2014年深圳小产权房，深圳的房子还可以买吗？-2024深圳小产权房信息

骆驼1978、

要相信常识，不能因为过去10年违反常态就不顾常识。房价收入比其实并不靠谱，因为一线城市房地产的资金有很大一部分来自全国富裕家庭，只考虑本地人的收入不全面。但是，租售比绝对是最靠谱的估值方法。有人说过去租售比一直很低，也不妨碍房价上涨，其实不是这样的。2004-2005年，我刚来深圳的时候，市区一套40万的房子，一年可以租3万块，接近8%的收益率。就算到了2009年，租金收益也有3%-4%，只是最近10来年降到1%左右。香港房价虽然很高，但现在租金收益也有3%-4%，而且港岛的房子是永久产权，没有房产税，只有很少的差饷。租金最能够真实反应房子的供需关系，我相信这个规律正在发生作用。

花园小琴

1000万的买卖，我的意见微不足道。

骆驼1978

一线城市老房子当然会折旧，不过是因为这些年涨价给掩盖了。我住在深圳南山，房子是1995年的高层住宅，是当年的标杆工程，获得过鲁班奖。现在同样地段，位置稍偏的新盘高层价格是12万，我住的房子只能卖6万，相当于28年贬值50%。

natsume2017

房产投资真的值得吗？我的房子2014年买的，255万。现在估值650万，增值150%。如果按全款支付计算，年化收益率12%的样子。我用软件计算我当时3成首付，后面按30年按揭还月供，计算得知我的年化收益率是17%。

所以实际的年化收益率就是在12%～17%之间。作为普通人来说，这个收益率是很高的，但是长期在投资市场里达到这个收益率难度并不大，尤其是在资产规模不大的情况下。

另外我当时刚买第二年，2015年房价就涨了100%，所以实际上之后7年多才涨了25%。如果不是像我这样这么精准地买在了大涨之前，年化收益率将会少到可怜。

我觉得之所以大家都那么热衷于房产投资，主要是在于房价很难跌，也就是回撤小，相比于股票动辄30%以上的回撤，持有体验比股票好。但有波动才能带来超额收益，只涨和横盘的市场是只有配置价值，没有交易价值的。长时间的横盘不跌表面上是不亏钱，但实际上大大拉低了投资收益率。

weiyu888

看自己怎样想啰，不要听别人的。长远看，几十年后你就会挂掉，所以什么都不要买，躺平即可。中期看，买房不如租房，买车不如打滴滴，取老婆不如找小姐。短期看，你的青春就10多年，如果想在10多年内娶个老婆，还想孩子有个稳定的住所跟教育那就买啰。如果事事都算经济账那东北没有一个人买房才对。

骆驼1978

千万别买惠州，我2015年在惠州买了一套海景房，1万一平，当时觉得便宜。8年过去了，帐面亏损30%，实际亏损50%。中山、东莞同样不行。只能是南山、福田，罗湖也可以考虑。宝安没有拿得出手的产业，房价主要靠南山精英们资金溢出买上去的，价格虚高。福田应该最能保值，因为深圳80%的金融行业在福田，中国这么大国家，金融业一定是最能挺的。南山依赖的高科技这些年也遇到瓶颈，在加上房价太高，新增企业的数量已经远远落后于东部的龙岗区，未来怎样不好说。

小竹

1.周边城市100万如果适合你，你就不用提这个问题了。2.你都觉得租房比买房划算了，又怕觉得买1000万的房子吃力，为什么不考虑买小户型学位房挂户口再租房住呢？只要支付租金差价就行。

鲍德温的面具

房子和股市有一定关系的，每次来个牛市，一线城市房价就要急涨一波，时间又短又急，价格又快又猛。大家都知道股票不是长久之地，所以都想赚了买不动产吧。说这个就想提醒一下，不要觉得现在深圳方式冷清的不行，可以慢慢买。如果真涨起来了，可能不用半年就把四年涨幅涨完了….要买房的话，冷清就是好时候。

shendq

先说明下人口的统计方法，我国每逢尾数是0的年份做一次人口普查，十年一次，普查会得出最准确的人口数据。每逢尾数是5的年份，做一次1%人口抽样调查，其余年份每年做0.1%人口抽样调查，来估计人口的变动。2020年做了第七次人口普查，2022年人口数据则是在七普的基础上，根据这两年的0.1%人口抽样调查估计的。人口抽样调查的标准时点是每年的11月1日，调查的是这个时点的人口情况。弄懂规则就会明白，最新公布的人口数据并不包含12月的情况，也就和12月以来防疫开放后的超额死亡无关，这部分数据要明年的人口数据才能反映。

