位的综合体，才具备保值和传承的功能。而你说的新天鹅堡，都不应该是这个段位的选择，地段老化，学位不给力，浪费了这个资金量。2000万的资金，或者沉淀在香蜜湖，oldmoney会持续热爱香蜜湖。或者一路向西，投向深圳湾和宝中，这些区域才是2000万资金该去的地方。时代广场和山语海同样都能跑赢大势，但是当前很荒凉，配套不足，自住不会来，没有好学区，改善也不会来，那就是投资客来买预期，可光靠投资客的房价，从来都是撑不起一片天的。前海时代广场就要博前海内的综合配套提升，赌性更大，就要看你掌握多少信息了。我个人的投资打法是看重“总价”，同样总价如果一个盘的功能多、学区好、有花园有品质，那大概率胜出。山语海同样也能享受到前海的利好，加上楼龄新，价格低。我倾向于选择总价低的安全的。长持投资，可能收益会更大。

问：你好！上次你提议卖掉西乡乐园小区，但是隔壁的龙珠花园正在搞棚改，我们这个花园靠近107国道，据说107国道要扩容，所以这个乐园有希望旧改，但不知等到什么时候？所以你还是建议不要等无可靠的拆迁？还有我想卖掉龙岗的振业天峦在换一套宝中的学位房，我想买海雅缤纷城上面的房子，不知可否？或者有宝中学位有升值空间的房子推荐？（不自住，考虑学位和升值，目前现金300万）

答：关于棚改问题，我也没有内部消息，如果有规划局的内部朋友，可以侧面打听下。我的建议是短期内没有拆迁消息，就出手置换，入手一套8折笋，可以弥补拆迁损失。海雅缤纷城宝中学位不错，但是需要看具体价格，最近也涨了不少，依然更推荐带花园的大社区。

问：十三老师:罗湖口岸置地逸轩1房1厅47米的和龙中万科清林径2房应该选哪个？投资非自住。谢谢，谢谢。

答：你好，2个楼盘都不推荐，非领涨区域建议说说你的首付预算房票和月供情况，再做细致的选筹推荐

问：你好老师：请问黄贝岭的东岭花园86平的一期回迁房怎么样？值得入手吗，有没有坑戓升值能跑过大势吗？谢谢！

答：深业东岭在罗湖的黄贝岭板块，是仅有的次新盘，带翠园的学位，其实性价比还不错。但周边的黄贝岭村环境过差，进入社区之前要经过大片的村中小路，这样就影响了它的长期潜力，自住上学可以，投资适中。总结：性价比不高。

问：退休生活，2000万左右，不贷款。