深圳观澜牛湖小产权房 哪个更有投资价值？

大运还是坪山中心区？盐田还是观澜？

只要交通方便，只要配套齐全，只要前景可期，刚需不介意住得离中心区远一点。但是每个区域都在发力，无论是产业还是配套，都有自己的利好。

究竟该怎么选？

一、6大片区优劣势

01

沙井：大空港+深外+海岸城，战斗力爆表

放在粤港澳大湾区的坐标系里，如今的沙井，就像30年前的福田、20年前的后海、10年前的深圳湾。

处于大空港核心位置的沙井，也恰好处在广深港澳黄金科创走廊上。国际会展城、海上田园城、海洋新城、宝安综合港区，“三城一港”让沙井有了更厚家底。

△建设中的会展湾

目前，沙井最大的交通利好还是11号线，一小时能到福田CBD，大幅扩大了深圳人的生活半径。目前在建的还有12号线，从海上田园到蛇口太子湾。

教育方面，今年1月，宝安区教育局官宣深圳外国语学校落户沙井新桥的消息，并曝光了学校效果图。官方称，深外落户，将形成“南有宝中，北有深外”的优越教育格局。

商业最值得期待的就是沙井海岸城。这个百万级大盘落成后，沙井商圈规模也将达到百万级，形成以京基百纳广场、沙井天虹和海岸城为核心的商业中心。

目前来看，沙井最大的不足还是居住环境复杂，小产权房和工厂太太太多了。

02

光明：一张白纸上描绘的科学新城

2018年“科学城”成为光明代名词，从此，光明楼盘的命运被改变。

曾经农场＋乳鸽＋工业区的光明，一跃成为“世界一流科学城”。央企、国企、本地房企密集拿地开发，2018年开始，光明成为深圳楼市最炙手可热的区域。

目前光明还是无地铁贯穿的片区，出行靠公交或开车。但今年8月，地铁6号线一二期将同步通车，光明将直通福田。地铁13号线将于2022年底通车，4月10日，深圳第四期轨交方案公布，13号线二期将分别北延和南延。北延至公明北站、南延段至东角头站，建设工期5年。

最值得关注的是深圳实验光明学校，这是光明唯一的名校，规划为小学到高中一体化，目前小学+初中9年一贯制新校正在建设中，规划54个班、2520个学位，预计2020年6月完工。实行大学区制，与电建洺悦府一路之隔。

如果以3年为周期来看，光明的商业中心会集中在地铁6号线“凤凰城”站一带。在这个站下车，龙光玖龙台二期自带10万㎡购物中心，地面4层，地下2层。玖龙台对面就是特建发乐府广场，含5万㎡万达商业广场，共5层，与地铁站无缝接驳。沿着地铁步行约1公里，就是宏发万悦山，这里规划了6800㎡商业，包含24小时开放式十字商业街区。

规划、产业、地铁、公园、文化设施…一切都是崭新，所以充满想象。当然无论是震撼的规划还是产业导入，都需要漫长的时间，未来3年很难见到明显的突破和溢出。

03

观澜：旧改扎堆

吸引外溢需求的一条重要因素是交通，因地铁短板，观澜的存在感一直不强。

地铁4号线北延线今年将通车，这将是直通观澜的第一条地铁，届时从观澜牛湖到福田中心预计只要45分钟。

据搜狐焦点统计，观澜片区三个街道有约37个旧改项目立项。可以预见，未来几年龙华的新房供应，将会集中在观澜片区。鸿荣源、金光华、佳兆业、卓越、绿景等房企已经在低调布局。

教育资源整体表现一般，不过，还是可以期待新校比如龙华外国语、龙华教科苑附属。

目前观澜最大的商业体是观澜湖附近的MHmall，总建面近30万㎡，但因为交通不便，人流量并不太高。即将开通的4号线北延线茜坑站，周边小区扎堆，合正观澜汇楼下的天虹商场已开业，一路之隔的龙光玖誉府将配建一座图书观，这里预计将成为观澜新的商业中心。

总体来看，观澜大型旧改扎堆、4号线北延段今年通车是较大的利好。与光明沙井相比，观澜与中心区距离更近。当然，目前观澜新盘供应少，农民房多，需要给予较长的时间改造。

04

大运：城市新客厅

2019年深圳市政府工作报告提出6大“城市新客厅”，大运新城赫然在列。要知道，同在名单里的都是目前大热的区域，比如深圳湾、香蜜湖。

大运新城位于龙岗中心城西侧，与东莞凤岗接壤，总规划面积15.93平方公里，生态用地约8平方公里，将是一座生态文明健康、学习文化浓厚、多维开放连接、创新活力迸发的高水平城市新客厅。

