万科小产权房政策 哪些项目值得买？

这一年来，郑州发布房地产相关政策，都在朝着“良性循环”的方向努力。

从刺激需求，到给购房者减负，再到大力解决问题楼盘。

如此高密度、大力度的政策发布，历史罕见。

从年初铺垫到第四季度，利好不断叠加，开发商也适时推出了大量特价房源，市场的变化正在慢慢发生，郑州买房最佳窗口期近在眼前。

这是属于刚需的福利期。

低利率+低价优惠，刚需族的上车门槛降低不少，每个月还款压力也小了。

也是改善人群的最佳置换时机。

救市政策不少都对应改善，如取消认房认贷，允许投靠家庭新购一套住房，二套首付比例降至40%等，不仅在鼓励改善置业，也在降低改善购房门槛。

同时，当前的投资环境下，及时通过置换，拥抱更优质资产无疑是明智之选。

郑州3月份救市政策是走在全国前面的，在保交付方面也走在了全国前面，正因为郑州问题暴露早，动手解决早，未来也会更快恢复。

即使当下依然是质疑多于肯定，形势严峻，但未来一定是光明的。

可以肯定的是，接下来依然是分化的市场，即使迎来回暖，也不会出现普涨现象，只会出现个别板块基于地段价值的补涨。

并且接下来，由于开发商拿地少了，开发节奏变慢，主城新盘变少，郊区新城的开发也近乎停滞状态。

三环内在售项目相当稀缺，即使扩大到四环，值得考虑的项目并不太多，接下来几个月即将入市项目屈指可数。

并且接下来买房，在安全基础上，要把地段价值前置考虑。

不出四环，郑州还有多少选择？

三环内

高铁片区

海马公园

海马公园目前仅剩最后一栋楼，毛坯均价:27500元/㎡，目前处于认筹阶段。

作为高铁片区持续了12年的楼盘，在供不应求的行情下，肯定不会愁卖，大盘收官，最大优势是稳，该兑现的基本兑现，配套也是所见即所得。

华润幸福里

今年上半年的顶流红盘，两次开盘创下40亿的神话，对整个郑州楼市都提振不少。

均价31000元/㎡，位置、城市界面都无可挑剔，再加上是央企开发，给购房者吃下一颗定心丸。接下来，幸福里依然是东区改善必看项目，有房票，有资金的情况下，就放心冲吧。

金水老城

万科古翠隐秀

地处金水老城的万科古翠系隐秀，位置优越，周边企事业家属院扎堆，加上省医等医疗资源聚集，生活氛围浓厚，最近加推了3#，面积段175-370㎡，整体均价28000元/㎡。

万科这家开发商还是比较令人放心，今年陆续交付项目口碑也都不错，这块土地在万科手上，规划设计等各方面也多有令人惊艳之处，也是改善必看项目之一。

申泰中原印象

位置很好，经三路与红专路交汇处，可以说是寸土寸金的核心老城区。之前精装定价25000-28000元/㎡，不过市场情况不佳，去化并不算好。3号楼精装改毛坯，均价23000左右。

品牌方面优势不大，开发商来自洛阳，在郑州市场存在感并不强，知名度和安全性也比不上竞品万科。

敏捷江山誉

敏捷江山誉开盘后去化一直不好，均价也从开盘时候的2.3万/㎡，降到了2万/㎡，在郑州低迷的市场行情下，销售依然不太乐观。

项目位置还是很不错的，位于金水主城区，距离地铁5号线姚寨站、一号线燕庄站均在1公里内，无论是地铁还是公交出行都十分便利，项目周边各种生活配套成熟。

惠济三环内

万科民安理想星光

三环内的刚需友好盘，专注小户型76-100㎡，精装修交付，高层12300起，门槛不到100万，再加上万科品牌和精装修品质加持，

项目劣势是地块相对较小，临近铁路有噪音和粉尘影响。

谦祥时光序

谦祥时光序实际是兴隆城二期地块，改了名，号称升级之作，亮点是学校配套，小学是东风路小学兴隆校区，初中是郑州一中教育集团兴隆校区。整体均价在14500元/㎡。最近有14000元/㎡送车位活动。

不过开发商谦祥在郑州口碑一般，产品户型品质都没什么亮点，项目周边环境也有一些硬伤。不过工地的进度挺快，三环内项目也确实难得，刚需可以考虑。

中原区

华润润园

华润置地琨瑜府目前主推的三期润园，备案名为风和朗庭枫华院，均价13500—15000元/㎡，6#楼由于临近铁路价格略低一些，目前周边无核心竞品，中原老城地缘可以考虑。

与前面两期不同的是，这一期是华润独立设计操盘，央企比较值得信赖，产品规划有所升级，定位更偏向改善。

万科山河道二期

中原区改善下半年可以等一等万科山河道二期，万科速度也很快，规划公示已出，目前项目正处于前期咨询阶段，二期延续了一期的改善定位，面积段130-180㎡。

值得一提的是项目东北角的伊河路小学山河道校区已于今年投入招生，招生划片范围包括万科山河道。

管城区

电建洺悦融园首开大卖7个亿的网红项目，价格也基本夯实在1.8万/㎡，在管南是天花板般的存在。

难得的一块净地，又手握央企这一王牌，在当前的老管城片区，可以说是独一份的存在，地缘改善绕不开的一个项目。

老管城接下来还会有国投昆仑朗境园、蓝城坤悦云庐、光明星樽等新盘入市。

经开区

经开老城在售项目中，保利天汇、保利天珺、华润凯旋门、绿城诚园都已经是尾盘，所剩房源不多，可选比较多的就只剩金茂未来府。

金茂未来府

特价15500元/㎡起，南三环边略显尴尬的改善盘，周边环境说不上多好，金茂作为央企，在郑州口碑却早已坍塌，又遇上市场寒冬，所以项目入市以来，一直不好卖，无奈降价。

