今年上半年，粤港澳大湾区当地的土地市场特别光明。由于广州旧房改造的加速，许多房企获得了新的旧房改造项目。在招投标、拍卖和拍卖土地市场，高地价地块也不断出现，上半年交易量达到最高点，尤其是深圳、东莞和惠山，交易量是2019年同期的2.44倍。 相比之下，住宅交易市场非常冷清。一方面，深圳和东莞因为房地产市场火爆而受到严格控制；另一方面，江门和惠州结算政策的放松对市场的影响有限。在该行业看来，随着该行业转移到成本效益更高的地区，资本和人口也将发生转移。无论是土地市场还是住房市场，未来粤港澳大湾区九大城市的分化都将加剧。 6月9日，该市售出了58套住宅，多城市交易达到了较高水平 自2019年2月以来，《粤港澳大湾区发展规划纲要》已经发布，大湾区的优势一直延续。5月15日，中国人民银行等四部门推出26项金融措施支持粤港澳大湾区建设。在今年的两会上，粤港澳大湾区连续四次被写进政府工作报告。与此同时，大湾区也成为房地产企业的一个沉重的仓库。 截至去年年底，世茂拥有粤港澳大湾区最大的土地储备，价值近4000亿元。然而，碧桂园已经获得或潜在的市场资源总额为2.4万亿元，占粤港澳大湾区的6317亿元。 今年上半年，粤港澳大湾区房地产市场最明显的特点是土地集中，许多城市推出高质量地块，区域土地拍卖持续流行。 保利投资研究院的监测数据显示，2020年上半年，粤港澳大湾区9个城市(广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山和江门)售出200套住宅，规划建筑面积2958万平方米，同比增长65%。 其中，广佛兆(广州、佛山、肇庆)和深湾会(深圳、东莞、惠州)上半年的成交额达到了2018年以来的半年度成交额高峰，高地价地块不断售出。深圳万汇上半年的营业额是2019年同期的2.44倍。相比之下，上半年珠江三角洲(珠海、中山和江门)的土地交易表现相对稳定。 值得注意的是，六月份土地市场变得更热了。保利投资研究院的监测数据显示，6月份粤港澳大湾区9个城市共售出58套住宅，规划建筑面积达到1038万平方米，同比增长一倍，环比增长83%，为2019年以来的月度交易高峰。 就城市而言，东莞的成交量和价格都在飙升，计划建设11个住宅用地交易和225万平方米，在9个城市的土地拍卖总量中排名第一，是下一个高峰106万平方米(2018年8月)的2.1倍，总升水率为30%。塘厦等地块的底价接近新房价。中铁保利以66亿元的价格赢得了虎门巨无霸的TOD地块，总价和面积均打破了东莞土地拍卖的纪录。 惠州的交易量紧随东莞，共有13宗住宅用地交易，规划建筑面积为206万平方米。中海、华润置地、凯撒、星河等房地产企业纷纷落户。华润置地以总成交价27.19亿元赢得惠城区庐江南岸商住地块，底价近8000元/平方米，创下惠州近年来建筑单价新纪录。 保险费率高达100%，佛山和东莞很热 i 同时，从高额的保险费率中，我们可以看出房地产企业的投标热情正在飙升。保利投资研究院公布的大湾区地价前10名门槛为47%，佛山和东莞各占5个案例，土地市场火爆。特别是阳光城、卓越、凯撒、龙光等中型住宅企业积极投标。其中，佛山市顺德区陈村华阳路东侧地块被阳光城以100%的溢价中标。 相比之下，广州作为一线城市，没有佛山和东莞那么热。6月，广州和江门的大部分地块都以底价出售。 此外，根据中国研究院的数据，从今年1月到6月，广州住宅用地的平均楼面价格为12860元/平方米，同比下降13%。今年上半年，广州整体价格走势相对稳定，最高底价为47616元/平方米，大部分地块的底价低于15000元/平方米。 关于粤港澳大湾区市场冷热不均的问题，中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，广深科技创新走廊和广深交易会吸引了许多粤港澳大湾区企业。其中，深圳万汇发展势头更大，尤其是东莞的性价比更高。 谢逸枫进一步解释说，目前很多房地产企业去东莞拿地，主要是因为东莞的地铁和轻轨线路连接在一起，高端产业的引进非常快，尤其是人口增长非常快。例如，深圳的许多高端制造业和科技信息产业正在向东莞转移，其中华为已将其企业转移到东莞。东莞的地价成本、建设成本和税费成本是一线城市的几倍，土地供应相对充足。 住宅交易无法击败土地市场，城市分化可能加剧 与土地市场相比，在疫情的影响下，大湾区9个城市的住宅交易非常冷清。保利投资研究院的数据显示，今年上半年，粤港澳大湾区9个城市的商品房交易面积为2559万平方米，同比下降19%。其中，申万辉的同比降幅最小，为12%；广佛赵和珠江中江地区同比下降20%左右，广佛赵交易规模逐年下降。 6月份，三个地区的趋势甚至有所不同，以东莞为代表的环深逐月飙升，而珠江三角洲半年来的表现则较为疲弱。其中，6月份广州商品房供需同比增长率分别为72%和1%，同期交易量几乎持平，供应量远远落后。 事实上，粤港澳大湾区的房地产市场是不平衡的，早在4月份就有预警。4月27日，中国社会科学院财政经济研究所发布的报告显示，大湾区的房价结构性上涨。最近，只有深圳和东莞的房价大幅上涨，而在邻近的城市，在过去的三个月里，广州的房价下跌了1.23%，中山和佛山的房价也下跌了。 至于粤港澳大湾区的未来市场，谢逸枫认为，由于大湾区的规划将分阶段进行，大湾区的规划至少需要10至15年才能逐步实施，在此期间，房地产市场也将继续受益。 不过，谢逸枫也表示，从目前的供求关系、政策、房价、土地供求和人口增长来看，大湾区的城市分化可能会进一步加剧，而且正在深化和加强。原因很简单。一个城市的发展首先取决于工业，其次取决于人口，第三取决于国内生产总值，第四取决于资本，第五取决于发展规划。目前，大湾区的九个城市中，发展势头比较好，第一是深广，第二是东莞和佛山，第三是珠海。其余四家花旗银行