最近，很多朋友增加了微信，或者问了我很多关于小产权和房屋拆迁的问题，很多都是比较基本的或者涉及历史的问题。为了让大家对小产权房有更多的了解，我特意整理了深圳小产权房的基本资料，包括深圳小产权房的起源、演变、类型，以及过去40年深圳小产权房相关法律法规的概述！为了有一个更清晰、更直观的理解，我将从以下几个方面来讲述深圳的小产权故事。 1.土地的起源与变迁 2.深圳小产权房的由来 3.深圳小产权房的类型 4.深圳小产权房历程(节选) 5.深圳小产权房的未来(关于八卦) 网络图片 在开始聊天之前，首先解释一下什么是小产权房！根据百度百科和公众知识，小产权是建在农村集体土地上的房子，只有农村产权什么的才是小产权产房！这种说法不全面，甚至有点笼统！ 什么是小产权房？说白了，所有没有获得独立完整产权市场的商品房都是小产权房。不同性质的土地有不同的类型。例如，宅基地是农民的房子，村集体土地是村民委员会的房子，武器场是军事运输室(这将在后面的小产权房类型中详细描述)，并且这种小产权只能在房地产市场上交易。 1.土地的起源与变迁 在土地变更之前，有一篇特别的文章，请点击下面的文章查看： 集体土地是怎么来的？与小产权房有什么关系？深圳小产权房前世(1) 2.深圳小产权房的由来 说到深圳小产权房的由来，南岭村绝对不可能绕过！因为深圳的小产权是从南岭村萌芽成长起来的！ 为什么是南岭村？今天我们还将谈论南岭村，它当时被称为“中国第一村”。在故事开始之前，让我们谈谈历史背景。 众所周知，中国的改革始于1979年的深圳。1979年以前，深圳不叫深圳。当时惠阳宝安县只有——人，人口超过2万。宝安县离香港只有一条河，但香港的人均年收入约为宝安县的100倍(据史料记载，1978年宝安县罗坊村的人均年收入仅为134元，而香港新界罗坊村的人均年收入约为13000元)。两地的贫富悬殊，加上内地的各种运动，导致大量农民逃往香港，而且还在上升。 也正是这群“逃亡者”加快了新中国改革开放的步伐！(感兴趣的朋友可以查看自己的历史) 早在1978年，深圳的土地一文不值！那是在1980年，当时的深圳人真正看到了土地的价值。 1979年3月，广东省要求深圳市房管局在一年内为来深圳支持建设的干部建造150间宿舍。当时，房管局局长向省里申请资金，得到的答复是：没有资金，只有政策！绝望中，他们想租下这块土地。经过几次斗争，第一份土地租赁协议终于在1980年1月1日签订。 这份土地租赁协议是由香港商人签署的。该协议规定，租赁的土地将用于建造房屋，并在香港出售。利润将由深圳分成85%，由港商分成15%。这个住宅小区是中国第一个商品房住宅小区，也是第一个合资房地产项目——东湖丽园！ 东湖梨园二期共有216栋房屋。在土地租赁协议签署后的第三天，香港商人敦促从设计图纸开始施工，并在香港将设计图纸与第一期房屋的布局图纸一起出售。仅仅三天后，第一期的108套房子就卖完了！东湖丽园的公寓面积约为50~60平方米，配有视听房 东湖丽园的成功极大地启迪了深圳人民。他们很快想出了一个新计划，并提出了征收土地使用费的想法。每平方米土地使用费为4500港元，仅为当时香港的1/11。深圳已经筹集了数亿元用于砍伐山丘、填平沟壑、开放道路、供电、供水和邮政服务。从1980年到1985年的五年间，深圳实际利用外资12.8亿元，完成基础设施投资76.3亿元，建设了一大批新能源、交通、通讯等基础设施项目，初步形成九个工业区。 从那以后，南风一直向北吹，开放的趋势没有停止！ 南岭村 2.1。南岭村的故事 那时，南岭村非常贫穷落后。它被称为“亚卫诗”，有134户人家，近600人。全村有四个生产队，人均年收入不足100元，集体固定资产不足7000元。