人人都能学会的买房知识_知乎_

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买房子不知道自己是否具备购买及贷款资质，头脑一发热签下去了，随后一大堆的麻烦事来了……

原业主的房地产证还没办出，就进行买卖交易，原业主在办出证后反悔了，破事又来了……

买卖合同签的时候说得好好的，转头名牌家私家电全给原业主换成次品了……

……

是不是想着都感觉很吐血？

问题远不止这些，还多着呢！

不到一年，我就回答了超过400+问题，感觉还是将指南汇总出来，才能帮助到大家，不敢说能帮助所有人，起码能帮到一大部分人吧。起码看过本文，必有收获。

希望帮助到大家，所以我选择不定时持续更新，有兴趣的朋友可以点追更。

感觉帮到你的同时，请不要吝啬你的点赞哦！

在专业文章发布之前，先介绍一下自己。

「我是一个在房地产领域从业二十年的老人。曾在世界五大地产代理行之一--第一太平戴维斯担任业务负责人；及曾担任某房地产投资机构投资总经理，负责房地产租赁、买卖、营销及大宗交易等工作。」

来，

我们对土地上盖的物业，都称之为房屋，也称为房子。

房子具备很多不同的功能属性，除了有行政功能的政府用地、绿地、公园、车站、机场等公共设施功能的房子外，就是我们经常接触到的，基本具备可以自由交易房子。

这种房子的功能属性体现为：商业、工业、仓储、居住等类别。

本篇主要讲述以居住功能属性的房子为主，商业、工业、仓储等再另行开篇讲述。

一、商品房、非商品房及保障性住房的区别

先按房子的常规交易状态，以商品房与非商品房来区分。接下来，我们得理解一下商品房和非商品房的概念。

就是在市场上流通，可以自由交易买卖的房子，在市场上常规体现为：新房、二手房、法拍房。

新房：多数由房企开发兴建。我们接触到的新房的形式分为预售状态、现售状态两种，这里的区别在于房子已办理出房地产证，还是仍处于预售合同状态下。

法拍房：很好理解，债权人委托法院拍卖的房子。

二手房：可以这样理解，小业主在房企手上购买过来，然后在市场上重新出售的房子。平时接触到的形式有：红本在手、抵押按揭中、购入但仍未办出房地产证的新房。

就是不能市场上自由流通，限制交易或不能交易买卖的房子，一般是农民房（也就是小产权房）、集资房。

农民房：也就是小产权房，是在集体所有制的土地上，合法开发兴建的房子，也可以称为宅基地。但是一般只允许在其所在的集体所有制的民众之间交易，在村委会办理过户登记。如果外来人员购买，会有一定的确权交易风险；

集资房：是集体企业的土地上盖的房子，一般是这个集体企业的员工宿舍或分房福利。只有一本总房地产证，是无法按照每套房子划分独立房地产证的。现在市场上就剩下邮电公司还有了吧，同样外来人员购买，也是会有交易风险的。

保障性住房：包含廉租房（公共租赁住房和廉租住房）、安居房（经济适用房）。前者为租，后者为卖。必须符合相关条件的人士才可以申请。后者可以上市交易出售，出售都会有一些前置限制，各地方的要求也不尽相同。一般需要入住满5年，按原购房价格和当时市场的房屋市场指导价的差价，按一定比例向政府缴交地价等款项，才算正式取得全部产权，方达到可出售的条件。

另外，保障性住房中还有人才保障住房，有租有卖的。卖的一般都有条件限制，例如深圳就需要在取得不动产权证满5年，再通过市级交换服务平台面向所属园区符合购买条件的人才家庭出售。

