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汇禾领府二期预约房源将于5月下旬正式公开
浙江在线·住在杭州网5月10日消息 很早之前，杭州市政府就出台了一份名为《关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理的补充意见》，不仅纠正了此前民间混淆的杭州留用地项目与小产权房的概念误读，也更是让村级留用地项目有了底气，10%留用地从此也成了杭州楼市讨论的热门话题。然而不少人在对留用地侃侃而谈的时候并没有深入了解10%留用地的内在含义，以及政策背后的现象。到底什么才是10%留用地的正确含义？它和小产权房的区别在哪里？在留用地上置业存在多大的风险？本次访谈，我们特别邀请到了中国房地产研究所杭州分院林教授，林教授深耕地产几十年，特别注重杭州留用地研究，本次将就杭州10%留用地为大家带来权威解答。【汇禾·领府楼盘资料】
记：你好，林教授！您作为留用地研究领域的专家，能否跟我们分析下留用地和小产权的根本区别在哪里呢？
林：从根本来讲，杭州10%留用地是合法的，而小产权房是非法的。
记：合法和非法具体体现在哪里？
林：留用地和小产权房的本质区别就是土地性质的区别，这个可以从三证上看出来。留用地项目经过国土局备案通过，属合法开发，受到法律保护，具有“国有土地证”、“契证”、“房产证”大三证，但是为了保证房子主要用于发展三产，所以不能分割转让，留用地项目符合规划，不会拆迁。
而小产权房用地的批建手续只停留在乡镇或者村一级的，而不像留用地已经上升到杭州市国土的层级。所以它是属于非法开发的，完全不受法律保护，而且它的三证无法办出，国家可随时征地拆迁。
所以留用地房产跟所谓的"小产权房"是不同的概念。一个是国有土地，一个是集体土地。一个具有合法有效的产权证，一个则没有合法有效的产权证。
记者：但是就目前来看，社会上往往将10%留用地的性质等同于小产权，概念模糊，其合法性遭质疑。这是什么原因导致的呢？
林：事实上，杭州探索的10%留用地这条路子目前在全国尚属独一无二。从10%的集体留用地到政府征用、到国有建设用地、土管局再出让给村里，最终取得《国有土地使用证》，通过一系列程序，买村委统建楼后悔，既保证了农民的利益，又规避了10%留用地的政策风险。但是由于其产权不能分割到个人，所以很多人会将其误解为小产权房。而且在留用地发展初期，很多操作上的不规范，直接导致了民众对于留用地的不信任，导致后期需要很长一段时间来纠正这一普遍的留用地偏见。这也是留用地成长必经之痛，随着操作层的规范化，会越来越被公众认可。
记：我们通过调研走访，发现上市的留用地项目，多采用二十年以上的租赁合同，而不是房屋购买合同。很多朋友都特别关心，这二十年以上的租赁合同受法律保护吗？
林：根据《中华人民共和国合同法》租赁合同第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。所以我们看到的关于留用地的租赁合同，很多是采用“20年＋20年＋10年”的租赁方式。这是非常灵活有效的变通方式。 (1)关于租赁合同的年限，法律虽然认定二十年为最长租赁期，但并没有禁止签二十年以上的租赁合同、也没有规定二十年以上的租赁合同是不合法的，法无禁止即自由。
(2)对10%留用地50年的使用期限采取租赁期自动续签方式，和承租人之间签订合同时在租赁年限上写明“20年＋20年＋10年”的租赁方式，即每一阶段年限到期即自动续签下一阶段租赁合同，从而有效规避政策与法律的风险。
记：万一开发公司倒闭怎么办？对客户后续的使用存在风险吗？
林：留用地多采用村集体和开发商合作的形式。大股东是村经济合作社(村民合作组织)，占51%的股份，不存在倒闭的概念；另外，所谓产权，就是所有权。从法律角度讲，使用权的权能大于所有权。客户仍可安心使用。
记：留用地性质的房屋在几十年的使用过程中，深圳小产权房网论坛，能否像正常房屋一样买卖呢？
林：这是不能买卖的，因为当初签订的就是租赁合同。不过客户可以按照自己的意愿转让租赁权。只要由产权所有人、转租人、承租人、物管公司共同签字盖章，即可转让租赁权，不需缴纳任何税费。
市场关注链接
目前在杭州大城西引发客户火热追捧的汇禾领府，就属于典型的留用地项目。据了解，汇禾领府目前在推的是领悦组团——面积约45㎡的小户型。此次是第二次入市预约，将推出192套房源。值得一提的是，这是该楼盘在1月18日首次推盘时竟出现了漏夜排队现象！客户的热情出乎开发商意料之外。对于领悦受市场的火热追捧，记者总结如下几点原因：
低总价低门槛。比如汇禾领府推出的这批小户型，起价仅23万元。如果以首付4成计算，那么购房者所需要支付的首付款还不到10万元。以利率上浮10%、10期的消费贷款计算，每个月的还贷款仅1600元，显然跟很多商品房项目相比，购房门槛要低得多。
户籍不限、贷款不限、套数不限。新政后，一些购房者因为20%个税的影响，放缓了看房的脚步。不过汇禾·领悦却在3月新政之后，迎来了更多的看房者。因为它户籍不限、贷款不限、套数不限，同时也不受20%个税的冲击。无论作为投资还是过渡型自用，都有着其他类房产品无可比拟的优越性。
小微企业低成本。汇禾·领悦小户型，正越来越受到一些自主创业或者小微创业者的购房者的青睐。目前领悦的看房客户中，有些就是想几套一起下单，到时候打通作为办公用的。“比如有个客户是自己开公司的，原先在文三路一带办公，租金比较高，如果把租金折算一下，其实可以在这里买几套房子作为固定资产，并且市中心写字楼停车难的问题，也可以得到解决。”销售人员跟我们如是说。
最新消息：二期预约房源将于5月下旬正式公开，目前刷千送万优惠活动进入倒计时！
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