深圳北站小产权房北站豪苑 刚需必看这2个次新小区

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但实际上，该小区更适合的人群属于“豪刚”人群，对于普通刚需来说，也许不会首选该盘，尤其今年指导价上线，对于刚需来说杀伤力巨大，如果这套房的价格和指导价相差太多，购房者的首付变相提高，很多人都买不起房。

那么，在如今的环境下，无指导价差距或接近指导价的刚需户型有哪些呢？

今天我们把目光聚焦在南山的高新产业聚集地——科技园北片区。

以大冲商务中心为辐射中心，附近聚集了一大批如TCL、长虹、创维等优质企业。

更直接地说——这是一个诞生在超级CBD的住宅区，也是华润城扼守的城市核心地段！

周边配套成熟，步行5分钟左右可到万象天地购物商场，包含零售、餐饮、休闲和娱乐等设施，商场门口对着的就是1号线高新园站，交通出行十分便利。

这里聚集了一大批码农，也是南山年轻人居住密度最高的区域之一，如果能在有限的预算之内，解决你的婚房和学位房问题，出行有地铁，生活有万象，是不是很吸引？

大冲新城花园、大冲都市花园，从近期的市场情况来看，这两个小区放盘都不多，有公寓，也有住宅，主要居住人群以附近工作的租客为主，鉴于区内有适合的刚需户型，与指导价差距不多，所以推荐给想在科技园北区首次置业的刚需群体。

无指导价——大冲新城花园

来源：深圳房客会微信公众号

2015年入伙小区，新城花园一共12栋，住宅7栋，公寓5栋，有回字形或一字形楼栋，总共6021户。住宅除了2栋1E栋和2栋1F栋是80、100、125平外，其它5栋都是40、50、60平，以小面积为主，因为很多是回迁户，红本还没下来，在卖的很少，但后面陆陆续续会有房子放出。

小区目前没有指导价，华润物业，带南山外国语大冲学校中小学学位。

这所学校19年的中考成绩再次突破新高，按四大430分的门槛，南外大冲能冲进南山区公立学校的前三名，但去年中考成绩“滑铁卢”，排名向后退了几位，总的来说不过不失吧。

住在这个小区，最大的优点是上班超省时。

步行8分钟左右可到高新园地铁站，早上往科技园、科兴科学园方向上班骑车15分钟左右，如果在大冲上班，那就更加方便了，每天8点50下楼，9点准时到公司打卡，通勤十分舒服。

而且，大冲新城带华润自家物业，三楼是空中花园，配有小运动场、24小时党建书吧等区内生活设施一应俱全，平日儿女辈去上班，家里的老人来遛小孩还是比较方便。

来源：深圳房客会微信公众号

谈到大冲新城的缺点，我们在踩盘的时候也深有体会。

这里40到60平的刚需户型梯户较高（3梯10户/4梯12户)，人口居住密度大，等电梯的时间也随之延长，高峰期搭电梯总是很挤。

加上，这里没有小区大门，只有空中花园，人员杂乱，租客很多，有很多都是在科技园上班的白领，他们来了又走，走了又来，如果是注重邻里关系的小伙伴也未必适合。

但在预算和需求面前，这些都是次要，如果是一对新人首套自住，生活配套已经足够完善，至于说要考虑孩子上学，那就看这个学区你是否满意了。

60平2房

刚需的话优先推荐60平2房。

60平2房，这个面积的所有户型都客厅出阳台，主要分布在1栋、2栋1B座、2栋1C座、2栋1D座、2栋2B座的端头位置，楼高42层，有回字形或一字形楼栋，朝向多样，朝南、朝西、朝东都有。

60平2房是目前市面上流通的主打户型，放盘量不多，套内43平左右，个别户型朝西，视野开阔，临马路，有点吵；2栋2B座东西朝向，朝东的与写字楼相视私密性差，视野被遮挡，阳台看下去周围高楼密集、四周环路，朝西的就会安静许多，视野也比较开阔。2栋1C座、2栋1B座朝东向的看平台小花园，比较安静。户型整体方正，大厅出阳台，厨房带生活小阳台；进门挨着的就是厨房，如果想让大厅看起来更开阔，可以把厨房的墙打掉，做成开放式。