总结：

建议不要贪图便宜购买非商品房，有时候，在非商品房板块，专业人士会踩坑。所以，风险高于实用价值，请决策时务必慎重！（保障性住房属于政策福利，本篇不会涉及这个板块）

买房之前，需要了解清楚自己是否具备购买住房的相关资质。

我们房地产市场属于强政策市场。所以，是否具备购买条件需要参考所在地的政策要求。

政策涉及的板块通常指向购房名额、贷款名额、贷款成数。

购房名额

意思就是：所在城市现行的限购政策下，是否具有购房资格，毕竟没有资格，即使有钱也没法购置到自己名下！

毕竟各城市限购政策都因城制宜不尽相同，所以，仅能在此列举一些多数城市的类似条件，请读者多加留意，一切以所在城市的政策为准 。

（1）本市户口和非本市户口的界定

本市户口最多可以购买两套自住的商品房，而非本市户口则最多可以购买一套自住的商品房

（2）连续缴纳当地社保的时间界定

以购房之日前，在所居住城市连续缴纳多少个月及以上的个人所得税或社会保险证明。

（3）已婚和单身的界定

这个很好界定，以民政局档案为准就好。

（4）以家庭为单位界定

非单身的夫妻双方，必须要以家庭为单位。

（5）外籍人士的购买界定

根据2012年11月4日，国家外汇管理局颁布《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》，境外个人在我国境内只能购买一套自住的商品房，但不能购买非自住的商品房，即不能购买写字楼、商业物业。境外个人还必须在所在城市工作居住满一年才具备购买资格。

