划拨地是小产权房买这类老房子需更加谨慎-2024深圳小产权房信息

关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球

提问：房姐，您好。两个问题：

一、请问可以碰武昌区丁字桥片区的老破小吗？看中了付家坡的一个房子，该房对口梅苑学校。

二、前几天头脑发热，在中介的催促下签订了购房合同，已通过中介交两万定金，钱已到房东手上。签合同前，房东出示的土地证上写的是出让，城镇混合住宅用地，50年。中介的房查报告也是出让。我自己打电话到不动产中心问，该房的土地性质是划拨用地。后来中介去核实，也是划拨。发生了这样的事情，请问我能否不履行合同，并要回两万定金？

三、谢谢房姐。

回答：你好，房子的价值主要由土地价值+房子品质构成，房子越老肯定品质越差，所以随着时间的推移房子的价值主要由土地价值决定，比如北京好多老破小十多万一平米主要是土地值钱。

像一线城市，有强大的造血能力，市区概念在逐步扩大，但老城区永远还是核心位置，比如北京不管扩大成什么样东西城永远是最核心的地段，土地价值会不断上涨，房价就会随着上涨，而且永远是最贵的地段。

但很多其他城市，哪怕是一些二线城市，没有能力逐步扩大市区，只能造新城，然后把人口尤其高端人口逐渐吸引或者迁移到新城，甚至把教育和医疗资源都搬迁过去，这样你就要注意了，因为原来老城的土地价值降低了，那么老城的老破小老破大价格就会受影响，买这样的老破小和老破大就有很大风险。

所以，市区老破小老破大的风险或者对手，是那些正在建或者已经建好的新城，这些新城可能会成为新的市中心。等拆改的城市面貌更新，也不能使老破大的涨幅变好。武汉目前老房子流动性不强，特别是学区一般的老房子，价格还没有压迫性上涨。

划拨就是还建房，商品房的产证写的土地性质是出让。还建房价格会比商品房低一些。可以用这一条理由，撤回交易，拿回定金。

提问：新人会员首问，坐标男甘肃兰州，10月婚期，现状：父母名下无房，共住单位无产权小两居，18年父母梭哈在安宁购买保利四居，挂我的名字他们自住，6年商贷月供两千六，无法对敲。女友名下市内一套经适小两居，家在周边县城。自己目前月薪15k女友6k双方父母均无多少存款。困惑：子弹20，女友家县城45万商品房闲置，考虑到以后孩子，想半自住半投资购房，婚前女友可首房首贷，但其父母觉得压力太大，请问我应该攒几年首付再买房还是现在买？应在在兰州选择地铁附近的小两居还是投资西安，成都，重庆？太远真的没有精力（加班狗），在兰州买又怕接盘出不去，人家错过近20年买房红利步步错过，真的非常纠结和苦恼！请房姐赐教！

回答：你好，兰州主城区人口太少，长远看兰州不优质，城市狭长，无法规划发展，且兰州是全中国唯一一个没有第二条水源的城市，自住的买一套就可以了，投资换城市吧。对于城市的选择，不要盲目。

楼市动能和上涨潜力有四点：

1.人口越多、动能越足。

2.南方城市比北方城市动能足

3.行政级别越高，定位越高，资金总量与增量大

4.楼市的赚钱与驱赶外溢效应成都和重庆都是不错的选择。出手女友名下的经适房

提问：新人首问：房姐你好，我婚后购入一套红莲湖莲湖锦城小区140平米洋房，首付4成，月供由父母在还。现打算：1.将房子直接转到父母名下，父母不住，做为长期投资。2.将房子挂中介卖掉投资其它，请问哪种处理更好？另：我还未收房，是否直接找开发商更名最划算？谢谢！

回答：你好，红莲湖适合养老，现在不住，也没有投资价值，可以考虑出手。找开发商申请更名最好，一般开发商会要点费用。

提问：房姐你好，我18年入手了世茂龙湾8期的房子，今年3月底才能交房，但是我今年想换房子，现在问题是今年都不一定能拿到房产证，但是这个房子不卖我就没钱买房，想问问有什么办法可以手续简单点卖房？我问售楼部的人能否合同更名，被拒绝了。

回答：你好，没有交房，没下产证，不能过户。但是可以通过合同买卖，等办证之后再过户。买卖协议有效。

提问：你好，房姐，子弹100万，在宁波哪里买房比较好，再买算二套，

回答：你好，宁波市五大计划单列市之一，依托进出口、县域经济，也名列二十强，但近年全国都在打造省会首位度，宁波影响力不断下降；近年来宁波一直没有什么存在感，被上海和杭州压抑的非常严重。省内第一把交椅给了杭州，宁波排老二，投资回报率处于临界值边缘。坐标宁波，子弹100，投资上海，杭州等几个强省会城市未来潜力更大。

提问：你好房姐！新人首问！我在北京延庆工作居住，想买本地选一套自住房，目前手上有一套商住房！请问延庆的房子哪里相对保质增值，选南城新区碧桂园，正在规划学校医院！还是北城老区，现在配套相对成熟！购房时机什么时间合适！

回答：你好，已经买错一套商住房了，第二套就别再入坑了。每个城市都有边界，长城不属于北京，延庆怀来等地类似于河北县城。延庆常年保持北京房价跌幅前三名。北京的新规划方向是向东向南，西北部的延庆只能安静的做一个郊游小王子。如果真的考虑房产保值，建议出手商住，加上手里的子弹，建仓北京东部和南部。投住分离，延庆继续租房住好了。如果单纯考虑自住，建议入手北城老区。

提问：新人首问，想在上海买房没指标，有什么办法吗？退一步，广州南沙如何？南沙限购好点。

回答：你好，南沙未来的上限是很高的，完全可能接近广州、深圳市区的水平。当然，目前租和卖的流动性都是比较差的，配套也是基本没有的。所以，对于喜欢较高风险较高收益、博取超额涨幅的投资者来说，是个不错的“战点”。为什么不能把南沙和其他环一线环二线混在一起做类比呢，因为大家的定位完全不同。南沙的梦想，并不是成为一个睡城、卫星城而已。而是剑指广东省的第三个一线城市本身！它也有足够好的位置、足够大的腹地来挑战这一点。anyway，成功概率并不一定能到50%（就算不成功，也可能比普通城市涨的更快一点），所以我自己不是这种类型的，我只买很高很高确定性的超级城市。南沙是给南部人民配置少数偏激进类的房产做分散用的，并不是让你主力资产allin买进去。如果能破限购，黄埔是比南沙更好的选择。

提问：本月首问房姐你好本人想在连云港入手一套考虑到可以用公积金每月三千不用可惜现在是否可以入手或者过个半年看看经济环境入手什么地段比较保值三套房怎么样做到低首付老公事业单位谢谢

回答：看不懂你的投资逻辑为了使用公积金，去投资一个没有明明知道没有价值的城市？很多城市都支持使用异地公积金贷款的，比如武汉如果9头牛都拉不回来你，实在要买连云港，那就尝试离婚买吧，或者把其中1-2套对敲给父母腾房票