小产权房土地使用证归谁的，买房前必须知道的二三事

攒钱买房，过上幸福生活，想必是大多数人的梦想，但胖胖温馨提醒一句：

房子是你的没跑，但土地可不是，万一哪天这块地被收回去，你怎么办？

打个包一块儿带走？

明显不现实嘛，但这事儿整不明白，是不是觉都睡不踏实？

别担心，胖胖就带大家扒一扒：土地和房子的那些关系

中国的土地和房子，主要分两大类：农村＆城市。

首先我们来看看农村。

一、农村土地和房子

农村的地，主要用来种粮食，不能在上面瞎盖房子，中华人民共和国成立以来，农村土地制度经历这么几个阶段：

阶段1:打土豪，分田地。

咱们知道，在旧社会，大多数土地集中在少数人手里，比如地主。

农民没地，只能租地来种，这就免不了被地主欺负。

土地是地主的，用来盖房还是养猪，自己说了算；农民没地啊，只能让住哪儿住哪儿。

这太欺负人啦，于是大家搞了一场运动，没收地主的土地，分给农民。

这就是有名的土地革命。

阶段2:集体所有制

土地好不容易收上来，给个人私有肯定不合适，那该归谁呢？

政府想了想对大家说：上交国家，一起种！

农民把土地交给国家，建起了合作社和人民公社，这就是集体生产。

从此以后，农村土地就归集体所有啦，但农民手里也有一些土地，自己安排用法，比如：自留地。

阶段3:家庭联产承包责任制

地是集体的，活儿却是大家一起干，饭一块吃，这可乐坏了那些懒汉。

这很不公平啊，于是1978年之后，土地政策又改了：地还是集体的，但承包给农民种，收成也归农民。

至于盖房子，还是用宅基地的制度，在宅基地上，农民自己盖房自己住。

宅基地所有权归集体，使用权归农民，不存在什么使用年限，住到宇宙爆炸都没问题。

但宅基地的房子有个问题，没房产证，没产权，没土地使用证，俗称小产权房。

这种房子自己住没问题，但要想卖给外村人或者城里人，就难喽！

二、城市土地和房子

说完农村，再来聊聊城里的房子。

计划经济那会儿，城里的土地都分给各单位，单位再盖房子，按职务、婚否分给职工，这就叫福利房。

改革开放后，国家把政策改了：土地归国家，但你可以买这块地的使用权。

一般买这些地的，都是房地产公司，交的钱就叫土地出让金，但使用权是有期限的，比如70年，相当于租地。

房地产公司怎么赚钱呢？

很简单，盖楼卖给消费者，这就是我们熟悉的商品房。

商品房有产权，可以自由买卖；福利房没产权，只能自己住。

当然，福利房可以补交点土地出

让金，买下房子的产权，就能自由买卖了。

但是我们都知道，房价就像钻天猴，嗷嗷上涨，买不起房子的人怎么办？

所以国家自掏腰包建了些房子，给困难群众优惠打折，这叫保障性住房，比如这些：经济适用房、集资房、限价房。

这些房子有几个共同点：

1.国家建的，要缴的土地出让金比较少，价格自然便宜。

2.政府和个人共同拥有产权。

3.住满一定年限，再补交土地出让金，房子才真正属于你，允许自由买卖。

总之，不管是商品房还是保障房，都是正经能买卖的，请大家放心选购。

三、商品房的产权

买房之前，我们会遇到很多闹心问题，最重要的知道是什么不？

是产权啦！这个问题搞不清楚，重则影响孩子高考，轻则不知道水电费怎么交。

刚才胖胖说过，土地使用权是有保质期的，土地身份不一样，保质期也不一样：居住用地70年，商业用地40年，综合用地50年。

房子盖在什么地上，产权也跟土地一样，它们的区别大要有这几点：

1.落户政策

居住用地和综合用地的房子，能上户口、办居住证；商业用地的就不一样了，娃娃上学很麻烦。

2.公积金贷款

居住用地的房子，能申请公积金贷款，其他两个就够呛了。

3.税费优惠

第一次买居住用地的房子，缴的税能给优惠，但买其他两种的房子，可不一定有。

4.水电费不同

商业用地和综合用地的房子，水电费都按商用价格来。

总之，搞不懂土地，任谁都蒙圈，买房之前一定得搞清楚这些问题。

实际上开发商会找政府要政策支持，努力解决这些问题，所以现在不同用地的房子在很多方面可能区别不大。

最后咱们再来看一个大家都关心的终极问题：

产权到期了，我的房子怎么办？

补充一点，产权时间是从开发商拿地开始算的，以70年产权为例，实际你买的房子的产权到期时间可能要比70年短。

社会上有一些主流的猜测：

1.花钱续杯

到期之后，再交一次土地出让金，续个合同，房子还是你的。

2.国家收回土地

土地产权到期了，如果国家想收回来用，那你的房子就要拆迁了，你的人生可能就不一样了。

上面这两种情况，《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》都提过，但没有太多细节，具体的还得看行动。

再补充一点干货，聊聊公摊面积：买房好比买盒月饼，看上去建筑面积挺大。

打开一看，哎呀！房子就是个月饼，只有这

么大！

楼里还有一些空地，是你和邻居共享的，但是要出钱分摊。你摊的这部分，就是公摊面积。

都摊了些什么呢？其实主要是楼里的公共部分，比如：电梯、楼梯、走廊、门厅

你房子占地的大小，叫套内建筑面积。

再把墙占的地儿去掉，相当于去掉一层皮，剩下的，就是套内使用面积。

现在，再有人问你买房时各种面积是什么意思，你可以理直气壮地掏出月饼给他们解释：建筑面积、公摊面积、套内建筑面积、套内使用面积。

好了，房子和土地的关系就说到这里。胖胖觉得，咱们要想不为房价和产权而烦恼，其实很简单，时刻记得提醒自己一句：

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