60平2房，上车最低门槛是620万，小区无指导价，最低首付为186万。

80平2房

80平2房，都是客厅出阳台，主要分布在2栋1E栋和2栋1F栋，3梯5户，楼高42层，目前看到放卖的主要是朝西，不临街，套内面积60平左右，中间楼层看平台花园安静，缺点是目前在市面上少有放卖，能对比的房源很少、性价比不高，价格不相差太大的话，还不如大冲都市花园。

上车最低门槛是1000万，小区无指导价，最低首付为300万。

大冲新城房子新，交通便利、生活配套齐全，学位不差，如果是首次置业且预算有限的刚需可以考虑这里。

近指导价——大冲都市花园

来源：深圳房客会微信公众号

2015年入伙小区，一共4栋楼，分为了8个单元座，A—F为住宅，H、G座是人才公租房，共1086户。小区同样以白领租客为主，目前放盘量不多。

有80平100平125平三种户型，80平比较适合刚需上车，100平以上属于刚改户型。

同样带南大冲的中小学学位，大冲物业管理。

这个小区的总户数为新城花园的6分之1，居住密度没有大冲新城高，绿化做得比新城花园好，住家氛围也要比新城花园浓厚一些，带空中花园，走路过去万象约5分钟。

缺点是这里的房子很多都是大户型，而且都不满五年，税费比较高（大冲新城也有同样的情况），按5个点计算也要好几十万了，这笔额外的费用对于普通刚需来说可能有点吃力。

80平2房

刚需的话比较推荐80平2房，与指导价差距0%。

80平2房，户型方正，套内62平左右，全部都是正南朝向、客厅出阳台。

80平2房是目前小区流通的主打户型，A-F6个单元座都有，2梯4户，楼高31层，其中A、B栋临近马路难免受到噪音的影响，E、C栋不临街，相对安静点，整体上来看，该户型格局和大冲新城基本相同，在采光、视野、居住舒适度等方面比大冲新城更好些。

上车门槛1040万，基本上等于无指导价差距，最低首付315万。

如果你是看重地段，注重居住氛围或钱包较为充裕的刚需，可以考虑垫一垫脚买这里。

来源：深圳房客会微信公众号

这两个小区楼下有几棵稀疏的树木沿着一整条马路排开，与附近的商铺相伴着，因为挨着大冲学校，孩子放学的时候会比较热闹，但如果是工作日来到这里，你基本上看不到平实和家庭式的氛围，而是看到一些白领在这里上班或老人在带小孩。

临近中午的时候外卖小哥忙着送餐，路上行人有点喧嚣的说话的声音以及汽车自行车路过的声音是这里的日常。

关于大冲，我特别感慨，这里的小区楼群密集，满是高耸入云的写字楼，人多车也多，从早上到晚上，深南大道的车子从不缺席，像这样的拥堵，在大冲也稀疏平常。甚至，周末也能排起长龙。

人立于其中，不免感到惆怅和压抑，但是，扑面而来的财气也让内心踟蹰的行人变得无比的坚定。

结语

在指导价的环境下，手拿紧缺的资金，科技园片区的刚需选择并不多。以上，是科技园北片区外在配套、性价比较高的小区及户型介绍。

总的来说，大冲新城和大冲都市花园的户型差别不大，而且带同样的学位和周边配套，唯一不同的就是物业和小区环境。

大冲新城以小户型居多，居住密度较大，60平2房，上车最低首付186万，比较推荐给资金比较紧缺的刚需，想要上车科技园北且预算有限的小伙伴可以考虑这个户型。

大冲都市以大户型为主（80平以上），居住环境更有住家氛围，户数比大冲新城少，居住密度也没那么大，80平2房，最低首付315万，预算较充足的刚购房者可以选择。

一般人只要手抓个三四百万就能上车2房，在当下市场，价格算是比较亲民了。

值得注意的是，这两个小区虽然地处南山高新产业园的核心，但花园的内部却是另外一番景象，有很多住宅都用来经营小店，商铺需求旺盛。

走访过程中发现有托儿班、美容机构、花艺所、琴行.....

除此之外，还有理发店、形象工作室，其中入驻得最多的是美甲店，底层起码发现2-3家。

这魔幻的业态，蓬勃发展，仿佛让人一秒穿越到步行街。

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