房产证VS房屋买卖协议，法院判持买卖协议者胜诉

（原标题：法治课｜房产证VS房屋买卖协议，法院判持买卖协议者胜诉）

长沙市民尹某通过房产中介购买了一套还没办理产权证的房子，约定等产权证办下来后，再办理过户手续。可产权证下来后，房主不仅不配合办理过户，暗地里还将房屋以“以房抵债”的形式，出售给了其他人。

面对不诚信房主“一房二卖”的新套路，购房户又该怎样依法维权？天法小新今天就带您来关注此案。

付清房款

房主却拒不配合过户

1997年1月17日，罗某从开发商处购买了长沙市天心区某小区9栋301号一套60平米的房子。但直到2002年，该房屋的产权证一直没有办理下来。

2002年12月19日，尹某通过房产中介公司与罗某签订《房屋买卖协议书》，约定罗某将该房屋作价8.8万元出售给尹某，并约定到时由开发商直接将产权证办到尹某名下。双方签订协议后，尹某当即支付了8.3万元房款。同日，罗某将房屋交付给了尹某，并过户了水电手续。

后来因开发商不同意更名办证，尹某与罗某又口头约定：先将该房屋产权登记至罗某名下，然后再办理过户手续。

签订协议时，为了慎重起见，尹某还将该协议办理了公证。2009年10月，尹某将该房屋出租给了他人。

2010年5月上旬，罗某取得了房屋产权证。而在2个月前，尹某向罗某支付了5000元剩余房款，另外还支付了1000元办证费。此后，罗某却以各种理由拖延办理过户手续。

到了2013年，事情起了变化。在当年7月某天，一名韩姓女子手持该套房屋房产证，称她已经购得此房，并已经办理了房屋产权证，她要求尹某腾退出房子交房。

债务纠纷

代理人将房过户给贷款人

这套明明已经卖给了尹某的房子，缘何又成了韩某的房子呢？

原来早在2010年5月17日房产证下来之时，罗某以房屋作为抵押向韩某借款11万元，同时还办理了房屋抵押登记手续。

在借款过程中，韩某的朋友李某帮韩某去看了房屋现场，发现了房屋有人居住。

令人惊奇的是，在此前3天即2010年5月14日，罗某还向素不相识的李某出具了一份李某能代为买卖、过户房屋的委托书，并也办理公证。

此后一年里，韩某又陆陆续续出借了20万元钱给罗某。

到了2013年1月，罗某与韩某签订了《房地产买卖合同》，约定以欠款31万元作为房款，将该房屋抵债给韩某。

半年之后，即2013年7月8日，第三人李某凭借此前的委托书，作为罗某的代理人与韩某签订了《长沙市二手房买卖合同》，约定将房屋出售给韩某。2013年7月11日，这套房屋过户登记到了韩某名下。

再起波澜

贷款人将房抵押给代理人配偶

韩某拿着房产证找尹某收房未果之后，她又与第三人李某的配偶邓某签订了房屋作为抵押的《借款合同》，并办理了抵押登记手续。

尹某所购买的房屋，此时房产证上产权人已是韩某，并且韩某又给第三人邓某设置了抵押的他项权登记。

为了追回房屋的产权，尹某将罗某、韩某、李某、邓某同时起诉到了长沙市天心区人民法院，请求法院判决尹某与罗某签订的协议有效、李某代罗某与韩某签订的合同无效；判令罗某、韩某将房屋过户至尹某的名下；判令韩某、邓某撤销房屋的抵押他项权登记。

此案在诉讼中，尹某陈述，自己购买了房屋并支付了全部房款，而罗某与韩某恶意串通买卖了房屋。罗某借了韩某高利贷后无法还本息，第三人李某作为韩某的高利贷团队成员，与韩某向房屋登记机关隐瞒真相，非法将房屋过户给韩某。然后，韩某为额外增加房屋权利负担，以虚假借款关系将房屋抵押给李某的妻子邓某，增加了自己维权难度。

被告罗某则辩称，因资金周转需要，想拿房屋作抵押贷款，此后向韩某借款11万元，月息3%，做了抵押登记，并被要求办理委托书公证。后来又借了20万，月息为5%或6%，在付息30万后无力偿付本息，也没再与他们联系，房子后来就被他们过了户。