东进战略，交通先行。目前大运只有3号线大运地铁站。值得一提的是，大运站作为东部中心核心交通枢纽，未来还有14、16、33号线。

大运的中小学教育资源在龙岗相对集中，包括华南师范附属大运学校、龙岗外国语学校、深圳中学龙岗初级中学。

05

盐田：8号线助力升级

地铁似乎给盐田带来了好运。8号线的即将通车，对福田罗湖上班的人来说，拥堵将不再是日常，更重要的是，大量的刚需终于看到了这个关内小透明。

地铁已至，产业也亟待升级。

在深圳公布的17个重点区域里，盐田港临河产业带是盐田产业新的突破口。8平方公里的土地，先期投入782亿，力争8到10年时间，打造成为临港创新生态城。改造方向包括港口提升、重大交通、城市更新、重大产业、重点配套、环境提升等。

商业方面，除了已建成的壹方城，还有盐田佳兆业城市广场13万㎡商业、5万㎡鹏广达广场，约8万㎡翡翠岛广场，基本上可不出盐田即可血拼。

相对关内福田、南山遍地名校，盐田名校匮乏。区域内的盐田外国语学校教学质量中上，但近几年中考成绩起伏较大。

06

坪山：曾经的小透明怒加buff

当年画的饼逐渐兑现，曾经的“小透明”坪山疯狂加buff。

无论是年初的高新区扩区，官宣了“西有南山，东有坪山”的定位，还是年末的全球招商大会，坪山拿出3.96平方公里产业用地筑巢引凤，都意味着坪山的产业发展加速。

对于买房人来说，更真实的莫过于地铁14号线的建设。这条连接坪山沙田和福田岗厦北的东部快线，意义不亚于11号线之于沙井。

教育方面，坪山未来可期——深圳中学合作项目、深圳高中城坪山高中园相继落地。据了解，坪山高中园是深圳规划建设的四大高中城之一，计划建设3所高中、162个班、8100个学位，预计2022年建成。

商业方面，坪山目前最高端的集中式商业是益田假日世界，体量约8.6万㎡。未来还有恒大城13万㎡的主题商业，也是目前公开的坪山最大规模商业街区。

目前坪山最大的bug应该就是离市中心太远了，要么开车要么打高铁。希望时间能解决一切。

二、片区市场状况

01

沙井：新房断供，二手紧俏

沙井以4742套新房的成绩，位列2019年深圳热点成交片区第二名。但是，今年沙井住宅却断供了。

新房价格方面，沙井在5万的边缘摇摆，以之前新盘开出的均价为计，我们还是把它归入4万+片区。

目前，沙井在售的只有两个盘——万科星城和保利达小行星，都是公寓。3月16日万科星城直播开盘，首批288套公寓7分半钟售罄，让市场着实兴奋了一把。

关注度高的住宅方面，沙井海岸城“犹抱琵琶半遮面，千呼万唤不出来”，尚未有展示中心和样板间的确切消息。不过，货量很少，率先入市的锦园，商品房只有272套，远不能给市场解渴。

二手房方面，虽然居住环境一般般，但因为大空港、国际会展中心的规划利好，沙井的二手房参考均价已经破5，约5.1万/㎡，最贵的万科翡丽郡四期业主报价约5.8万/㎡，且只有2套在售。

目前，链家平台沙井在售二手房115套，除了鸿荣源禧园、拾悦城、中熙香莎公馆，其他小区在售房源都是个位数。

02

光明：今年7个纯新盘入市，全明星赛即将开打

利好猛如虎的光明，又陷入了无房可买的尴尬期，一个个盯到发烫的明星盘还没入市，在售的新盘却没有立即刷卡的冲动。

目前在售的6个楼盘中，4个是公寓项目，住宅仅有2盘可选：华润公园九里尾盘在售，仅剩125㎡四房；乐府花园还有67-120㎡2-4房住宅可以挑着买。

今年光明还有7个纯新盘要入市，如果你问我谁是最值得期待的盘，我的答案是：华润新湖项目。位于地铁6号线“科学公园站”旁，户型面积为85㎡三房、115㎡四房，预计年底前会入市。

未来，这里将被打造成为深圳北部中心的“城市心脏”，作为光明科学城国际化、高品质公共服务配套区。值得注意的是，这是一块限价地，最高均价≤47250元/㎡。

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观澜：不论现在或者今年内，观澜片区新房市场面临的问题都是：供应太少。

实探发现，2019年12月底开盘的地铁口项目龙光玖誉府目前已售罄，目前片区内仅3个新盘在售，其中阳基御龙山、佳华领域广场都是尾盘，仅剩零星少量在售。购房者能挑选的只有中森公园华府，18万㎡大盘、白鸽湖文化公园旁、户型实用，但对于刚需来说，最大的短板在于没有地铁。

今年内，观澜片区计划入市的项目只有锦顺星苑1个新盘，位于地铁4号线北延线长湖站地铁口，名副其实地铁盘，将推出93-110㎡住宅，均价预计5.4万/㎡，刚需不妨关注。