至少有一半的村民冒着逃到香港谋生的风险，而食物和衣物却无法得到满足。逃离香港的村民还包括当时南岭村村长张的妻子，她仍然被村里唯一的拖拉机带回来！面对张太太的苦苦哀求，张掌门决心要带着这厮一起脱贫！ 1979年3月，广东省委批准了宝安县委《关于发展边防经济的若干规定》的报告(13篇文章)，允许边境村庄的农民与香港人进行跨河贸易，以换取新鲜的河水、草皮和稻草，包括猪、家禽、鱼、水果和蔬菜等。60%的外汇归个人所有，40%归国家所有！这份文件传到了深圳的基层，整个深圳河沸腾了！ 此后，深圳迅速为香港带来了全面的经济繁荣。到处种蔬菜，挖鱼塘。大量的蔬菜和鱼被运往香港。仅仅两年后，深圳边境村庄的农民首先变富了。 南岭村村长张也抓住这个机会，带领村民上山种菜、养鸡、养鱼。他成为第一个致富的群体。 43万元的故事 多亏了改革，南岭村最大的机会终于来了！ 1982年冬，南岭村收到国家征地补偿费43万元。当时，有些人建议分钱。但是，张作为最能从钱的分享中受益的领导者，组织党员群众认真讨论，认为农村要彻底摆脱贫困，归根到底要靠集体的力量，致富要靠集体。只有当集体富裕时，个人才能真正富裕，集体繁荣是长期的解决办法。在我们面前放弃一些小的个人利益是为了集体和个人的长远利益。在统一思想的基础上，张掌门率先将原本属于他家的补偿金分配给了集体。此举促使村民们集资发展集体生产，为南岭村后来的腾飞奠定了坚实的基础。 南岭村以征地补偿和自主招商的方式建设了自己的工业区。随着港商渡江，手套厂、鞋厂、塑料花厂等“三合一”工厂的建立，南岭村正一步步走向繁荣。 南岭村在20世纪80年代早期有一条非常繁荣的商业街和图书馆。 1984年，南岭村获宝安县商品经济发展博览会集体特别奖。该县授予南岭村一辆皮卡车。 20世纪80年代末，南岭村为了吸引外国投资者，买卖了一辆宝马，成为当时深圳第一个拥有宝马的村庄！ …… 南岭村第一辆宝马 南岭村越来越好，越来越多的大陆人去南方工作。建造工厂、出租房屋和土地变得越来越昂贵。当年逃离香港的家庭写信给他们在香港的家人，说：“如果你们不回来，你们就不能分割土地！”一些村干部笑着说：“困难的时候你们都逃跑了。现在，你必须跑回去分割土地！”那些逃离鸿的人 富有的村民开始建造新房子。当时，没有政府的指导和统一规划。农村建设仍处于自然发展状态。随着越来越多的外国投资者和移民来到深圳投资建设，村民们开始建造大量的工厂和房屋，主要用于出租。首先，由于深圳的发展水平和周边村民的经济条件，自发的农村住宅建设主要集中在罗湖中心区和周边其他重点开发地区。随着深圳发展速度的加快，村民住宅建设有增长的趋势。 据深圳史料统计，从1980年到1985年的五年间，外来人口达到40多万。激增的人口表明对住房的强烈需求。深圳首宗小产权房交易已变得无法调查。这一阶段主要是基于宅基地交易。先富起来的深圳农民和外资(尤其是香港商人)都看到了巨大的商机，并购买了大量土地建造房屋。甚至企业的干部和员工都参加了。在此期间，市政府也颁布了一些法律法规加以控制，但收效甚微。 这是小产权房的初始状态。确切地说，它应该叫做出租屋！ 此后，随着住房机制改革和房地产业的正式发展，小产权房得到了发展，包括集资房、军用房和村委会房。 3.深圳小产权房的类型 3.1。农民之家 上面已经介绍过的农家书屋的起源和发展在这里就不再重复了。 3.2。现金收集室 1985年以前，中国的住房政策是在农村地区分配、出租和自建住房。深圳也是如此！为了满足深圳快速发展的住房需求，从1979年到1985年，深圳的住房建设平均每年增长40%。然而，它仍然未能解决雇员的住房问题，并造成了更严重的社会问题。主要原因是深圳对员工实行了低租金(低至近乎免费分配，每平方米约0.14元)。