南阳小产权房的处理？这些事儿你们要注意！

“金九银十”是传统的购房旺季，在此期间出手买房也是很好的时机。如何擦亮慧眼淘到好房子、规避法律风险，法官们从近期审理的几起房屋买卖合同纠纷案例总结出一些经验，为大家支招。

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一房二卖赔房款

2015年10月1日，符某与某置业公司签订商品房买卖合同，购买该公司开发总价为35万元的商品房一套。合同签订后，符某于2015年10月9日向该置业公司交付全部房款。该置业公司于当天将房屋交付于符某。符某随后开始对房屋进行装修。符某在装修完毕后，要求该置业公司办理房屋过户手续时得知该置业公司在符某购房前已将房屋出卖给第三人，致使符某的购房合同无法继续履行。原来，该置业公司已于2014年10月份将该房屋卖于第三人，并在房地产管理局办理了备案登记。此案经法院审理后判决，某置业公司向符某返还购房款35万元及同期银行利息，并向符某支付赔偿款35万元。

南阳中级法院民二庭法官王勇解释说，本案中开发商在签订合同时故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，属于典型的“一房二卖”，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，法院判决开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案也为我们购房者提了一个醒，购房前查清房产权属情况很重要。合同中要明确注明出卖人办理产权证的义务。产生纠纷后要及时依法维权，保护自己的合法权益。

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委托购房质量差

王某委托其朋友丁某帮忙购买房屋。2012年春节后，王某通过丁某以29万元的价格购买了马某修建的房屋。随后王某分期交付给丁某25万元，丁某仅交付给马某23万元，马某将房屋钥匙交给丁某。后王某实地查看房屋后，发现房屋建筑质量差，要求退房退款遭拒绝，遂诉至法院。法院判决解除双方之间的房屋买卖合同关系，丁某返还王某购房款2万元及利息，马某返还王某购房款23万元及利息。

南阳中级法院民二庭副庭长尹庆文解释，王某接到钥匙验收房屋时发现房屋存在严重质量及手续问题，随即提出退房，涉案房屋并没有实际交付，王某请求解除房屋买卖合同的理由成立。双方合同关系解除，马某和丁某理应返还其收到的房款及相应利息。

本案提醒广大购房者，委托他人买房一定要擦亮眼睛，交易前要亲自查看房屋状况和产权情况，注明受托人的费用，签订合同时一定要与卖房人见面，双方详细查看合同细节及房价，避免被中间人吃了差价还不知情。

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小产权房风险大

2015年2月，经房地产中介介绍，唐河县的田某将位于某村的一套房子卖给王某，房价12万元。王某入住该房后发现该房屋是盖在集体土地上，无准建手续，无土地证和房产证。王某随即起诉至法院要求退还房屋。该案经法院审理后认为，本案双方买卖合同所涉及的房屋系建设在集体土地上，该房屋在建设前没有取得土地使用证，没有办理相关准建手续，该房屋系违章建筑，房屋建成后也没有进行产权登记，该房屋依法不得进行转让、买卖，该买卖协议违反法律强制性规定，应为无效合同，双方当事人因该无效合同所取得的财产应当予以返还。最终法院判决王某向田某返还房屋，田某向王某返还购房款。

南阳中级法院民三庭法官孙娟解释，本案中双方买卖合同的标的物是建在集体土地上的房屋，既无准建手续，也无土地使用证和房屋产权证，属于常说的“小产权房”。根据我国法律的相关规定，此类房屋只能分配给本村村民，或者在该集体组织成员之间流转、买卖，但禁止集体组织成员以外的人出售。本案中涉案房屋系建设在集体土地上，但王某不是该集体成员，因此双方间买卖房屋的合同无效。

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出借房证酿纠纷

孙某因做生意需要周转资金，欲向银行贷款，但苦于没有房产证抵押，便想让邻居周某用房产证作抵押。因周某年龄超过六十周岁，银行不同意该抵押行为。孙某便与周某协商，双方签订虚假买卖合同然后将周某的房产证过户到孙某名下，孙某用该房产证抵押，顺利得到贷款。三年以后贷款还清，周某多次向孙某要求将房产证过户回来，孙某称房屋系自己购买，不能还给周某。双方产生纠纷对簿公堂。此案经法院审理后认为，本案的买卖协议并不是双方的真实意思表示，其真实目的是为抵押贷款使用，而且孙某也没有付过购房款，依照合同法的规定，该协议应属双方之间恶意串通所达成的，因而该协议应属无效协议。孙某在使用房产证贷款还清后，不按承诺归还房产，违反诚实信用的原则，应当承担过错责任，应将房产归还周某。法院最终判决孙某在判决生效十日内协助将涉案房产过户给周某。

南阳中级法院民三庭副庭长郭晓普解释，本案双方签订的买卖协议目的是为了帮助孙某贷款，属于以合法形式掩盖非法目的，签订的合同无效，双方因该合同取得的财产应当返还。在实践中存在合同双方当事人为了办理贷款、逃避税收、转移资产等目的签订虚假合同，也就是常说的“阴阳合同”，此类合同不仅因违反法律相关规定而无效，也为双方以后的纠纷埋下隐患。

南阳报业传媒集团全媒体记者张罡

通讯员白丞博

编辑乔石月

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