深圳小产权房抵押借款骗局(在二手房交易中房产被骗子抵押的背锅贷)

笔者发现,在各地许多地方发生了利用二手房交易实施的背锅贷案件,其中背锅房主被骗的结果可分为两种情况:一种是房主被骗成了借款人,一种是房主的房产被骗子抵押出去了。这两种案件中,房主都存在失去房产的风险。笔者的对于背锅贷的一贯观点是,如果刑事审理不能还原事实真相,就会产生这样的结果:在刑事上,房主替资方背锅,成为背锅人;在民事上,房主成为骗子的背锅人,替骗子向资方还钱。目前,在这类案件中的房主并没有任何损失,还收到了定金或预付款;资方的钱被骗子骗走了,资方实际已经产生了损失。因此,在现阶段,房主仅是未遂被害人,资方才是既遂被害人。如果刑事判决结果让房主失去了房产,无疑是法院的裁决促成了未遂被害人成为了既遂被害人,既遂被害人成为未遂被害人,助骗子达到了背锅贷的目的。本文谈谈房主的房产被抵押出去了的案件。

一、基本诈骗流程

骗子盯上要卖房的房主,找一个傀儡代持人向房主购房。当缴了预付款后,谎称买家要去银行办理购房贷款,需要先把房产过户给购房者。当房主收到一笔预付款后,就顺利地让房主把房产过户给了代持人,并带着买卖双方去了一家银行办理代持人购房贷款。表面上看,这是一个二手房交易的合法合规的操作。可是,骗子就利用了这个还没有缴完全款但已经过户的机会,打了一个时间差:在房主不知晓的情况下,背着被骗房主向这家银行取消了这笔贷款申请,并马上用这个房本向另一个出资人做了抵押借款。从此,被骗房主在尚未收到全款的情况下,这套房就被抵押出去了。当然,骗子收到出资人的借款后是不会还的,房产就面临被法院执行的风险。

骗子在实施诈骗的过程中采取了种种手段,搞得被骗房主晕头转向的。考虑到篇幅的问题,本文就省略了这部分内容。

二、判例

判例一:《刘贵初、张大伟合同诈骗二审刑事裁定书》广东省高级人民法院刑事裁定书(2015)粤高法刑二终字第233号。

法院裁定骗子犯合同诈骗罪。涉案房产属赃物,返还给被骗房主。房主返还首付款和定金,法院将收回的房主返还款按比例分给出资方。继续追缴骗子诈骗所得,返还给出资方。

到此,出资方被认定成了被害人,被骗房主全部保住了房产。

判例二:《河北省石家庄市中级人民法院执行裁定书》(2019)冀01执1692号之十八。

这是一份执行书,执行该案相应的刑事判决结果:将房产产权归还给被骗房主。

三、此类刑事案的法律焦点问题

房产已经过户,但未完成整个交易过程,真实的房产产权属于谁?

如果产权已经属于购房人,那么资方获得的是真实抵押权,该抵押有效,卖房房主就必然产生损失。如果产权仍然属于卖房人,骗子拿到的房产产权就不真实,那么这个不真实的抵押权是无效的,卖房人不应当承担任何损失。

四、登记不代表实际拥有物权

本案中涉及到一个关键法理问题:登记的权利与实际拥有的权利是否绝对一致?

在本案中,涉案房产的所有权的变更是这样一个过程:买家仅仅缴了首付款或定金后就骗卖家去办理了过户登记,房产被登记在了购房人名下,但整个交易并未完成。按照常理和交易习惯,实际产权的交割应该付完全款后才能生效。

对于这种情况,《民法典》中有明确的规定:【第二百一十五条?当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。】

这就是说,当事人之间签订的房产产权的合同,必须是合同成立时才生效,即交了全款后,合同即执行完毕,产权易主才能生效,跟办不办登记是无关的。

《民法典》还规定:【第二百一十六条?不动产登记簿是物权归属和内容的根据。】对应在本案中,说明房产登记只是一个产权的依据而已,是依据就可能存在不实的情况。在本案中,房产登记在了买家身上就是不实的依据。

总之,房产登记仅仅是一个登记,房产产权并不必然属于登记证上的人。

有一个案例能说明这个问题——《中华人民共和国最高人民法院民事裁定书》(2019)最高法民申2834号。在该案中,银行向法院起诉,请求执行被告的抵押房产。涉案房产的归属权是本案的焦点。客观实施是,被告在申请贷款前已经将涉案房产卖给了一个人,买家已经支付了全部款项,并且已经实际占有了该房产,但没有办理过户登记。被告持这套房产的房产登记证向银行申请了贷款,并向银行谎称该房处于出租状态。银行相信了被告,就把钱贷给了被告。实际被告就是一个骗子,当然不会还钱的,银行就向法院申请执行这套房产。这个官司一直打到最高法。归纳终审判决是:1.否定了房产登记书上的房主的所有权;2.认定银行自己没有调查清楚该房产的属性,所获得的抵押权为非善意。

这个案子从另一个角度说明了房产证不是绝对可靠的!

五、本案充分证明了资方被骗

本文所述背锅贷中,骗子利用的房产证上的权利人与实际权利人不符,用这样的房产证骗出了资方的钱,属于诈骗,既遂被害人就是资方,房主仅仅是未遂被害人。可见,这类背锅贷的法律逻辑是简单清晰的:骗子实施了两头骗。

一位律师打了一个非常恰当的比方,给出了通俗的说法:小偷偷了一辆车,把这辆车卖了,可是这辆车还在车主家的院子,车主都不知道车辆车被盗了。难道法院的判决能让买主把这辆车开走吗?难道买车的人不是被害人吗?

提请公检法注意:

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