二七区

整个郑州西南部环内土地，好项目就不多，从开发商和产品各个角度衡量，值得一看的项目只剩金地建海峯范。

金地建海峯范

目前价格在15000—18000元/㎡，金地高端产品系，外立面大面积玻璃幕+石材+铝板，精装品牌采用了高仪、西门子等，户型也不错。金地这个房企也比较稳，连续多年三道红线绿档，今年多个项目如期交付，给人不少安全感。

三环到四环

买房既要参考环线，也不要把环线看得太重要，三环外多的是价格高于三环内的项目。

金水北

比如北三环外，金水北板块热度颇高，价格早已突破2万+，在售项目多，重点关注优势明显的楼盘。

保利大都汇精装小高层均价19000元/㎡，虽然周边被安置房和小产权房及汽配市场包围，不过基于区位近自贸港和北龙湖的优势，再加上央企开发商的安全性，依然是值得关注的项目。

越秀路砦项目，未开盘，现场已开工，有望年底前入市，售价参考大都汇预测会在18000元/㎡左右。

美盛教育港湾二期高层均价19500元/㎡，千亩大盘，配套完善。学校是卖点。

美盛金水印精装高层均价23000元/㎡，金水北价格天花板。

招商美景美境高层均价18000元/㎡。

杨金

项目扎堆，且是清一色小高层，面向改善，备靠北龙湖，价格基本与金水北相当。

万科未来时光精装小高层18500元/㎡，万科品牌和精装，施工进度较快，目前接近封顶。

正弘璟云筑精装小高层18000元/㎡，正弘算是当前本土房企的清流，今年交付品质也不错，比较靠谱。

金湖麗悦上苑，6月佳田官宣进驻杨金，合作方金湖是隶属金水区投资平台的国企，可以看看。

天伦城二期和三期均有房源在售，均价15000起。

信达时代国著，起死回生的泰禾东府大院，信达全资，康桥代建。

碧桂园天玺湾特价高层12800元/㎡起，洋房15800元/㎡起，精装修送车位。

广汇湾均价17000元/㎡，明年年底前交付。

惠济区

老鸦陈已有两大实力开发商进驻，招商时代锦宸特价13800元/㎡起；万科翠湾中城特价116㎡，17700元/㎡，128㎡，17900元/㎡起。

再往北，惠济区四环内还有招商美景雍瑞园，价格17000元/㎡起步，施工进度很快，整个项目已全部封顶，明年就可以交房。

绿都青云叙均价12700元/㎡，一期二期和三期施工一切，正常背靠宇通，绿都还是比较稳的。

高新老城

西三环外最成熟的片区，依靠产业、学校和自成体系的配套，价格一直坚挺。

朗悦公园府高层均价15800元/㎡，优势在于学校，郑州中学附属小学和省实验二中。

保利文化广场三期高层均价15500元/㎡，优势是开发商保利安全系数高，不过配套学校优势不突出。

谦祥云栖均价16000元/㎡，万华城后期地块，看重学校的可以选择，郑州中学附属小学和郑州中学，是签在合同里的。

高新区四环外的双湖科技城，虽然比较远，配套相对匮乏，不过比较是适合高新的刚需一族。在高新老城选择比较少的情况下，可以看看。

接下来新入市的有高新和锦莲序项目，高新建设和永威合作项目，永威负责代建和销售，产品还算不错；除此之外可选择的就只剩保利和保亿项目。

常西湖新区

碧桂园全系特价，碧桂园凤凰城8300元/㎡起，碧桂园西湖8800元/㎡起，碧桂园云顶7号楼清盘钜惠，140户型14200元/㎡起。

华瑞紫韵城目前主力在售天园，均价约13500左右，特价房12900左右，除此之外还有少量现房、准现房在售。华瑞最近有三个项目都提前交付了，华瑞紫金嘉苑、华瑞紫韵城、华瑞紫银华庭，着实打了不看好人的脸。

金岱科创城板块

商都阜园紧邻南三环，国企现房项目，保证安全。

新城时光印象，高层均价15000左右，洋房标准层17000-18000元/㎡，首层25000元/㎡。

龙湖熙上不再是高低配，规划了8栋34层、4栋26层高层住宅，临时展厅已开放，计划10月底入市。

管城区再往南，不少是问题项目，如绿地、康桥、融创等，并且供大于求，深陷价格战泥沼，不多做推荐。

二七新区

二七新区可看项目不多，刚需盘扎堆，打价格战为主。

万科理想拾光高层均价13000元/㎡；

保利上城高层均价11000元/㎡；

亚星学府印象是亚星锦绣山河的后期地块，预计本月开盘，二七区刚需其实可以考虑。

接下来，忧虑颇多的依然是远郊，绿博，航空港区，龙湖镇，洞林湖，荥阳东等，轻易不要涉足。

一些近郊板块，比如经开物流园区，双湖科技城、中原新城等除非地缘刚需自住，不建议入手。

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