被告韩某辩称，与罗某没有恶意串通，借款时是做了房屋抵押登记。罗某无法还钱，签合同同意以房抵债。后因联系不到他，才凭此前李某的授权委托书将房子过户本人名下。以前借了李某的钱，所以又以房屋作为抵押给李某配偶邓某。借给罗某的钱不是高利贷，应该由罗某承担“一房二卖”的责任。

法院审理裁判

长沙市天心区人民法院经审理认为：

1、原告尹某支付了全部房款，被告罗某交付了房屋并办理了水电更名手续，合同已实际履行，合法有效，双方当事人均应依合同约定，全面诚实履行合同。

2、被告罗某违反合同约定另行将房屋借款抵押给被告韩某。被告韩某虽取得房屋所有权证，但双方实际系以房抵债，其并未向被告罗某支付房屋价款。罗某此前不认识李某（李某却是韩某的朋友），在第一次向韩某借款时即向李某出具《委托书》，授权其随意处分房产，明显有违常理。罗某愿意以房抵债给韩某时，韩某从未看房亦未对涉案房屋状况及是否有人实际居住等相关情况进行核实，系因其未尽审慎注意义务，不属于无法知晓被告罗某早已将涉案房屋出卖给原告尹某的善意第三人。

所以，被告罗某与被告韩某之间的房屋买卖行为有违交易常理，且该交易行为侵害了原告尹某的合法权益，应属无效。被告罗某并未丧失涉案房屋的产权，其应当继续履行与原告尹某之间的协议。

3、被告韩某并非抵押房屋的实际产权人，且邓某出借32万元给韩某无银行转账凭证佐证。鉴于邓某与李某系夫妻关系，而李某是被告韩某的朋友亦系被告罗某处理房屋的代理人，不足以认定韩某、邓某之间存在真实合法有效的民间借贷关系，以此将房屋为邓某设定的抵押权不应发生效力。

天心区人民法院一审判决：一、确认原告尹某与被告罗某签订的《房屋买卖协议书》有效；二、确认被告罗某与被告韩某签订的《长沙市二手房买卖合同》无效；三、限被告韩某与第三人邓某于本判决生效之日起一个月内办理房屋的他项权登记注销手续；四、限被告罗某、韩某在上述第三项判决确定的他项权登记注销后一个月内协助原告尹某办理房屋的过户手续。

此案一审宣判后，韩某不服，向长沙市中级法院提起上诉，长沙市中级法院二审驳回上诉，维持原判。

法官说法

办案法官董娟娟

一、建议“二手房”买卖限于已办理产权证的房屋。根据我国《物权法》的规定，不动产产权以登记为准，在房屋产权未行过户登记之前，即使有协议约定产权归属问题，仍存在过户不能以及第三人善意取得房屋所有权等可能性。所以就本案而言，若原告最初选择购买产权明确且及时办理过户登记，就能从根本上避免后续事件的发生。建议“二手房”买主不能为图便宜，随意购买开发商还在办证中，或者权利有瑕疵如设定了抵押的“二手房”。

二、如何识别善意第三人。善意取得是指无权处分他人财产的人，将财产转让给第三人以后，如果该第三人在取得该财产是出于善意（对财产权利情况尽到了必要的审慎注意义务），并且支付了相应对价，可以依法取得该受让财产所有权，原所有人不得要求这受让的第三人返还财产，而只能要求非法处分人赔偿损失。本案中，韩某不属于善意第三人，韩某与罗某之间的所谓“房屋买卖合同”无效。

三、房屋交易中一定要与登记产权人联系确认。在房屋交易的过程中，若遇到非产权登记人（代理人）在出售房屋时，，建议要与登记产权人取得联系，查明授权的真伪。还要到房屋现场去看看，如果有人居住的，要问明情况是否为承租人，按照买卖不破租赁规定，在租赁期内是不能随时叫承租人交房的。另外房屋存有多个共有人的，建议都统一签约，免得惹来不必要麻烦与诉讼。