贷款名额

能否能贷款：这和名下是否有房、有贷款或者有公积金贷款相关。

贷款成数

有贷款资格，也得看能贷多少款：首付30%和首付70%、80%当然是不一样的。

我们用深圳作为例子，让读者能有所借鉴。

当你已经明白自身具备怎样的贷款资质后，其实整个贷款流程也很简单。

现在我们来认识一下吧

1. 口头预批

根据买卖双方的初步意向，可以向贷款的目标银行咨询，了解可以贷款的额度。

银行会要求提供房地产证的复印件，在银行内部先走预批流程。

随后，会口头给予回复一个可贷额度的范围。（当然，这只是范围，不是最终的可贷额度）

一般这个程序，我们称之为口头预批。

2.资料提交

有了可贷额度的参考，可以帮助买卖交易的决定。

签署买卖合同后，将买卖双方资料及买卖合同等提供给贷款银行，由银行内部正式走审批贷款流程。

贷款批复下来后，银行客户经理会通知买卖双方到银行签署借款合同及借据。

3. 借款合同

借款合同的主体是卖方、买方及银行三方，说明买方购买卖方的房子，向银行贷款，以贷款支付部分的楼款。

当时会由买方向银行方签署借据。

借款合同中，会要求卖方提供收款账号，这里贷款银行为了自身原因，一般会要求卖方在本行开办账号。同时，首付款在考虑认证真实性的角度，会要求买卖双方在贷款银行监管。

4. 首付款监管

卖方、买方及银行三方签署资金监管协议，约定首付款监管事项。

其中会设定首付款放款条件：

（1）办理过户后放款；

（2）办出买家名下房地产证后放款；

建议选第2条，毕竟办理过户，并不视为完成过户。

5. 贷款承诺书

银行根据借款合同、监管协议审批买家的贷款。

审批完成后，会出具一份同意贷款文件给买卖双方。

这时，视为办理按揭手续的第一个阶段完成。

接下来就可以安排办理买卖过户手续。

6.办理抵押登记

办理完买卖过户手续，办出买家名下房地产证后，并不代表贷款手续也完成。

这时，需要买家和银行在国土部门继续办理抵押登记手续。

直到国土部门收文，并通知已办结后，才算完成整个抵押流程。

7. 完成放款手续

最后一步就是放款步骤。

银行以放款之日，推算下一个月当天作为买家的首次还款日。所以，注意自己的还款时间哦。

这和自己的征信息息相关。

房地产交易所涉及产生的税费一般可分为以下几种：

1. 政府税务部门收取的：卖方税和买方税

2. 涉外或者涉及公证时，产生的公证费（或称为律师见证费）

3. 涉及第三方时，产生佣金、评估费、委托律师费

4. 贷款抵押时，产生的抵押登记费

5. 提前赎楼过程中，可能产生的罚息、提前赎楼违约金等

6. 赎楼过程中，委托担保公司赎楼而产生的担保服务费、担保赎楼利息、现金赎楼利息。

接下来，我们细分一下：

交易税费：（1）增值税；（2）城市建设维护税；（3）教育费附加；（4）印花税；（5）个人所得税；（6）土地增值税；（7）房地产交易服务费；

赎楼：（1）罚息；（2）提前赎楼违约金；（3）担保服务费；（4）担保赎楼利息；（5）现金赎楼利息。

注意要点：

罚息和提前赎楼违约金不是必然产生项目，根据卖方原来与银行签署的贷款合同约定为准；

赎楼所产生的费用，不是必然产生项目，例如卖方是红本现证在手，或者卖方自行出资赎楼，也就不用产生。

交易税费：（1）印花税；（2）契税；（3）登记费；（4）房地产交易服务费；（5）《房地产证》贴花；（6）授权委托公证费；（7）评估费

（1）查档费；（2）买卖合同公证费；（4）律师费；（5）律师见证费（6）佣金；

本项费用，一般按买卖双方的哪一方涉及，则由哪一方支付。

以深圳为例，给出数据以作参考：

1. 业主实收

在近10年的二手房市场中，以卖方市场为主。因此，较多房产买卖都推行业主实收模式，就是卖方的税费也由买方支付。

其中有不少买卖交易，都有采取了原价过户；或在成交价与指导过户价中，以孰低价格过户的模式。

坦白说，不太建议这个模式交易，毕竟一切交易都有迹可循。

不查则已，一查一个准！

今年的雪梨事件、薇娅事件就是警示题材。

2.担保赎楼

委托担保赎楼的公司一定得选大公司，这是极易产生风险的环节！

赎楼都得做全权不可撤销的公证给担保公司的。

虽然银行卡名字是自己的，但是银行卡密码都得移交的。市场上在收了楼款后，直接收走银行卡的个案还是有过的！

政府部门有明确要求，每个新房楼盘的销售现场，都必须公示五证。

什么是五证？

就是《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》《商品房预售许可证》

一旦五证都不具备的，这个新房可能是问题楼盘，就得多加注意！

不在意这个细节，买房就可能直接入坑了！

简单普及一下：

1.通过建设用地审批，才会核发《建设用地规划许可证》，就是合法合规地使用土地；

2.有了《建设用地规划许可证》可以拆除原来土地上盖物，注销原来上盖物的房地产证，并签署土地出让合同，缴纳地价款拿到《国有土地使用证》；

3.相关部门核查通过建设工程方案，才会给予核发《建筑工程施工许可证》和《建设工程规划许可证》；

4.当建设到符合城市设定可以预售的水平，才能申请核发《商品房预售许可证》，有《商品房预售许可证》才能正式对外出售新房。

也就是说，每一个证件都是有关联性的。缺少其中一个证件，就意味着其中的一个环节出现了问题。

房企除了需要按规定公示五证外，还需要公示相关的《土地出让合同》版本，《前期物业管理合同》qian，《分户明细》及《买卖预售合同》。

这些也是非常有参考价值的文本，一定要看清楚，因为，这里面有现场销售不会告诉你的信息！

以下来简单普及一下需要注意的知识点：

土地上盖物业的用途

这个会在《土地出让合同》上明确说明。

市场上推荐给你购买的房子，总有包装精美的公寓。但此公寓真的是彼公寓吗？

业务员只会“坚定”地告诉你，是公寓！

把握不住，不要紧！因为《土地出让合同》里，会清晰说明到底建的是公寓，还是商务公寓，又或者是办公用途的办公楼。

更有甚者，在《土地出让合同》明确写明就是厂房及配套宿舍用途，还有现场销售眼睛都不眨一下地对你说：“先生，这是公寓”

