东莞小产权房降价了 东莞公寓市场重新获宠?

自东莞限购区调整,全市大范围住宅不再限购外,失去一大核心优势的公寓产品,在大环境本就出货不利下,无疑再一次遭遇“重击”,更加“失宠”。

而受信心不足影响,“7.04”新政对住宅端有影响但同样甚微,当前整体楼市仍在低谷徘徊;

与此同时,受部分公寓项目超低价、巨大折扣等刺激,非住宅的热度似乎正在上升,部分热门项目成交反超同区域住宅。

即将加推的民盈国贸商办产品

01

非住宅成交继续上涨

过去的一周(10.17-10.23),据瑞城搜数据,东莞住宅成交431套,环比上升38%,另外的非住宅成交655套,继续领先于住宅成交,环比上升34%。

其中珑远·万江翠珑湾以30套的成交量位列当周商务公寓成交第一,超过住宅成交套数TOP1的19套。

长周期来看,据机构统计数据,今年1-9月,东莞商务公寓成交排名前十项目,合计销售近2900套,同比去年同期保持成交上升。

虽受大环境影响以及后期住宅限购放松需求分流,但不同于跌入谷底,东莞的部分公寓产品实则一直在默默去化,并交出不错成绩单。

位于寮步的保利卓越中环广场与厚街的湖景12,前三季度成交量均超600套,该去化成绩已赶超同期洋房成交TOP1。

02

低价抛售

花式营销

低总价是部分公寓跑量的关键,与此同时,是市场下行期,项目们“无下限”的折扣力度助推。

为防止房价大起大落,按东莞市住房销售政策规定,商品住房项目需严格按照明码标价格式要求对外销售,实际成交价格不得高于申报价格,也不得低于申报价格的90%,即9折是住宅项目促销的底线。

不过目前市场,为加快去化,个别住宅项目也出现“返首付”或送装修、送车位使用权等形式各异的变相让利手段,但最终的网签价格仍需以最低9折操作。

而不同于住宅的一房一价与严格的调价限制,商办产品拥有更加自由的定价权,相应的折扣力度也似乎没有“下限”。

目前部分公寓为加快回款,便陆续开始价格大跳水,折扣大的可去到低于5折水平,即同一个项目,受市场及阶段性去化目标等影响,价格变动空间或非常大。

仅城区来看,位于东城的华堂城市星光,项目距R2下桥站约900米,为轨道范围内物业,2021年正式入市,精装均价2.1万元/㎡,目前在售均价已下调至1.5万元/㎡,最低1万元/㎡起即可拿下,降价超万元/㎡,几乎已是膝斩。

沙盘图源:华堂城市星光

直接的降价之外,是形式多样的促销手段。

近期热销项目之一的南城保利欢乐大都会,主推建筑面积约26㎡-45㎡小户型,单价1.88万元/㎡。前段时间,项目推出优惠专场,折后均价1.2万-1.5万元/㎡,最低39万元即可买入,与此同时,还免费赠送一个产权车位。

据贝壳平台最新挂牌信息显示,目前南城共有138个车位挂牌出售中,其中总价最低也去到16万元/个,最高超60万元/个。

来源:贝壳找房

保利该项目直接送车位的操作吸引力可见一斑,据悉,仅活动当晚便售出超40套。

另外保利于万江的保利首铸天际,也曾推出17888元/㎡指定单元任选活动,叠加央企品牌和地段优势,同样去化迅速。

除这些促销力度大的项目外,主城大部分公寓单价仍在“2字头”,不过仔细询问也均有低价活动。如莞城丰华珑远翠珑湾在售均价2.6万元/㎡,目前低楼层2.1万元/㎡即可拿下。

但据一位主城中介表示,由于当前住宅新盘也普遍在促销,联动的优质住宅仍是他们的推售重心,对于公寓项目,只有折扣非常大,才会有吸引力。

03

消费降级

自住客户进军公寓?

由于公寓存在交易税费高、商水电、高梯户比等一些明显缺点,一直以来,市场对于公寓的接受度都并不是太高。

过去限购未松绑,大部分也是一些没有购买名额的投资客入手,作为资产配置的一部分。对于首套首贷的刚需,主流观点还是介意咬牙上车住宅。

不过从目前情况来看,虽投资客大范围退场,但在消费降级、公寓的低门槛与生活观念转变等趋势下,买公寓自住或过渡也不断成为不少购房者的选择,进一步助推公寓成交上升。

如成交遥据榜单前列的厚街湖景12,便凭借产品和价格优势,成为自住客进军的典型公寓项目之一。据悉,以厚街、虎门、南城、东城等为主的刚需自住占比超过7成。

首先是价格吸引力,该盘最小的31㎡户型折后总价仅30万元起,月供1500元/月,还有首付分期政策,即便是普通的小年轻,供房压力也不会太大。

能收获刚需买单的公寓除了低总价优势外,也更加考验产品力。

以湖景12为例,不同于市面上大部分公寓产品,该项目还自带花园式园林,与住宅一样实行封闭式管理,同时户内有着独立厨房,可通燃气,居住体验优于一般公寓项目。

不过与住宅相比,梯户比过高、不可落户、未来交易税费高等硬伤依旧明显,价格优势能否抹平这些影响,因人而异。

另外,最近的成交热门珑远万江翠珑湾,便同样被绝对体量的自住客买入,据悉,该项目约8成为自住买家。对比“3字头”的洋房价格,项目公寓精装均价在1.3万-1.6万元/㎡。

可以说,只要价格合适,公寓同样可以冲出一条血路。

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