在改革开放的背景下审视深圳，这一次深圳率先展示了一把重剑。 6月5日，深圳市住房建设委员会发布了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》，列出了未来(2018-2035年)的住房发展目标，并计划在未来18年提供170万套住房。深圳也是第一个发布2035年住房计划的城市。 看看中国改革中的深圳和深圳，他们已经准确而坚定地踏上了新的改革征程。30年的轮回，发展的步伐从未停止，历史将记录一切。 作者|左，诺亚财富品牌市场中心 东30年西30年。 三十年前，深圳率先转让住宅用地，开启了房地产市场的第一步。 三十年后，北京提出“加快建立多主体供应、多渠道租购保障的住房体系”。随后，深圳出台了第二个房改方案，彻底颠覆了过去30年来以商品房销售为主的住房供应体系，将商品房比例降至40%。 这一变化将决定未来18年中国房地产的发展方向。 中国的改革着眼于深圳。这是一个30年的循环。发展的步伐从未停止。历史会记录一切。 1978-1988年 改革前夕的准备工作 1978 1978年是恢复高考的第一年。毕业于兰州铁道学院的27岁文艺青年王石被分配到广州铁路局，睡在工地的竹棚里，枕头下放着一本被撕破的《大卫科波菲尔》。 那一年，中国城镇居民人均居住面积为3.6平方米，而1949年为4.5平方米。对此，前国务院住房制度改革领导小组办公室主任陈学彬总结说，这表明我们的住房制度在中华人民共和国成立前30年是失败的。 1978年深圳街景 那年9月，在中央政府召开的城市住房建设会议上，邓公问道：“我们能找到一个更广泛的办法来解决住房问题吗？” 北京领导人的意图很快得到了回应，上述消息让深圳青年感到，变革已经开始。 1980年1月8日，深圳率先成立了中国第一家房地产企业——深圳经济特区房地产公司。当时，深圳市房地产管理局的罗金星也是总经理。 那年4月，北京的领导人指出，城市居民要么买自己的房子，要么自己建房子。不仅新房子可以卖，老房子也可以卖。它可以一次付清或分期付款，并在10年或15年内付清。 这一次，它开始了全国性的房地产业务。到那一年的10月，全国128个城市和一些县镇已经开始了私人购房和建房。 1981 1981年的东湖梨园 1981年，由深圳经济特区房地产公司开发的东湖丽苑开盘销售。这是中国第一个商品房小区。每套公寓配有3个深圳户口，价格为每平方米2730港元。按照当时的汇率，一平方米大约是1000元。 20世纪70年代末，远离深圳的香港已经处于房地产市场狂欢的尾声。以尖沙咀东部为例。从1978年到1980年的三年中，土地价格上涨了六到七倍。房地产价格也上涨了三倍。香港的房地产市场在1982年开始崩溃，香港商人也把目光投向了深圳这块处女地。 香港的房地产经验慢慢被复制到深圳，在那里，商品房预售的概念在1983年首次被引入。房地产证券化也开始受到考验。 1984年，国家计委、经委、统计局、标准局批准颁布《国民经济行业分类标准和代码》，首次将房地产正式列为独立行业。那一年，王石通过倒卖玉米在深圳赚了第一笔300万元，比万科上市早了7年。 1988-1998年 十年愚蠢，房地产疯狂增长 经过十年的试水，全国房地产行业已经初具规模。 然而，真正的土地市场仍然要等到1987年。 历史的先驱罗金星 198年 重大推广1988年，深圳颁布《深圳经济特区住房制度改革方案》。深圳是第一个启动住房制度改革的国家。提出了“增租补贴、鼓励购房”的主要改革思路。它启动了住房分配货币化的进程，积极推动了房地产市场的形成。 接下来的十年是全国商品房大发展的十年。 当年，王石将他创办的深圳现代科教仪器展览中心股份化重组后，正式更名为深圳万科企业有限公司。同年11月，万科以2000万元拍下了王迪的照片，正式进入房地产行业。三年后，万科在深圳证券交易所上市，在a股市场上市，开启了万科的梁金时代。 邓小平第二次南游 1992年，邓小平第二次去了南方。随着市场经济的建立，房地产开始迅速发展。 几乎与此同时，徐家印、王健林、冯仑及其五位合伙人、李彬海等人都嗅到了新的机遇，一批后来叱咤风云的房地产企业如万达、万通、保利、滨江相继成立。 从92年到93年，全国房地产规模飙升，全国房地产泡沫首先在海南破灭。 据数据显示，1992年房地产价格放开后，许多政府下放了审批权，金融机构开始发放大量房地产开发贷款，土地开发和转让规模迅速扩大，市场开始出现“房地产过热”。 数千亿资金涌入海口、广西北海、广东惠州和其他南方沿海城市。