（请问厂房配套、办公用途和居住属性能一样吗？能附加学位等配套吗？）

如果，看住宅装修的样板房，就能让你相信是公寓，那着实很难帮到你啊，兄弟！

土地出让时间

土地是由批地之日开始算的，一般住宅70年、商业50年、工业40年。

土地的批地时间和现在销售的时间是不关联的，也与入伙使用的时间不相关。

也就是说，土地批地后马上开工建设，到时间点就卖，然后交付入伙使用；但是也有屯在手上，过了一大段时间才开发的，这时候，土地证上的时间就少了很多！

前期物业管理

前期物业管理合同中明确物业管理公司，物业管理收费，提供的物业管理服务，停车场配套等等。

物业管理和房子的升值、保值息息相关，这点需要重视。

差劲的物业管理带来的负面情况，会有多严重。网上一搜多得是，这里就不深究了！

4.预售合同

里面会说明面积差的处理办法，相关的权利和义务，特别交付的标准。

注意：样板房的标准，绝对不是最终的交付标准！

特别是带装修交付的物业，即使同一个品牌家电家私，都会有巨大的高低价格的落差，多注意细节，一定没错！

至于怎么辨别，怎么进行谈判，我们放在后面的章节去说。

为什么有人说，买房子还是得先看看是哪个开发商？今年的房企爆雷就是一个完美的答卷。

买了爆雷房企，躺平房企房子的那些人。不是担心房子交付不了，就是担心烂尾，还怕付出的楼款付诸东流。

用辗转反侧，夜不能寐形容，可能也不为过。

买了大房企都有这种风险，何况名不见经传的不知名的开发商呢！

所以，你得了解才知道自己买的新房踏不踏实，对吧？

通过政府招拍挂拍回来的开发土地：

通过招拍挂回来的房子都是相对比较单一的。常规流程、正常开发，单一开发商运营管理。所以，这种土地上盖的房子相对是比较可控的。

通过收购厂房，申请旧改开发：

通过收购厂房进行旧改开发的房子，如果原来是比较大型的厂房，一般都属于片区统筹。往往也是比较有实力的大开发商牵头运作，还是可以的。

通过与村的合作，进行城市更新：

由于村里的村民比较多，意见也多，需求差异也大。一个村的旧改一谈好几年这个原因占了大部分。

拆赔金额，应酬开销等等是无法做进有上市背景的开发商账套的。

在项目的立项阶段、实施主体确认之前，项目前期运作的公司就出现了，由他们运作，之后以作价出售或合作的模式，与开发商合作。（很容易查得到，一看股东结构的股权比例就明白，一般都是大开发商或者国企房企牵头，占比51%）。

开发商有没实力都不影响他想利用高杠杆的做法！

简单来看

从拿地就开始融资；

项目开工转为开发贷，以开发贷还前面的融资款；

承建商带资帮施工建设；

预售开始后，用房子的楼款还开发贷；

竣工交付，确认房款，结清相关费用。

看到了吧，除了必要开支，像不像空手套白狼？

所以，本来买大开发商的房子，要的就是品牌背书，真要出现问题，还有兜底作用！

现在，连开发商都玩大了，又是爆雷，又是躺平，你还能指望什么呢？

前面我们已经普及了，自身购房资质和贷款额度的知识。

在购买新房的时候，一定不要明知自己不具备条件，还去签署购买文件。

虽然有时候可以通过相关部门，以非法营销的概念，帮你推翻交易，但是没事找事，也很不自在。

何况，不是每个人都那么幸运，不是每个开发商都那么好退的。

许多买家买房子都不是太在意新房的物业管理公司吧

然后，住进去才终于发觉，原来居住房子最久的伴随者就是物业管理公司。

新房在买的时候看开发商，在用的时候就看物业管理。

一个是硬件，一个是软件！

物业管理公司好不好，不单单是舒心的问题，还影响着居住的宜居、安全、和物业升值！

说个实际案例吧

曾经我营销操盘的一个项目，物业管理挂牌是央企华侨城，但实际不是。

各种意想不到的情况都出现：

1.商铺、公寓的流水情况，好像永远修不好一样。一到雨天不是这里渗漏就是哪里渗漏，业主和商家投诉来投诉去，也只是在维修的路上；

2.物业要装修，就给你指定的装修公司；

3.装修要报消防，没有不需要打钱打点的地方；

4.楼下保安只有一个，还不是经常在岗的；

5.原始商铺用电很少，要用电得增容，增容得加钱；（其实就是电力配置就能解决的问题）

……

发现了吧，不但不作为，还吃拿卡要乱收费。

这样的物业管理能住得舒适吗？能住得安心吗？能让物业升值吗？

显然不能！

所以，选房子物业管理也是选择的重要参考因素之一。

专业的物业管理公司，在项目开发的时候就会参与进去，前期就会对项目使用的电梯、空调、水塔、变压器等设备的选择、落位、使用动线作出建议。同时涉及制定物业管理计划，消防顾问等等。而不是仅仅按岗落人那么简单。

