限价下的深圳楼市:新房短缺是常态

在严格的调控措施下，从2016年9月开始，截止今年3月，深圳新建商品房价格已经下跌了18个月。稳定的价格并不对应市场的降温。今年一季度，深圳新房成交量同比增长70%。但从去年开始，深圳新房供应明显下降。根据深圳中原研究中心的数据，2017年批准出售的住宅单元数量比2016年下降了30.4%，比2015年几乎减半。根据该机构的统计，2018年深圳将有117个新市场，但深圳中原人表示，开发商将根据不同的政策调整销售，预测往往不准确。限价政策下，开发商入市意愿降低；但在新房和二手房价格倒挂的情况下，价格有限的新房，尤其是高端豪宅，就成了很好的投资对象，直接刺激了购房需求。最近，一些有关建筑出现了“一屋难求”的现象。在新房“稀缺”的背景下，以宽松销售为主要特征的深圳楼市在过去一年里改变了趋势，整体销售悄然成为一种趋势。基金、投资公司、实业公司、区政府、人才住房集团等主体加入了整个购房大军。稀缺的新房市场4月4日，位于深圳香米湖地区的万科真善府二期工程取得预售许可证。根据土地委员会备案信息，平均备案价格为83300-109000/m2，总价为2000万。相比之下，该地区二手房的平均价格约为12万元/平方米，这无疑吸引了市场的大量关注。深圳的另一个明星楼盘华润城润富三期，虽然还没有开盘，但已经吸引了不少买家的目光。在限价政策的影响下，新房和二手房价格明显倒挂，为资本提供了天然的逐利空间。另一方面，随着经济的可持续发展和人口吸附量的增加，深圳不再是一个区域市场，而是吸引了全国各地的买家，进一步扩大了住房支付能力。从开发商的角度来看，限价降低了他们进入新项目市场的意愿。2017年12月底，申野集团宣布将申野中城420套大户型房屋转租出售。结果，10万套受到市场高度期待的豪宅被改造成长期租赁公寓，这在中国几乎是第一次。申野此举除了响应中央政府鼓励发展租赁市场的号召外，还包含了商业利益的考量。深业集团副总裁董芳曾透露，很多项目卖了之后，开发商赚的钱没有业主多。从战略角度来看，深野通过持有资产较重的房产进行长期租赁，未来将从房产升值中获益匪浅。巧合的是，最近万科镇山大厦二期工程，有30多套公寓进入了长租公寓市场，作为深圳高端人才的出租屋。这进一步导致了一手住房市场供应量的下降。据深圳中原研究中心统计，2015年和2016年全市新房销售数量分别为65249套和48463套，但到了2017年，这个数字缩至33707套；2015年至2017年，深圳新增住房供应核定面积分别为690万平方米、474万平方米和316万平方米。房屋的稀缺加剧了市场的购买情绪。过去一个季度，深圳新房成交量回升，达到5601套，同比增长70%。从土地供应的角度来看，根据第一太平戴维斯的统计，从2009年开始，深圳住宅用地供应出现波动，并逐年下降。特别是2017年以来，在鼓励租售并举的政策引导下，深圳住宅用地供应明显偏向租房。到目前为止，已经完成了4宗“只租不卖”的土地招标、拍卖和悬挂。第一太平戴维斯深圳公司副总经理吴锐告诉《21世纪英文报》

4月11日，第一太平戴维斯发布《2017年深圳市商用物业大宗交易报告》，显示2017年深圳预计进行26笔商业地产区块交易(仅计入整栋楼销售额)，总交易面积约65万平方米，总成交金额约370亿元，较2016年金额翻了一番。写字楼、公寓和社区企业是三大主流投资目标。随着市场活动的明显改善，吴锐因此将2017年称为“深圳商业地产大规模投资年”。他说，深圳以前是典型的“散客”市场，但去年风向变了。中原地产的分析也指出，整个购买交易一度是北京、上海、香港等大都市的专利。据不完全统计，2010年全国商业地产批发采购案例超过25起，主要集中在北京和上海，但最近深圳的批发销售似乎已经成为常态。此外，2018年出现了一个新趋势：整个销售已经从商业地产蔓延到住宅市场。4月10日，新体育集团宣布以4.2亿元购买位于深圳南山区的宝能城房产，其中包括56套房子。吴锐表示，只要价格限制存在，整体销售将继续，一级住宅市场的整体销售可能会更多，留给散户的机会越来越少。限价仍然是核心影响因素之一。对于开发商来说，在限价的影响下，大批量销售的力量大大降低，而整体销售可以保持项目的完整性，提高运营效果。此外，在房贷政策收紧的背景下，一手住房的半年贷款期限对开发商的资金回笼也有影响。从买方角度，吴锐指出，在收紧传统融资渠道、加快实施REITs政策的预期下，大量资金开始加速开仓。深圳房地产因需求旺盛、增值空间大，成为国内一线城市的核心投资对象。他进一步预测，随着限购和限价政策的继续，开发商将有强烈的意愿出售整个房产，这也将成为2018年深圳商业地产和住宅的重要出货方式。一个值得注意的趋势是，除了工业公司、基金和投资公司之外，区级政府和人才住房集团已成为此类大宗交易的主力军，区级政府主要收购写字楼，用于引进区域产业集群；人才安珠集团为人才安置收购了大量公寓和住宅物业。深圳市人才住房集团成立于2016年，是一家国有独资公司，负责人才住房的投资、建设和运营管理。目前，集团正通过投资、项目回购、合作开发、长期租赁等方式，培养和建设人才入住住房。据第一太平戴维斯统计，2017年，人才安珠集团大宗物业的购买足迹分布在宝安区、罗湖区和南山区。吴锐表示，在目前的调控措施下，深圳楼市价格得到了有效控制，人才置业集团获得了非常好的窗口期，构建了完整的租赁担保体系。"政府仍将成为未来商业地产大宗交易的重要力量."吴锐说。更多信息，请关注深圳小产权房网：www.fang558.com