县城小产权房买卖流程 建议收藏！

2月中旬的数据显示，仅贝壳一个平台，当前惠州挂盘中的二手房源就有51052套。

但在三改一政策出来后，这个数据，变成了60302套：

二手房源很多，业主难卖，但同样的，由于二手房源分散、信息透明度低，如果你想在惠州买到合适的二手房，也很难。

这还仅仅是房源方面的，如果你不熟悉二手房交易流程，中间可能还有很多个待踩的坑等着你。

粉丝群有人提要求：能不能整理一篇二手房买卖流程的稿件，避免踩坑，最近出稿速度慢，所以拖拖拉拉的到今天才撸完，将就着看吧。

第一步：当然是找合适的房源了。

二手房与新房不同，买新房的时候，空调房里一坐，一边喝着特调的45度的开水，一边听漂亮的小姐姐给你讲区域规划、讲沙盘、讲户型、讲价格，一目了解，就算要和隔壁楼盘对比，也不过走几步路的事儿。

但买二手房，可就苦逼多了。因为二手房源的特点之一就是：足够分散。哪怕是同一个片区，业主挂盘的房源也分布在不同小区、不同楼栋，如果你真是认真看，一天走个上万步那是不成问题的。

而且二手房的中介，除非十分专业的，否则大多数都是分片拓展房源，看一个片区就得新找一个中介服务，可以说十分繁锁了。

因此，二手房信息不对称的最重要的一点，就是房源信息的不对称。

那么如何把找到合适房源的路径缩短呢？

在看房之前，做好功课，一定要记得二手房与新房的看房精力成本不同，要先确定意向区域再找房源。

另外，如果你看中的是一些品牌房企的小区，多数都有物业的租售业务，如果你想买这些社区的二手房源，推荐去找他们。人员变动小，房源多，价格美丽，而且对于小区的整体户型比较熟悉，省很多沟通成本。

找到合适房源之后，第二步应该做什么呢？谈价格。

二手房与新房的买卖最主要的一点，就是价格方式的不同。

新房现在在惠州，每套房子的备案单价都可以通过房管局网站进行查询的，折扣也是相对透明的。价格相对来讲，还是比较透明的。

但二手房不同。

每个业主买房的价格不尽相同，又有装修差异，再加上惠州的二手房并没有出指导政策之类，因此惠州二手房的价格可以说很不透明，因此，谈价格就很有技巧性。

单从现在这个阶段来讲，多数二手房，只要有买的诚意，都是可以谈价格的。至于谈多少，就各凭本事了。

谈好价格之后，接下来就是下定。

定金多少，视情况而定，有些几千块也可以，有些则要求2-5万。没有硬性规定。

需要特别注意的是，一旦定金交给了卖方，买方就已经有了购房成本，一旦后悔，就需要按约定付出不同程度的违约代价了。当然了，卖方有过错的除外。

因此，在定金交付之前，一定要商讨及确定好以下几点：

1、房屋产权核验，房产证、身份证、契税、购房发票等，确定房子属于卖方所有。

2、税费由谁承担？如果分开承担，比例多少？

3、佣金多少个点？惠州市场的行情是，一般佣金是总价的1-3个点，但多数只收1-2%的区间。具体收多少，也是可以谈的。

4、如果带了装修的房子，交付清单要确定好。什么东西属于交付范围，有些二手房你在看的时候和交付的时候是不一样的，并非所见即所得。

5、定金与违约条款是什么样的？

6、交房时间，以及是否当下有租赁等。

7、其它费用情况，比如是否有欠税费、物业费等。

8、房屋代款情况以及赎楼方是谁？

不限于以上几点，都要确定清楚，然后才交定金和草签购房协议。否则，钱一交你就是砧板上的鱼啦。

定金交付，买房诚意确定。接下来就正式进入二手房买卖的一些流程性环节。

第一步：查档。

主要是确定所买房屋的产权情况，是否卖方本人或家庭成员共同持有，是否存在多次抵押、查封等。确定无误后，方才转入第二步。查档前往房屋管辖区域房管局，自动机上查询即可。这一步很关键，是保障买方利益的，千万不能省。

第二步：签约。

查档完成后，符合交易条件，买卖双方可正式签订购房合同。合同签定时，需看清楚买卖双方的权利和义务。如有装修家私家电交付的附加条款，也一并要列清楚。

第三步：赎楼。

对于按揭房来讲，需要原业主先把之前贷款的数额清掉之后，才能办理后续手续。因此，赎楼是必不可少的。

赎楼这个环节最容易出现问题的是：很多卖房要求买房首付款赎楼。也就是说，买方需要先把首付款给到卖方指定账户，然后由卖方偿还进此前贷款银行。

因为惠州现在没有非常正规的二手赎楼款监控，中介公司只能起到部分监控作用，因此这一步比较容易出问题。之前会有一些买方要求卖方自行赎楼，这就涉及到一些过桥资金之类的。当然了，如果卖方坚持买房首付款赎楼，警惕性高一些中介，会全程陪同卖方前往银行，将买方的首付款存入卖方贷款银行。

不过从2022年开始，惠州的二手房可以带押过户了，这对于二手房交易流程和对买方的风险来讲，优化不少。

赎楼环节完成之后，会有一个银行开具的贷款结清证明。以上几步，主要由卖方来完成。

接下来就会进入第四步，买房环节：银行面签。

面签环节，买方必须到场。因为会涉及到银行利率等当面确定。一般中介会委托一个与银行关系比较熟的人来办理这块的业务，毕竟二手房有三个价格：一个地税评估价，一个银行评估价，三才是你真实的成交价。

地评价是根据该小区平均成交价格，由税务局进行一个标准制定的。一般改不了。但会在一定时间周期内进行调整。

银评价，有些与银行关系好的中介，会往高里做，这样给买家省出首付空间，把杠杆加大。当然，这一步也看个人需求。

银行面签完成后，会根据银行评估价，给出一个贷款的额度，剩下的，就需要买房的首付了。

接下来买卖双方会进行过户与交税环节。

这个环节，要求买卖双方均在场。因为有一些不动产税费申报资料需要双方签字画押。

这一步，是直接前往房管局办理的，一般不会有什么意外情况，准备好资料，跟着流程和要求走就行了。

不同的房子税费会有不同，主要差别在个税和和增值税上。满五唯一，个税与增值税全免，二手税费就很低，这也是为什么满五唯一的房子在市面上好交易的原因。

完税之后，凭借完税证明等资料，就可以进行该房屋的重新备案，备案后，会出新的房产证。

需要注意的是，在过户之前，最好能把欠的物业费、电费之类的提前清掉。找物业拿钥匙，过户后这部分费用，卖家交不交，就全凭良心了。

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