当时的情况是这样的：没有人知道房地产，但每个人都知道房地产是一个暴利行业。结果，东、西、北、南一起冲上前去赚钱，不管手段如何。只要结果，不管过程。 当时泡沫有多严重？海南岛有2万多家房地产公司，总人口655.8万。仅在三年内，房价就上涨了四倍多。 1992年，国家对房地产开发的投资比1991年同期增长了117%。当地房地产投资普遍增长50%以上，海南增长211%。 1992年的土地供应面积是1991年及以前出售土地总面积的11倍。 1993年，国家开始监管。 1994年 房改的势头从深圳蔓延到全国。 从1988年到1993年是住房改革的第一阶段。实施增租法花了五年多时间。全国各城市的公房租金仅从每平方米1到2美分增加到3到5美分。 从1994年开始，国家住房改革进入第二阶段，从提高租金转向出售公共住房。 1994年7月18日，国务院发布《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》号文件，提出确定公房销售价格的操作办法，正式实行住房公积金制度。 1998-2008年 20年风潮，商品房的梁金时代 经过10年的经济周期，1997年的亚洲金融危机如期而至。 中国经济承受压力后的变化是房地产。 1998年 从1998年7月1日起，中国的住房改革进入了第三阶段，即实行新的住房分类供应制度。 1998年7月3日，国务院发布第《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》号文件。 23号文件的发布具有划时代的意义。这是一份全面安排深化住房改革所有重要方面的文件。 其中，最大的突破是决定停止全国城镇公有住房的廉租制度，实行新的住房制度，即分类住房供应制度。 新制度的主要内容是向高收入者提供商品房，向低收入者提供有一定社会保障的经济适用房，向低收入者提供有更多社会保障的廉租房。这是一个将住房商业化、住房的适度社会保障和加强监管相结合的住房制度。这是一个侧重于解决中低收入人群住房问题的住房体系。 至此，在新中国持续了近半个世纪的住房分配制度已经走到了尽头，中国已经正式实行了住房分配制度 在接下来的几年里，房地产行业经历了起起落落，但运气不太好。2003年，非典疫情在全国爆发。 冯仑说伟大是由创造出来的。 这种转变发生在2008年。 2008年的金融危机给中国经济带来了严重影响。这一次，政府再次推动房地产改革。 拯救“4万亿计划”给中国房地产业注入了一剂强心针，自那以来，中国房地产业经历了10年的繁荣。 从2009年开始，房地产开始享受前所未有的繁荣，“地王”的数量频繁出现。那一年，破产的房地产企业数量达到了20家。 全国的房价也开始上涨。随着房地产业的快速发展，中国经济也迎来了十年的快速发展。全国一线城市每平方米10万英镑的房价已经成为常态。 2018-2035 二手房改革的新时代 暴力的快乐必然有暴力的结局。 随着房价居高不下，越来越多的问题逐渐暴露出来。中国经济增长率开始下降，“去杠杆化、结构调整和稳定增长”成为改革的新焦点。 从2016年开始，政府推出了高调的房地产市场监管政策。"这房子是用来居住的，不是用来投机的。"房地产市场进入下半年，股票上涨。 然而，监管的效果总是不尽人意。地方政策相继出台，新盘被抢空的局面并没有得到改善。 2018 中国已经将重心转移到深圳。这一次，深圳率先展示了一把重剑。 6月5日，深圳市住房和建设委员会发布了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》(以下简称《意见》)，确定了未来(2018-2035年)的住房发展目标，并计划在未来18年提供170万套住房。深圳也是第一个发布2035年住房计划的城市。 在这份详细的住房计划中，深圳将人才住房、公共租赁住房、住宅住房和商品房的比例定为2: 2: 2: 4，彻底颠覆了过去30年以商品房销售为主的住房供应体系，使供应主体多元化。在宅基地来源上，也由过去政府垄断土地供应转变为政府提供土地、企事业单位自用土地、村集体土地、棚户区等多种渠道。 根据文献记载，这四种房屋的具体划分是—— 经过30年的轮回，中国房地产进入了一个新时代。根据中国共产党第十九次全国代表大会的报告，我们坚持房屋是为了居住而不是为了投机的立场。加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，使所有人都能在一定的地方居住。 深圳迈出的这一步，准确而坚定地踏上了改革的新征程。