超低租金一方面鼓励员工通过使用关系占用更多的房屋，导致房屋分配不公平，争夺大房子，住好房子。二是当时住房建设的资金只能依靠财政拨款和企业自筹。由于不合理的需求不能受到经济机制的制约，政府和企业资金严重不足，无法加快住房建设。更可怕的是，巨额住房投资是否已经收回，并伴随着越来越沉重的负担。 为了加快住房建设资金的回收，蛇口工业区率先迈出了住房改革的第一步。 蛇口工业区于1984年12月设立，编号为《蛇口工业区职工住房经营管理暂行办法》，以准成本价向工业区内企业的员工出售公有住房。这是深圳住宅的第一次商业实践。这也是集资建房出现的先兆，也是中国房地产尝试的起点。 随后，深圳效仿，于1985年2月颁布了《深圳市经济特区行政事业单位干部职工住宅商品化试点办法（草案）》号文件，这是深圳颁布的第一个促进住宅建筑商业化的文件。该文件规定，按规定购买的房屋产权归个人所有。全额支付后，市政府将颁发受国家法律保护的房屋产权证。这是我国商品房的前身。 事实上，严格来说，《办法》提到的那两栋房子不能算是集资房，而是福利房和盈利房。 集资建房的官方说法是1989年颁布的《深圳经济特区居屋发展纲要》规定的“双轨三型”住房供求模式。企业自筹资金，自建房屋，允许少数企业在不影响城市总体规划的情况下，在土地使用权范围内自建房屋。住房基金自筹，所建住房只允许提供给单位职工。然而，由于深圳房地产的火爆和房价的飙升，集资建房成了人们急需的第一选择！ 的性质 尽管军方在1998年停止了业务，但仍然保留了一些付费服务。虽然没有房地产开发，但保留了房地产租赁服务。与此同时，军方产房的出售被正式提上日程。虽然销售的目标被明确定义为军事人员，但事实是…！ 只有当《深圳经济特区合作建房管理暂行规定》在2016年被引入时，军方的产房才正式停止。因为《中国人民解放军房地产管理条例1990版》有大约3年的缓冲期，所以在2016年到2018年之间仍然有零星的军事建筑可以发行和转让！ 从理论上讲，所有用于军事投送室的土地都属于用于军营的土地，但实际上，出于客观利益，早期由当地村民或外来者购买的少量土地被用于与军事机构合作建房(其中一些机构还拥有军事生产证书、军事后勤印章或其他感觉与部队有关的证词) 深圳某军用运输室转让合同 3.4。村委会建房 深圳确实有一个统一的建筑项目，该项目于20世纪90年代末在龙岗区首次实施。目的是解决农村快速城市化进程中，农民乱建私房造成的土地浪费问题。该项目由龙岗区政府和土地分局主导，进行详细规划，统一布局，统一村镇建设。坦率地说，它类似于新农村，都是同样的风格和制服。 2005年，为了进一步响应节约集约用地的要求，加快农民城市化进程，深圳出台了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》、《通知》等法规，正式实施村委会统一建房，并给予一定的资金支持！ 深圳最早的统一建筑是尖头岭，由平湖街道办事处于2006年建成。住宅区由两栋10层的建筑和一个电梯吊花园组成。这是龙岗区的第一栋社区建筑。在接下来的八年里，在各个地区建造了大量的统一建筑，其中龙岗和沙井最为突出！ 深圳的小产权进入最高光时！ 村委会建筑用地的百分之九十五是四类住宅用地。后期，少数边缘绿地、工商业用地等也出现了。这是利益驱使的，而证人印章是为了钱而给的！ 沙井村委会大楼的一角 4.深圳小产权房历程(节选) 深圳的小产权可以说是深圳40年经济改革开放的伴侣。从1980年到2014年，深圳的小产权面积占深圳总建筑面积的一半。我想你会问：面对如此快速增长的小产权，政府是否袖手旁观？实际上不是！在过去的几十年里，深圳已经颁布了100多项管理小产权房的法律法规。