农村集资房和小产权房？还是买的犯法？-2024深圳小产权房信息

第一：什么是农村小产权房，其实近几年关于这方面的话题很多了，我相信大家基本都明白什么是农村小产权房了。就是我国土地所有二元制，即国有土地所有制和集体土地所有制。在城市里，土地现在都是经过“招拍挂”获得的，都是缴纳了土地出让金的，然后在招拍挂的土地上建设房屋，在转让给我们的普通购房人。在这里，也涉及小产权，但是与农村的小产权性质不一样的。这里的小产权，更多的是分户产权，也就是说，房屋建好后，开发商办理相关手续获得的是大产权，然后，开发商再进行分户，派出所进行配合登记，将分户后的产权（小产权）转让给购房户。购房户即使再将分户后的产权再转让，也无需缴纳土地出让金的。

但是，有一种情况时，开发商在获得土地时，没有缴纳土地出让金，也就是过去遗留下的或特定时期的政策或福利房，比如经济适用房（集资房）的购房人，只有房屋产权，产权证上的土地属性是划拨地；再次转让，需要补缴土地出让金。

不管，前者的商品房（土地缴纳了土地出让金），还是后者的经济适用房、福利集资房（划拨地），都是国家准许的，都是有不动产产权登记的，所以受到法律的认可和保护。

然而，农村小产权房，就不一样了，它是在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，国家房管部门是不出具任何法律凭证的，更谈不上产权登记，顶多有当地的乡政府或村委会发个纸质的协议之类的，甚至就是直接与村民的私下成交。

而国家对土地管理方面的行政法律许可审批，最小的单位是县级以上政府。所以，农村小产权房显然是没有法律依据的，是不受法律保护的。

即使是宅基地，国家也有明确规定，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

所以，宅基地不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在村集体成员内部转让、置换。

第二、何为犯法？犯法特指犯罪，特指违反了刑法，是要被追究刑事责任的。《刑法》关于犯罪的规定，具备以下特征：1、犯罪是危害社会的行为。行为对社会的危害性。是犯罪最本质的特征。2、犯罪是触犯刑律的行为。也就是说危害社会的行为必须同时是触犯《刑法》规定的行为，才构成犯罪。3、犯罪必须是应受刑罚处罚的行为，只有应受刑罚处罚的危害社会的行为，才被认为是犯罪。4、上述特征是确定任何一种犯罪必须具备的缺一不可的条件。5、《刑法》同时还规定，情节显著轻微、危害不大的，不认为是犯罪。这就说明，行为的情节和对社会危害的程度是区分违法和犯罪的界限。

从《刑法》的判罚标准来看，显然，买卖小产权房不构成犯罪，只是违法。

所以，违法是不等同于犯法的。

而另外一方面，民法关于民事合同（房屋买卖协议）订立原则之一，意思自治的原则，也就是说在民事活动（买卖房屋协议）中，买卖双方的意志是独立的、自由的，不受国家权力和其他当事人的非法干预。

也就是说，农村小产权房的买卖双方的协议是成立的，只在买卖双方之间有效力。国家权力机关通常不会主动来干预的，毕竟，俗话说的好：“民不告，官不究”。