cjplove

集思录常见奇观：A8大佬不耻下问。

月入百万雄师

按照周边国家的经济规律人口负增长房价无支撑未来30年会一直阴跌买房的确不如租房但是中国人口观念一直以来就是得有个固定的房子来维护关系。

钟爱一玉

提问：章哥，我毕业时父母在百合湾给买了个一居室，我在中关村上班没住，一直出租，前几天突然发现，这里的租金收益率超级低，才1%。而国际惯例都是4-5%，这售卖比是不是远远低于经济规律了。昨天我把发现告诉了中介，他们也很惊讶，劝我卖掉置换到高的板块。所以我想是不是应该趁现在买了套现离场？没想好时机，所以来咨询。回答：1、这怎么说呢，我都不好开口。借句郭德纲的话调侃吧：这种没见过世面的样子，很有我年轻时候的风范。我刚入行时，偶然打听到竞争对手在玩儿空手套白狼，于是在会上当秘密报告给了老板：他们的启动资金才1000多万，就想撬动两个多亿的项目，必定失败。结果老板冷冷的看了看我，理都没理。后来同事告诉我，公司所在的这座大楼价值1个亿，可老板的启动资金才80万，你说怎么撬动的吧？搞房地产玩儿的就是资本，空手套太正常了。2、百合湾租金低怎么了？全通州也不高啊，全北京也不高啊，甚至一二线城市中没一个高的。这根本就不是秘密，更不是什么新闻。顶多是个“房间里的大象”，谁都心里明白，假装看不见而已。国际惯例当然是4-5%，但除了欧美，没几个国家或城市能做到。都说日本的回报率高，忽悠了一堆中国投资款去炒房。其实也根本不高，全算下来还不如北京呢。比北京还低的城市是深圳，接近的是香港。韩国首尔更是比北京低多了，那儿的房子炒的比深圳还猛。3、国际惯例其实也没有4-5%这种回报率的说法，都是中国某些专家瞎忽悠的。但通行收益率应该基本等同于银行真实利率是正确的，其理论根基就是“均值回归”，或者是利润归零。也就是无论哪个行业哪种产品，其最终的长期收益率都是差不多的，直到无钱可赚。银行利率代表了市场平均收益，所以房租收益也应该和利息差不多。但一般也不全用收益率做比较，也用租售比，相当于股市中的市盈率。代表了人们对投资品的远景预期。觉得股票未来会上涨，市盈率就高，觉得没希望市盈率就低。套用到楼市中就是租售比。人们觉得房价还会涨，就宁可牺牲短期的房租来换取升值，一个性质。4、北京在2009年之前的租售比是不高的，一直在2/300左右，但那会儿依然是很多人喊房价高。现在更高了，房子的成交量反而更大。说明什么？说明大部分人不相信未来北京的房价会大幅下跌，包括我。但是，我也不认为北京的房价还能大涨，至少不会暴涨。这也是基于租售比，700已经是很高的位置，把涨幅和房租都计算进去的话，确实远超真实利率。但我也不认为有多大风险，比较还没到完全背离的程度。5、这不多说了，真写起来没几万字说不明白。总之一句话，百合湾的租金收益率虽然低，但也不是什么特殊情况，都这样。通州毕竟是郊区，全北京郊区的租金都不算高。运河板块的学区又好，有学区溢价很正常，这又进一步推高了租售比，降低了收益率。至于风险，百合湾在通州和北京都不算高，正常情况。中介其实没什么不懂的，人家天天干的就是卖房租房的业务，傻子才不会算账呢。之所以惊讶就是装的，忽悠你卖房而已，人家又多了个房源。6、总之，是否卖房套现看自己的判断了，我是没觉得有什么必要，北京是确实租售比很高，但没到多危险的程度。我也说不好未来北京楼市的走势，只能说，股市中哪支的市盈率越高，说明越受追捧，所以才会推高价格。商品价格是由供需关系决定的。仅供参考。

eugeneshi

房产这玩意儿又名不动产，名副其实，有个致命的bug就是流动性，只有变现了才知道最终的盈亏，作为90后一不想高位接盘，二是有太多的投资选择，只要赚钱足够快，就不担心房价上涨。焦虑房价的往往是一年收入十来万或者几十万的，基本没有财产性收入的普通打工人。

西环小狗

有几个问题的考虑一直是比较玄学的1是折旧。房子到底能住多久，一直没个定论。有说30年的，因为中国建筑平均寿命30年。有说50年的，因为设计使用寿命50年。有说100年甚至更长的，因为帝国大厦现在都还在用。我是实在搞不清楚。看香港的楼市，拉长看，每年折旧1%是有的，但独栋的豪宅似乎丝毫没有折旧。将来有钱的话，我打算买别墅，一个是国家政策，大城市很难再有别墅，有一定稀缺性。另一个是可以自己翻新，不怕折旧……2.第二个是通货膨胀，m2，cpi。我一直不太理解m2的概念。看起来中国实际的通货膨胀并没有m2高。个人感受上来说，似乎我的工资并没有跟上gdp或者m2的增长速度……看到很多人还裁员，降薪，不知道这还怎么通货膨胀。而且人口老龄化，出生人口减少，像日本那样，据说直升机撒钱也不会通货膨胀。还有的人调侃，没有人因为通货膨胀破产，但有人因为规避通货膨胀而破产。3.第三个因素是人口。很多人说出生人口减少，长期不看好楼市。但也有理论说中国大城市人口是被户籍制度限制了，放任流动的话实际大城市人口要远超现在的人口数目，依据是其他国家大城市对比全国人数的比例。但中国是个超级人口大国，能不能和其他国家简单类比，我很有疑问。具体到个例，深圳的户籍限制一直是比较少的，过往也确实人口大增。可是现在似乎人口也挺之甚至减少了。至少流动人口很明显是减少了。可是疫情过后，会不会回来呢？我觉得难说。这几个玄学的因素相互作用，相互抵销，不知道哪个因素影响更强一些，决定未来长期的房价涨跌。