然而，由于农村地区城市化进程迅速，经济发展和房地产繁荣的需要，这一规定对小产权房的增值影响非常有限，甚至引发了建设热潮。 根据历史数据，从1980年到2014年，有四次主要的建筑热潮，分别为1993年、1999年、2004年和2012年。让我们来看看近年来发生了什么！ 4.1。1992年6月，《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》，引发了1993年的建筑热潮。它规定“特区内的68个村委会、沙河华侨农场和其他农民全部转为城镇户口，原村集体土地予以征用。20世纪90年代早期的房地产开发热潮极大地激发了村民建造房屋的热情。同时，政府在农村规划建设中缺乏及时的支持和引导。当生产生活用地需求超过红线时，审批程序非常复杂，导致农村土地建设失控。最直接的引爆点是前特别行政区统一征地引起的恐慌。 4.2。深圳于1999年2月发行《深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法》。《决定》明确了违法建筑及其范围，并对坚决清理、拆除违法建筑和依法惩处违法行为作出了相应规定 4.3。2003年10月颁布的《关于深圳经济区农村城市化的暂行规定》直接将龙岗和宝安的所有村民转为居民，并将龙岗和宝安的所有集体土地转为国有土地。有趣的是，这次“统一转让”所采用的补偿标准与1992年的“统一征收”并无太大不同。然而，随着房地产市场的升值和村民权益意识的提高，这种补偿标准根本无法进入村民的眼睛。然后，它引发了大量村民“种植建筑和保护土地”来对抗政府。这时候，连村干部都带头参与进来了！ 4.4。2012年可以说是深圳小产权房的年末。2012年，《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》发布了对小型房产的禁令，据说这是史前时期最严格的禁令。《关于加快宝安、龙岗两区城市化进程的通告》第一次将违法建筑的增减纳入区领导的绩效考核。评估结果与帽子直接相关！从《深圳市查处违法用地和违法建筑工作共同责任考核办法（试行）》到2013的实施阶段，也有一个小高潮的建设热潮。然而，随着一些地区主要官员的调整和沙井传说大哥事件，深圳小产权的增值正式结束！ 目前，沙井、公明等一些烂尾楼基本上见证了这一时期建设热潮的停止。 5.深圳小产权房的未来 这种联系纯属无稽之谈，但市场形势和环境就在这里。从慷慨的角度看深圳小产权的未来，大致情况如下： 5.1。由于没有增量，村拥有的住房和集体住房将变得越来越昂贵，最终将固定在真正的住房。目前还不知道将来是否会有任何政策将这种开放式住房转变为安全住房。但是从2018年发布的《办法》来看，还是有机会的！ 5.2。随着城市更新的不断加快，城市里的乡村住宅已经变成了带红房子的商品住宅。即使在整个村庄的综合整治范围内，高租金也是由环境的改善造成的。因此，目前市场上出租的小产权房大部分是从原来村民的房子里收回来的，大部分农民是在格局改变后重新装修和转售的。此外，很小一部分是由于旧改建区的房屋拆迁(房屋拆迁将在下一次单独讨论)。 5.3尽管小产权房的数量没有增加，但住房短缺和房价飙升仍然是深圳的一大问题。住房需求缺口很大，有需求就有供应。小产权房现在已经演变成一个新的——大类红色家园。事实上，这个大红色房子的本质就是之前介绍的集资房子。在未来十年，红楼将成为小产权的最新形式。也许到那时，小产权房将不再被称为小产权房。谁知道呢？ 让我们来谈谈深圳小产权房的过去。关于小产权房的拆迁，我们会拿出一些交易和重要的法律法规，稍后再和你谈。这样每个人都可以更清楚地了解小产权，在找房子或投资未来时会更舒服！