长租公寓 如何估值

近年来我国的长租公寓行业飞速发展，很多长租公寓企业已经做到了一定的规模，品牌化程度也不断提高，有些品牌经过几轮融资，企业的资产以及获利能力都大大提高，那么长租公寓该如何估值呢?

长租公寓估值是个相对难的活儿，因为这里面涉及到两类风格的企业，一种是集中式，一种是分散式，估值模型都有很大的差异。

先讲讲分散式，目前市场规模大的，主要是分散合租模式，在参与分散式财务分析时，会遇到诸多财务审计方面问题。

其一，所有的租金是否确认收入

假设某公寓有40000间，2016年产生5亿的租金流水，如果全部确认收入得交3000万税收，实际上，众多公寓采取了收入挂账处理。作为代收代付，公司的营收只是服务差价收入，20亿的估值是无法支撑5000万收入的，何况还是亏损的!

其二，分散式短期现金流非常好，但是利润极低甚至没有。

分散式这些现金流除了扩张外，并没有更多的其他高利润投资，所以长期来看，公司始终难找到高利润进行组合。分析成本结构，分散式获取房源成本占了总支出65%，人工费用占收入比超过20%，再加上装修分摊，税收，利润几乎为零。

其三，不包租，就有利润了?

分散式平均包租年限是34年，如果不包租，只是在某个阶段时间点上有利润。没有了包租，房源大量到期，没有了规模，也就没有估值支撑了。

其四，资产负债率极高

分散式公寓，主要融资手段就是玩租客押金，然后用租客分期，再用装修贷等等，公寓一直处于高负债的状态，每到年底，就是捉禁见肘的时候!

其五，需要永远不断地融资

分散式需要永远不断融资，无论是债权还是股权，当然规模做大后，融资直接变成公司股本金，劣势就是创始人可能变成小股东了!

再来分析下集中式，从集中拿房、集中装修、集中采购、集中管理等角度，具有明显的管理成本优势。

第一，物业运营成本和折旧

集中式的租约价值大，通常在1015年期间。目前，集中式拿房成本占收入比是45%50%，短期是为了扩充规模，按照固定资产5年的装修分摊，成本在17%左右，也就是集中式经营得好，营业毛利能在40%左右，而且后期的分摊成本和人工成本降低，一般4年到4年半能收回全部投资。

第二，人房比

从人房比来看，进入到成熟阶段，人工成本进一步降低。从管理的三项费用支出来看，集中式相对分散式要低很多。

第三，现金流和资产证券化

集中式公寓刚开始，是容易出现负现金流的，一般912月才会有正现金流，所以第一年的压力大。集中式公寓前三年，从财务报表来看，都是负债或者现金流减少，但是一旦不扩张，这时候现金流和利润突然爆发出来。

第四，估值模型和上市

公司估值模型还可以加入其它变量，比如行业规模、品牌影响力、资源控制力、股东背景、创始人经历等等，这些只能定性分析，但对最终估值还是会有影响。

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