04

大运：龙岗房价杠把子

新房供应大户龙岗正在经历横盘期，但大运迎难而上，目前均价已达到5万/㎡。

要说大运，不得不提有四神盘之称的绿景大公馆、阳光天健城、中森双子座、奥林华府。因为带龙岗外国语学位，市场关注度最高，挂盘量多。其中，阳光天健城均价已达到7.2万/㎡，挂盘套数在49套。

新房方面，虽然龙岗近些年来都是供应大户，但大运今年计划入市的楼盘不多。

最近推售新盘有颐安都会中央5期，备案656套房源，建面约76-109㎡，均价5.6万/㎡。待售项目有仁恒公园世纪二期，最小户型99㎡，参考一期开盘价4.7万/㎡，预计二期将5万起步。

需要注意的是，大运目前已无新增住宅土地。

05

盐田：4万+的关内

目前，盐田新房在售价格最低4.5/㎡，二手房均价4.9万/㎡。

《贝壳刚需大数据》显示，2019年盐田成交比较火热的盘有新世界倚山花园、万科东海岸、南方明珠花园、金水湾御园、碧桐湾。

其中，新世界倚山花园均价5.4万/㎡，挂盘量72套，最小户型是33㎡1房，总价195万，距离最近的地铁是8号线海山地铁站。

今年上半年盐田可选择的新房也不多。在售新盘仅有合泰御景翠峰和半山悦海、佳兆业盐田城市广场、四季公馆、悦千山雅园，各楼盘均价在4.7-6.3万/㎡，3房为主，且货量不多。

目前待入市的有碧桂园心海天誉和星都梅沙天邸。碧桂园心海天誉总建面约8.3万㎡，主力户型约83-128㎡3-4房，预计5月开盘。星都梅沙天邸总建面约14.8万㎡，包含住宅、商业及商务公寓等业态。

06

坪山：刚需主场，成交活跃

2020年上半年，去年新房销售TOP3的坪山依然是刚需主场。

截至目前，坪山今年已有3个新盘入市，累计供应住宅890套，主打3-4房，价格在3.3-4.5万/㎡之间。其中，恒大城二期开盘即售罄，中海万锦熙岸华庭、方直谷仓府在顺销中。

据深圳中原研究中心监测，兆邦基碧湖春天、泰禾金尊府、豪方东园、东关珺府等潜在项目或在今年入市。泰禾金尊府有望刷新片区新房价格。

二手房方面，坪山中心区在售二手房均价约3.6万/㎡，最低还有二字头，但地段好、配套好的已经摸高到5.2万/㎡了。

比如，坪山中心公园周边的大东城二期、万科金御缇香二期，业主报价已经超过5万/㎡。但据链家平台成交记录，大东城二期最新成交价约4.4万/㎡，万科金御缇香二期最新成交价约4.6万/㎡。业主挂盘价和实际成交价还是存在距离。

03

专家观点

1、这6个片区中，以3年为周期，您更看好哪两个区域？以5年为周期，更看好哪两个区域？原因是什么？

中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁：

近一两年的表现来看，西部整体上冲的力量强于东部，但并不意味着东部没有机会。

深圳东西轮动是一个基本格局，西部有些局部地区已经涨的比较高了，那就意味着投资可能会往东部走。放在中长期看，东西轮动之下，都是有机会的。不好讲哪一个片区更好，要个盘具体分析。

深圳资深地产评论员朱文策：

6个片区都是深圳的城市副中心，整体来讲都差不多。盐田、坪山、观澜弱一些，光明、沙井会更好一些，大运也很好。

具体怎么选，有两个维度。

第一，选强势区域。光明、沙井、大运相对更好一些，与深圳中心区的距离更近，人居环境更好，产业支撑更强。

第二，小区质素和周边配套，对刚需的意义比较重要。地铁、商场、学校、公园，配套不一样会带来宜居性、增值性的不一样。

深圳中原二级市场董事总经理、中山中原总经理玉家雄：

从这6个片区来比较，光明是首选。

从未来规划、产业引入以及目前房价趋势来看，光明会领先其他片区。补充一点，光明可能不止4万多了，最近有消息说二手房成交单价到了7万。

第二选择是沙井或者观澜。

沙井享受了整个西部的发展红利，在大空港、海洋新城的助推下，前景靓丽；观澜虽然在概念上比较少，但从与市中心的距离来看，其实观澜是相对比较近的，再加上4号线北延今年通车，所以观澜也有它的可取之处。

