专家：房地产开发投资没到拐点，仅是高位平衡

[摘要]今年15月份，房地产开发投资同比增长8.8%，较前4个月收窄了0.5个百分点，这是去年11月份以后，开发投资累计同比增速第一次回落。

今年15月份，房地产开发投资同比增长8.8%，较前4个月收窄了0.5个百分点，这是去年11月份以后，开发投资累计同比增速第一次回落。同时，15月份的土地购置面积同比增速（5.3%）比14月份回落2.8个百分点，而5月份单月土地购置面积同比回落1.4%，这是该指标今年以来首次回落；15月份，商品房新开工同比增长9.5%，增速较14月份回落1.6个百分点，而5月份单月的新开工面积增速（5.2%）较4月更是大幅下降了4.9个百分点，近乎“腰斩”。

15月份，商品房销售面积同比增长14.3%，增速比14月份回落1.4个百分点，延续了2016年4月以来持续回落的趋势。而且，14.3%的增长幅度不到去年同期（50.7%）水平的1/3，仅为年初的一半，而15月份的销售金额增速（18.6%）也仅相当于去年同期的一半。一般来讲，商品房销售、新开工、拿地是开发投资的三大“领先指标”，“领先指标”回落，意味着开发投资随后也将回落。

目前看，调控政策与金融“去杠杆”下房贷收紧形成“双紧缩”，未来楼市下游销售端增速或将继续回落，而开发商土地购置和新开工的积极性也将难以提振。因此，业内判断，今年5月份开发投资“首降”，或意味着开发投资拐点来临。

本质上，开发投资代表的是我国房地产增量还有多大空间的问题，即未来购房需求究竟有多大。考虑到房地产对全产业链、上下游库存、固定资产投资拉动的前瞻性，如果开发投资“拐点性”回落，上下游新一轮“补库存”周期、固定资产投资反弹，以及经济周期都会掉头下行。从趋势上判断，中长期开发投资取决于红利人口（15岁64岁）和货币环境，前者决定自住需求，后者决定投资需求。根据统计局数据，我国红利人口占比在2010年达到74.5%的顶峰后开始掉头向下。

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