国内好的物业管理公司，首推就是华润物业、嘉里物业管理。外企的物业管理公司，首推就是第一太平戴维斯。

一般新房在施工建设时，需要选聘物业服务企业提供前期物业服务，并会签订前期物业服务合同，最长期限不超过二年。大多数的前期物业服务公司，都是建设单位的下属单位。

开发商选择外企的物业管理公司合作时，一般有三种合作模式

以第一太平戴维斯为例：

全权管理

开发商全权行使所列职责范围，从制定运营制度到具体操作，皆由物业管理公司提供全权物业管理服务，全程掌握整体物业管理运作过程。

合资管理

开发商与物业管理公司开办合资公司，大多数由物业管理公司为客户物业项目提供全部或部分运作管理服务，开发商选择保留人事行政、财务管理权等部分管理权。

管理顾问服务

作为物业管理顾问，物业管理公司协助开发商策划及筹备物业管理的前期工作并提供专业意见，如：工程顾问、财务管理、员工招聘及培训、楼宇验收及交付等等。

和之前文章谈及的《五证》一样，新房预售合同的版本也需要在相关管理部门备案，并在营销中心公示的。

原则上经过相关管理部门备案，已经不会有太大的问题和陷阱。当客户有质疑，营销人员也会一句“格式合同”就带过。

那既然不能改，那是否就不用看了呢？

当然不是！

网上一看，开发商霸王合同事件多得去了。至于为什么能过审？这个我就不清楚了！

所以，能了解预售合同的一些知识，多少对风险的把控还是有所帮助。起码明知不可为，可以不为嘛，不是吗？

2007年，客户在深圳购买一个开发商的写字楼，按照预售合同的约定，开发商须在写字楼入伙后的180天内，办出客户的房地产证。

结果两年过去了，一直都没有办理下来。

因为开发商一直没有处理好写字楼的消防、税费等问题，导致国土部门一直没有给予分证。

按照合同，当然是开发商违约，也理应按照合同赔偿客户的损失。

结果呢？

客户沟通无果，于是一纸状告开发商，冻结了开发商的一个账号，收取里面的60万元的赔偿金。

开发商就不乐意了！

再过了半年，能办理房地产证了，开发商帮其他所有的客户都办理了房地产证，就是偏偏不给客户办理。

这是什么？

这就是合同之外的因素。

所以，我们可以看清合同里面的条款，但不能左右合同外的人为因素。

不过，如果连合同都没有处理好，问题就更大了。

我们来看看预售合同里面值得注意的有哪些？

面积误差率：

签订预售合同购买房子的面积，和项目后期竣工验收时，国土相关部门重新测绘丈量的实际面积可能会有误差，而这个面积值与预售合同约定面积的比较，称为面积误差率。

正常情况下，绝对值在3%以内（含3%）的，都算合理范围。会根据实际值多退少补的方式结算房价款。

如果超过3%，买家是有权退房的。

房屋质量：

《建设工程质量管理条例》规定，新房的主体结构有合理使用年限要求，另外其他设施保修期限参考范围：防水防渗漏5年；电气管线2年等。

房屋规划用途：

这里填写的用途一定是和备案登记是相关的。

有时候，销售怎么忽悠是住宅，还是公寓，都不能改变这里填写办公用途的事实！

入伙时间：

这个不仅和客户拿到房子使用相关，还和客户要供楼多久相关。

预售指的就是预购，不是现楼，所以，预先供楼多久就是现金成本考虑的事情了。

办证时间：

通常新房都约定在入伙后的180天内，办出客户的房地产证。

当然，也有不少例外的，就像上述的客户个案一样。也有像恒大爆雷事件一样，开发商问题导致项目烂尾而无法交付的。

这个还是得多加注意！

如何尽可能地避免资金风险呢？

款项直接转账进开发商的政府部门监管账号上。

在预售合同或者《商品房预售许可证》上，有标明发展商的账号，这个就是政府部门监管开发商楼款的账号，起码这个资金是在监管下使用的，出现什么风险的话，对比其他资金风险而言还是相对较低的。

留心一下的话，会发现开发商的营销手册中，有时候会出现一下园林设计公司的名字。

这园林设计和项目设计属于不一样的两个设计！

普及一下知识点。

开发项目在立项阶段中，就要做一个计划草案，在进入下一步规划审查阶段后，会再形成一个规划草案。这里的计划与规划包含了项目设计和园林设计的工作。如果开发商不严谨或者要求不高的话，就会全部交给建筑设计院完成。

也就是说，只有开发商对项目有要求时，才会引入专业的园林设计公司，对项目的园林进行精细设计。

园林设计其实是一个专业的范畴，里面的顶尖公司有不少，例如：贝尔高林、泛亚、怡境、SWA观景、迈丘等。

所谓底子好，还得硬件跟得上！地块所在的地段好，没有用好配备好的资源，交付的就只是那么一回事。好像出门SOHO就是这样，感觉这个大厦的硬件质量对标这个地段，是浪费了！

