1998年是中国房地产市场划时代的一年。今年，中央政府宣布取消福利分房，全面开放住宅商品化，称为"九八房改"。 2018年的今天，深圳迈出了第一步，宣布了深圳继“98房改”之后的第二次房改。 1998年，房地产改革开始，福利分房转变为住房市场化。2018年，深圳启动了第二次房改，将住宅市场化改革为租赁和销售并举。 20年来，历史完成了一轮住房改革。 那么，被媒体誉为20年周期的深圳“第二次房改”的亮点是什么？房价真的会像预期的那样下跌吗？大泡沫真的能回到正常轨道吗？ 深圳官方发布的这个文件叫做《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》。 这份“意见”试图界定深圳未来18年(2018-2035年)的住房发展目标。其核心内容是将深圳的住房分为四类： 一是市场商品住房，约占住房总供应量的40%，主要是普通商品住房； 二是人才住房，约占住房总供应量的20%； 第三，住房型商品房，约占住房总供应量的20%，主要针对符合收入和财产定额标准等条件的家庭居民； 第四，公共租赁住房约占住房供应总量的20%，主要面向符合条件的低收入户籍居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业工人等群体。 从国际经验来看，深圳现在试图建立的住房制度主要是基于新加坡模式。 住房分为商业市场和政策性供给。人才住房、舒适住房和公共租赁住房的主要供应商是政府和人才住房专门机构，而商品房仍由房地产开发企业提供。同时，它还支持企业和机构建造和筹集各种类型的政策性住房。 在全国爆发的抢人大战中，深圳显然坐不住了，其房屋五折政策吸引了无数人才的目光！ 在这项新规定中，为合格人员提供60%的政策支持住房市场价格已成为人们关注的焦点。 也就是说，只要是本科毕业生来深圳，购房就可以享受六折优惠。然而，如果符合房产收入限制，那些举家迁往深圳户籍的人可以享受50%的折扣。 然而，理想是丰满的，现实是非常瘦的。深圳的第二次房改，恐怕还存在很多问题！ 买房会成为富人的游戏吗？ 首先，我们知道深圳的土地面积非常有限。深圳的总面积只有北京六环路面积的90%左右，其中一半是山区和湖泊。如果你想要更多的土地，就没有土地了。 现在深圳将在18年内再增加170万套住房，并且肯定会优先供应经济适用房(在新增住宅用地中，确保人才住房、住宅住房和公共租赁住房用地的比例不低于60%，同时增加“只租不卖”的土地在新增住宅用地中的比例)。 板块的总数如此之大，以至于当更多的房子建成时，商品房的数量自然会减少。加上有利的政策刺激，深圳的人口肯定会增加。现在深圳的存量住房难以满足人们的需求。不用说，在未来，房价肯定会上涨！ 环顾四周，你会发现新加坡的祖屋价格是商品房价格的四倍。香港商品房的平均价格是12万英镑，豪宅的价格在30万至40万英镑之间是很常见的。因此，如果深圳的高端商品房价格将来升到天上去，没有必要感到惊讶！ 经济适用房真的有保障吗？ 近年来，“研究区天价住宅”的消息在朋友中频频爆发。事实上，这也反映了中国人购买的基本心态 目前，各种租赁住房层出不穷，“租卖并举”的长效机制被反复提及，但具体政策已经落实，但长期未见成效。 此外，撇开福利水平不谈，房价的50%折扣可能没有吸引力！ 与北京的共有住房类似，可以以50%至60%的折扣购买的人才住房并不全是产权，但类似于与政府合作购买住房，分享收入和分担风险。而且还设计了长达10年的封闭期。在关闭期间，这些房子不能上市和兑现，但只能在系统内流通，这意味着这些房子失去了流动性。 可以预见，尽管政府大力推广经济适用房，但只要每个人都买得起，他们肯定会继续购买商品房，这将进一步推高房价。 此外，从价格角度来看，50%的折扣真的更便宜吗？ 虽然商品房与保障性住房没有联系，但在定价上有联系。保障性住房是价格的被动接受者。换句话说，即使有更多的保障性住房，也必须以商品房价格的5-6%的折扣购买和租赁。 换句话说，虽然你买了一个50%的折扣房间，它也是先增加后打折！ “房改”风暴能席卷全国吗？ 我必须承认，虽然仍有各种问题，但深圳在史无前例地建设经济适用房方面确实表现出了一些诚意。作为中国房地产市场最特殊的存在，深圳的房地产市场一直被视为风向标。 那么，深圳的这一重大举措会不会在全国掀起一轮“房改”风暴？ 经济基础决定上层建筑。深圳能表现出这样的诚意，是因为人们口袋里有钱。 数据显示，深圳2017年国内生产总值预计将达到2.2万亿元，名义增幅为12.87%。一般公共预算收入8624亿元，其中中央财政收入5292.4亿元，增长11.1%。地方收入3331.6亿元，同比增长10.1%。 没有住房的深圳仍然富有，所以深圳不需要土地融资。 但是其他地方呢？ 例如，一个城市刚刚报道了去年虚假的国内生产总值注入的消息，而今年的国内生产总值增长率也是垫底的。祸不单行。今年还存在一家国有企业在债务上限下违约的风险。随后，它以前所未有的低门槛政策加入了“抢人战争”，房价在24小时内如预期般上涨。 对全国所有城市来说，今年无疑是痛苦的一年。一方面，这是亚历山大的财政收入。毕竟，公私合作项目受到了沉重打击。一方面，地方债务的风险很高，资金无法偿还。你认为增加公共房屋政策和改善民生的信心有多大？ 这背后是整个税制结构的矛盾。 为什么新加坡可以建造低价房？原因是新加坡政府只有一级财政，有足够的激励作用。然而，对我国来说，税收制度是分割的，中央和地方政府的财政和行政权力不匹配。 当然，没有其他来源，当地迫切需要发展土地财政。 根本原因是什么？ 虽然深圳这次房改取得了突破，但制约中国房地产市场的根本问题——三三五四土地制度的垄断，还没有突破！小产权房的问题没有解决的办法！ 现行的土地制度实际上使政府成为土地所有权交易的唯一买方和卖方。 在这种制度下，地方政府不可避免地会在当地土地上以低价征得唯一买家的同意，然后在当地土地市场上以高价拍卖当地土地使用权作为唯一卖家，从而使土地出让金最大化。 天价的土地自然会导致高房价！开发商追求利润自然会抬高房价！而那些小产权房经常受到非法建筑清理的冲击。 总之，如果某个城市的地价和房价较高，只要土地垄断存在一天，当地的土地供应就不会随着地价的上涨而增加，以稳定地价的上涨。其他抑制价格的政策只是治标不治本。 改革的道路漫长而艰难！ 住房问题是一个片面的问题。如果我们想挽回1998年房改后误入歧途的大泡沫，我们仍然需要更多的精力来对包括财政和税收在内的各种制度进行彻底改革。