一、上海买房此基础基本上概念

1、一般自住房或非一般自住房

一般自住房要与此同时满足用户下列四个前提：

（1）住宅小区建筑物工业用地在 1.0 （含）以内，以评估结果调查报告右图工业用地为依据

（3）依房产Noyant，满足用户所售房产的单价或单价（满足用户一是）高于Noyant的单价的最低限售或单价的最低限售。

圆圈内：单价 < 3.96 万/平方，单价 < 468 万/套

六环外：单价 < 2.376 万/平方，单价 < 280.0 万/套

非一般自住房：

前述四个前提有两条不满足用户即为非住宅。

非住宅不然要额内政许多税，因此基本上房产买卖都是依照住宅的最低来签。

2、非住宅

大宅类：1% ~ 8%

7-11 层：10% ~ 16%

12-33 层： 14% ~ 24%

3、买卖税赋

（2）二手房：由于拿房产证时间的长短不同，税赋也不一样。

1．房产证未满2年的房子：主要是契税、增值税、个税等税赋。

2．房产证满2年的房子：主要是契税、个税等税赋。

特别注意：这里的契税是依照房产买卖价格来计算的，不是合同价。

增值税及附加税：房子未满两年，增值税及附加税：房产买卖价÷（1+5%）X5.65%。房子满两年，住宅免收增值税，非住宅

个税：满五唯一的房子免征个税。如果不是“满五唯一”的房子，个税缴纳标准为：差额的20%或总额的1%。

产权证印花税：个人取得房产证，依照5元/件缴纳。

4、商贷买房首套 / 二套房认定原则

首套：上海无房，无商业性住房贷款记录或公积金贷款记录，且一年内无离婚记录

拒贷：上海有 2 套房 / 全国范围内有 2 套及以内未还清的住房贷款

5、共有产权房

6、限竞房

7、经济适用房

一类经济适用房满5年后才可以内市出售，二类经济适用房拿到房本即可上市出售。一类经济适用房须要缴纳综合地价款，二类经济适用房须要缴纳土地出让金。

一、地段选择

（一）了解产业政策

例如，丽泽金融商务区启动，则丰台、宣武两区靠近丽泽商务区的住宅项目产品价值凸显，趁现在价位合理时买进，无论投资自住两相宜。

（二）了解城市规划，选择潜力区位

（三）交通出行规划

二、升值潜力评估结果

（二）把握未来城市发展方向

（四）上海买房‬应‬重点关注产业+房龄+学区+品质结合的楼盘，重点关注：

海淀区：万柳、中关村、上地、清河、五道口区域。

朝阳区：亚奥、望京、新北苑、CBD辐射区、朝青板块。

丰台区：丽泽、草桥板块。

通州区：亦庄、运河核心板块。

大兴：4号线沿线、新机场线‬草桥‬板块。

（五）谨慎投资的基本上原则和区域

三、买房的其他小常识：

购房第一步：确定购房目标。

购房第二步：炒作过度的楼盘不能选。

买房一定不要凑热闹，那些炒作过度的楼盘，往往是更容易出现问题的楼盘。买房一定要理性。

买房时，要选择十万方米左右的楼盘，楼盘太大、太小均不能选。一是小区偏小，各种配套可能跟不上，规模偏大的小区又会比较噪杂。

购房第四步：购买1999年2月以后造的楼盘。

购房第五步：购买小户型须谨慎。

【四】第一次买房的十大忠告：

忠告一：不要贪图便宜，一定要选择大品牌

忠告二：不要想着会在买的房子里住一辈子

忠告三：购买时要有一定的投资思维

忠告四：千万不要去郊区凑热闹

忠告五：不要买经适房、廉租房

忠告六：不要买小产权房、安置房

忠告七：不要参加五证不全的团购、内购

忠告九：不要抱有抄底的心态去买房

忠告十：不要碰40年产权的任何产品

（五）第一次买房的十点建议：

2、预算不足的时候，就买豪宅板块的住宅，千万别买棚户区或者远郊豪宅。

3、尽量选三居室或者能够改成三居的灵活户型，两室不够用。

5、如果你非要买老破小，只有两个理由，要么地段顶级，要么学区顶级。

7、越靠近市中心，地铁对于房价的影响就越小，反之越大，别搞反了。

9、如果在大城市打工，就不要回三四线城市买房。

10、第一套很重要，买对第一套才有机会升值裂变第二、第三套。如果第一套错了，就会步步为错。

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