小产权房558面对这高居不下的房价,很多人会选择购买相对来说比较的二手房。那么在二手房的交易过程中,交易价格是怎么确定的呢?什么因素会影响到二手房的交易价格呢? 接下来就会为您详细解答二手房交易价格的相关问题。
一、购房人买二手房要承担的费用
?购房人购买二手房要承担的费用主要有三大块:一是房款,要注意同卖房者当面谈价格、订合同,避免中介公司从中吃差价。二是中介 ,注意向中介索要正规。三是向相关部门缴纳的税费,主要有财政部门收取的契税、房屋登记费,税务部门收取的营业税、个人所得税、企业所得税,房地产交易部门收取的交易手续费、抵押手续费,银行按揭产生的费用等。
二、影响二手房交易价格的因素
通常情况下决定二手房交易价格的因素有:
1、房屋本身的因素。
房屋的折旧及房屋的剩余土地使用年限都会影响到房屋的价格。房屋竣工后即进人折旧期,而土地使用年限从开发商拿到土地使用权证算起,住宅用地期限为70年,从开发商取得土地使用权证之日起过一年少一年。另外,房屋的朝向、楼层等自然状况,也会对价格产生一些影响,众所周知,南北通透的房子是朝向里好的,那么这样的房子比起其他朝向的就要有多了。
还有楼层,如果房子所在楼栋属于高层,那么高层中的一、二、三层等较低的楼层的价钱就和其他的难以相比了。此外,房屋的装修也会影响到房价,有的购房者选择购买二手房就是看中了其“即买即住”的优点,如果房屋本身的装修很好,那么买方人住后就无需重装,装修省了钱,那么自然在房价里就应有所体现了。
2、环境因素。
环境因素比较复杂,既有自然环境,又有社会环境;既有小环境,又有大环境。比如小区的平面布局、设施、绿化甚至房屋的外观造型等,旧房都要打折扣。再如社会环境,在同一土地级别地区,有的地区适合经商,有的地区适合居住。此外,该地区的居民结构、文化氛围、配套建设及中区,都会对房屋的交易价格产生较大影响。比如如果房子处于某重点、的,那么即使是房龄再老、装修再简陋那么价钱也是相当可观的。
3、心理因素。
如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑,人们一般不愿意买旧房,如果旧房的价格同新房相差不大,买旧房就会有难以逾越的心理障碍,考虑到心理因素,二手房一般比同区域同地段的新建商品房单价8%。
三、如何确定二手房的交易价格
?二手房的交易价格也就是通常所说的成交价。在确定二手房的交易价格时,要注意以下几个问题:
1.交易价格通常不包括维修基金、水电杂费和应付的交易税费。
2.若上家有“到手价”的要求,则在支付订金前就应在居间合同中加以明确。成交价是房屋毛坯价或带装修价,在支付订金前,也应当在居间合同中加以明确。
3.屋内附属设施、设备是否随房转让也要在合同中加以明确。
4.申请产权过户登记时,极少数人为少付税费而向房地产交易低报成交价,这是危险的,容易导致尾款纠纷。
在日常的生活中,建议请正规的房地产经纪公司或专业的房地产评估机构来进行严格意义上的二手房评估,以免多花冤枉钱。但需要注意的是,二手房的评估价格和交易价格并非完全一致,交易价格是更高一些的。