可能大部分购房者会倾向于选择沙井，这2-3年沙井出了不少网红盘，也可以看出沙井在大家心中的地位。

我认为，其实3年或5年，区别不会太大，因为这些区域的发展并不是3-5年走到尽头，至少5-10年才会有根本性变化。所以，如果以5年为周期，我还会是以上的选择。

Q房网南山前海区董事副总经理陈建：

深圳的发展趋势是西移。

从目前的房价来看，东西价格有一定差距，东部部分片区还是价格低洼区。光明和观澜这两个片区发展相对较晚，正处于规划建设阶段，算是新兴片区。沙井相对其他几个片区来，利好更多一点。

如果买房希望在两三年之内有回报可以选择在沙井、光明，观澜可以考虑五年左右的中长期。大运相对成熟，工作在福田、罗湖的可以考虑。坪山也是处于规划建设的初期阶段，价格目前在深圳最有优势，可以考虑中长期持有。

易居企业集团深圳公司副总经理潘传灿：

可以关注沙井、坪山。

沙井价格还不高，不仅有区域规划利好，还有很强的产业支持。坪山目前则处于价格洼地，相对其他区域有优势，其次是14、16号等轨道交通将解决区域人口流动问题，产业也在逐渐落实。

2、除了这6个片区外，还会建议刚需置业者多关注哪个片区？

深圳中原二级市场董事总经理、中山中原总经理玉家雄：

对于刚需来说，除了以上6个片区，可能剩下的选择也并不太多。比如西部可以考虑福永、松岗；东部可能就是坪地。

除非有一个情况：这6个区域在未来几年房价大幅上涨，令到刚需没办法承受，我才会建议去这6个片区之外的其他区域置业。

还有一个可能性是，有传言今年深圳会扩容，可能会有一些临深区域划入深圳版图。如果属实，这些临深区域因为目前房价基数相对较低，所以也有值得留意的价值。

Q房网南山前海区董事副总经理陈建：

罗湖、福田、南山给很多人的感觉是——房子太贵买不起，尤其是刚需买家，一听就摇头。但是，在罗湖的泥岗、布心，还可以买到300万左右两房户型，在南山300万可以买到中心区的房子，可能面积小一点，但位置还不错，周边配套都完善，学区也还过得去，比一些新兴区域更容易保值。

在中心片区买房，虽然房子小一点，但是在配套和时间成本上有优越感。长期来看，配套成熟的地方租金也会更高一些，今后转手可能会更快一点。很多时候买房都没有办法一步到位，建议先上车再选择合适的置换。

3、放在今年看，现在是买房的好时机吗？

中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁：

如果是自住型的刚需，我认为其实没有一个准确时间点的分析来告诉你什么时候能买或不能买。自住需求，不能完全用货币价值来等量。

至于买哪里，这完全基于购房荷包的大小，这是一个基本条件。手上有100万和500万，选择的地段、产品会有很大差别，这个不能一概而论，没有标准答案，要根据自己的实际情况来决定。

今年的形势，目前来看压力比较大，这是一种很矛盾的局面：

一方面，疫情之后，很多人手头现金流紧张，影响需求进入楼市；

但另一方面，国外量化宽松、中国降息降准，导致货币可能面临通胀贬值，这样又迫使大家不敢一直等待，因为等待是对货币最大的不尊重。两相矛盾之下，今年到底是否合适买房？在什么时候、以什么样的力度买房？这不能做非此即彼的单一判断，每个人要根据自己的情况做出合适的选择。

深圳资深地产评论员朱文策：

疫情现在来讲还看不太清楚，对房地产的传导还没有显现。如果疫情对全球经济反复冲击，迟早会传递给房地产，市场高度不确定。

这种情况下，给刚需的建议是：

第一，短期的市场波动，意义不是特别大，市场怎么走都是情绪在主导。

第二，一定要评估家庭收入。很多人对自己的预期比较好，觉得以后的收入肯定会上升。但目前的情况是，原来风和日丽的企业经营环境和家庭生活环境，全部一夜之间发生逆转，可能今年一整年都别想着加薪，不降薪不裁员就绝对是实力非常雄厚的企业了。

所以，评估收入情况，确保资金在最严峻的情况下不断裂，再决定要不要买房，这是底线问题。

第三，如果要买房，继续“打新”。政府限价，相当于已经帮你隔离了资产下跌的风险。

如果是投资，短期看要注重资金安全，这是第一位的。在这个基础之上，如果你子弹够多，那你就打。因为产品还是有信心，没有问题，但资金安全能不能做得好，这就不一定。

深圳中原二级市场董事总经理、中山中原总经理玉家雄：

深圳过去20年里，房价真正的下跌，只有2008年昙花一现过，对于刚需来说，等到跌再买，不知是何年何月，难道要等下一个20年？

只要有条件或者真实需求，当买还是要买。

Q房网南山前海区董事副总经理陈建：

2020年比较特别，遇到了突如其来的疫情。首次置业或者其他因素比如孩子上学，这类刚需任何时候都可以买房。

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