深圳石岩的小产权房，网红盘到底值不值得买？-2024深圳小产权房信息

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问：请问，深圳现在的网红盘到底值不值得买？

答：基本上每个热点板块都会有属于自己的网红盘，前海的诺德、宝中的花香、科技园华润城、万博的欧泊、科学性东荟城都是属于网红系列；

网红盘非CEO盘，而是在集合品质、学位、区位、总价、户型等多方因素后的最优产品。对于非专业人士来说，没有太多精力去关注更多的板块和楼盘，更没法对每一个不同因子进行合理定价，所以网红盘对于大部分人来说是一个保底的选项。

但一旦形成网红效益，就一定会有流量溢价，所以入场时期非常重要，行情前期到中期是最好，中后期则要谨慎对待网红。前期你对我爱理不理，后期我让你高攀不起，爱护钱包，理性追星。

问：老师您好！本人90后未婚，目前有套小2房在东莞，因深圳社保满5年故想出手换至到深圳来，但深圳的的房价一眼望去实在有困难，若是卖的东莞的，除去贷款可到手110w，现在手上也没有什么资金，父母在农村提供不了帮助，想办法的话最多凑到130。所以想问问老师我是继续在东莞入套大一点的好，还是转到深圳来，纯投资。另中介说有贷款记录再买的话需要付5层，压力也很大，所以想问问老师的建议。盼回复，感谢

答：你好，东莞核心板块涨幅30%，目前属于阶段性高点，未来需要看东莞的产业转型和人口导入。东莞楼市基本是跟着深圳喝汤。深圳比东莞上限高很多，建议入手深圳。全款抵押，5改3都可以操作成首付3成。首付130，首选宝安碧海西乡沙井，次选福田新洲保税区龙华上塘。

问：您好，从投资持有5年来看，颐安都会中央这个盘可以入手吗？谢谢！

答：从楼盘基本面看，区域标杆品质大盘，有当下有增量有预期，片区改善和市里外溢首选。从价格上看，龙岗已横盘三年，房价已夯实，核心区域价格坚挺，且有抬头趋势，无论大小户型，均可放心买入。

问：大师，您说的市中心一房一厅和近郊二房一厅分别在什么区呢？要明年本科毕业才能到深圳落户，想提前看看，谢谢

答：市中心是指罗湖、福田、南山、宝中，近郊是指地铁5号线沿线及1、11、4、6、10、3、14、8号线到市中心40分钟以内通勤区域。

问：老师好！想要在深圳找总价850-900的小三居或大两居，夫妻还未有孩子，在福田工作。注重居住环境、日后升值。请问前海和华侨城片区该如何选择？目前看中了中熙君南山和首地容御，望指点迷津，谢谢！

答：华侨城的房子大都有一个缺点：户型太大，首地容御也不例外，你这个预算只能淘个两房，没有学位支撑的高总价两房其实是很危险的，深圳是个务实的城市，单纯为美景为环境去买单的人不多，更多的是为学位为便利为功能。回到自住角度上来看，我觉得追随你们的本心就好，华侨城绿树环绕，闹中取静的，即便可能升值不如预期，我们也赚得了享受，一个是延迟享受，一个是当下体验，很难说哪个孰优孰劣。

问：十三老师你好，卖掉手上的房子后预算800万左右买个自住＋学位房，益田花园、京隆苑、景源华庭、宣佳华庭还有南山的厚德品园哪个更有上涨空间呢？盼复，谢谢

答：你好，益田花园不是真正的学区房。18年福外南校区虽然把保税区房价拉升了一波，但当时保税区过分低洼，福外南只是一个引爆点，没有福外南，保税区也会涨。所以，如果你看上益田花园的居住氛围，通勤便利是没问题的。京隆苑算是保税区北具有代表性的盘了，二者的共同点是：“益田地铁口800米、皇岗公园、岁宝百货、福田外国语九年制0距离、大花园人车分流社区”。京隆苑116平起步，150、190大户型为主；京隆苑的花园、容积率、车位配比都是好过益田豪园居的，均价却比益田豪园居便宜，唯一的原因就是：大户型、流动性差。京隆苑有老破大之名，却无老破大之实，这种房子用来长持或者自住，我是愿意的，但是投资是不建议买的。差楼盘是反人性的！顺应人性，寻找真正的价值，没必要和烂房子死磕。这结果选筹，优先厚德品园但是总价800万，有更合适的选筹。

问：千千，目前二个房子:1幸福海岸，900万，118平，如图，户型不好，朝北，客厅没有阳台，采光有问题，对着马路有噪音。2华晖云门，800万，89平，正常三房户型，有天铁和马路噪音。请问，选择哪一个增值潜力大？

答：千千幸福海岸，位置和学位更有优势，这个户型可以改成一个南北通的户型出来。很多南北通户型客厅朝北还是比朝南不通的户型卖的好。

问：请问房产税对深圳房价有什么影响吗

答：应该思考几个问题1、会不会出2、什么时候出3、什么形式出？看似很复杂的问题，可以简化为:能出政策的是有产还是无产？你选择和谁站队？

问：十三老师您好。深户，深圳无房。夫妻其中一人名下有房贷记录，已经结清，另一人无房贷记录。由于有房贷记录，买深圳要首付5成，可是手上只有170万，只能买总价350万的，工作在南山，自住兼顾上学，小孩2岁，家有老人，想买3房总价350万，请问有哪些片区可以考虑？感谢

答：三房350万的可选范围不多，或者是龙岗，或者是西部的远郊盘，通勤会很吃力。其实你们的情况，如果月供能力允许，完全可以做到首付三成，总价上到500万，可选范围会大很多

问：你好，旭飞花园有投资价值吗，多谢

答：如果是单房，最好是加持学位，尤其是租金盘，否则万年不动。旭飞花园是园岭实验小学，成绩中上，中等标的吧，目前价格最小面积的也要150万了，如果不是囿于预算的话，可以对比下南山带中学学位的，小学基础虽然也很重要，但是父母还可拽手里，到了初中叛逆期，开始不受父母管控，学风显得尤为重要，所以人们往往重视初中甚于小学。

问：十三你好。请问前海北的房子偏旧，前海南的房子偏新。像前海康城华府和深物业港湾花园比鼎太新德家园天狼风清都新几年，是不是代表更有价值？

答：房龄新是其一，前海南的学位更好是其二，哪怕房龄老如雷圳，品质差如花地苑心语花园之流，其投资属性也会好过前海北的，因为学位房价格=房子价格+学位价格，学位的强可以抵消房子的弱，只要成绩不滑坡，不管在不在风口，学位房这只猪都掉不下来。