我们常说的物业管理，其实就等于是软件，软件再好也无法改变硬件的先天问题啊！

所以，是不是好项目，园林设计公司也是一个可参考的指标。

说起项目硬件，施工单位也就当仁不让了。中建一至八局可是占领了建筑的大半壁江山。

以往还可以凭借那个建筑企业施工来推导项目的质量程度。

但是，在快速基建的时代，传统的建筑公司也不可能做完市场上所有的项目，项目的挂靠、分包是建筑业的运作规则。

那怎么看项目的质量好不好呢？

其实还是有办法的。

普遍新房都是以预售的方式开展销售，当样板房在某一栋上面时，看样板房都需要经过施工现场，或者在样板房可以看到施工现场。

干净、整齐、整整有条的施工现场，往往都是“正规军”，反之，基本都是分包的施工团队。

施工质量与是否是“正规军”施工成正比的。

这下，你明白了吗？

有按揭的房子要出售，最重要解决的是赎楼问题。

毕竟暂时不是所有城市都开始参照2022年生效的民法典来制定相关规则的。

所以，写到这里时，珠海市已启用可“带抵押过户”的操作。

但为了还没普及的城市的朋友能了解赎楼流程操作，还是有必要将这个知识点给有需要的朋友普及一下。

我们将常规的赎楼流程和有担保公司介入的流程讲解一下。

第一步：向房产所贷款的银行机构，提交提前还款申请。

银行一般都会按照原来抵押贷款合同的条款来走申报流程。贷款人提交书面申报，申报审批回复时间由15天至三个月不等。不同银行会有不同的差异，当然，有绿色通道的就另算。

通常抵押贷款合同中都会约定提前还款的罚息条款。就是如果发生提前还款的话，就会发生这个罚息的费用。罚息一般等同于贷款月息的一至三个月。

可以省下这笔罚息费用吗？

当然可以！

罚息是面对那些短期赎楼的客户产生的。什么客户会短期赎楼？不就是炒家嘛！

所以，在抵押贷款合同中会约定，超过一定的年限后，就不会产生罚息。通常时间为两至三年。

还有另外一种，就是买房子的客户需要办理按揭，也选定在房产所贷款的银行机构办理贷款业务。对于银行机构等同于换客户轮换，申请一下，不罚息的机会很大。

第二步：银行通知还款

通过申请后，银行会给贷款人通知提前还款，要求其在约定的时间前，将足额的楼款转至贷款账号，等待银行划拨偿还贷款。

第三步：交付资料

银行机构在贷款人偿还贷款后，会申请房地产证出库（部分城市的房地产原件，银行不收取），并将房地产证原件及付清贷款证明文件交于贷款人。

这时候，是不是已经完成整个赎楼操作了呢？

还没有，还差最后一步，别忘记了！

第四步：注销抵押登记

贷款人向房产所在地的国土相关部门申请注销抵押登记，在相关部门收取房地产证原件及付清贷款证明文件后，提供贷款人收文回执。

在回执约定的日期内，相关部门会办理完结注销抵押登记手续，并将房地产证原件重新发放于贷款人。

这时候，整个赎楼流程就正式结束。

常规赎楼操作讲完了，接下来讲一下担保公司赎楼的操作！

担保公司介入赎楼的业务可以简单理解为：通过出资(保函或现金)帮助房产抵押人赎楼，从中收取资金运作及风险担保费用的过程。

通常用到担保公司都是在买卖房产的时候，业主不够资金自行赎楼的时候。

来讲一下担保赎楼介入的地方。

担保公司帮助赎楼，首先与房产抵押人签署相关担保协议，然后由房产抵押人全权公证给担保公司指定人员，从而代表房产抵押人向贷款银行申请提前赎楼。

有资质的大型担保公司，通常和银行有信用担保额度。就是银行认可其开出的担保函，给予担保公司赎楼。

出具保函的前提是买家是做按揭贷款的；如果买家是一次性现金付款，担保公司则需要支出现金给卖家赎楼了。

特别提醒一下：保函赎楼和现金赎楼的费用差别会比较大！

赎楼后，担保公司凭公证书代表卖家和买家完成过户手续，在收到首付款及尾款，抵偿赎楼支出和协议约定的担保费后，剩余的尾款退回给卖家(原抵押人)，协议完成！

1. 目前市场已经要求公证书无转委托权，及无代收楼款权。也就是说，担保公司只能在卖方的名下账户处理完成资金问题。

2.公证书上必须明确买家详细资料！就是必须在完成买卖合同签署后，才能做公证委托，不允许在没买方的时候，做广泛性的授权委托。

待续……

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深耕房地产领域20年

前第一太平戴维斯商业楼宇部负责人

大宗交易投资部门、多个商业项目全流程操盘运作及售罄

房地产租赁、买卖交易问题咨询，大宗交易投资研判，项目操盘顾问

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