合肥小产权房案例，你还敢投资吗？

这些天，一系列的政策、动作把“租赁”这个词推上了神坛：

1、九部门联合下发，12个城市被列为租赁试点城市，“租售并举”“租售同权”被抬上桌面。

2、昨天，国土资源部划定13个城市，开展利用集体建设用地租赁的试点，农民集体建设用地有出路，小产权房找到真正合法出口，一举多得。

3、今天，深圳拟立法推住房租售同权，商业建筑可改租赁住房，城中村住房租赁市场迎来春天，后续或收储逾100万套村民自建房。

4、还是今天，合肥住房租赁行业联盟成立，响应号召，撸袖子干。据了解，合肥住房租赁市场容量逾百亿，新流入人口在30~40万人。

5、万科进驻高新区，规划566套出租房，而今年计划开设2000多套。

……

租赁市场一片大好，但随之一些问题就来了。比如，房价还没有下来，而房租又涨上去了。

我觉得，这种担心也不无道理。

今天，我也在朋友圈发起了关于租金的话题，与粉丝互动了一下，几乎90%的人认为“租赁政策促涨租金”。

当然，也有些粉丝的观点比较有“特点”，不过没有看跌派。

1、学区房租金肯定会涨，但其他就不一定了。

2、为房价上涨腾出了空间。

3、该租房的还是租房，不租房的永远不会租房。所以，租金由市场决定，不是一个政策能决定的。

相对高位的房价，这些年来房租很少引起人的关注。前段时间，有机构调查合肥租金回报率仅1.81%，意味着房子收回成本需要55年，这还不算贷款利息的成本。

所以，相对于房价，租金不是太贵，这也就导致大部分房子的投资收益并不是很高。

今天，我统计合肥740个小区的投资回报年限(静态投资回报期)，仅有191个小区在50年内能回本，而549个小区超过50年才能回本，政务、滨湖、长丰、肥东等区县均超过50年。

另外，这些数据也是投资房产的参考途径之一。因为一个不好租的房子，也同样不好卖。

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合肥740个小区投资回报期

我们可以看到，投资回报高的一些小区，无外乎这些原因。比如，

70年公寓：蓝光时代红街、华地公馆威廉公寓

40年公寓：京商商贸城，租金低，但单价也低

优质学区：富世广场，红星路小学、42中

热点商圈：万达公馆，包河万达广场商圈

蜀山区95个小区

瑶海区100个小区

庐阳区100个小区

包河区104个小区

政务区40个小区

经开区98个小区

高新区33个小区

新站区76个小区

滨湖区40个小区

肥西县17个小区

长丰县16个小区

肥东县5个小区

庐江县2个小区

巢湖市14个小区

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“租赁”政策引发的思考

其实，租金较低与投资收益是存在矛盾的，源头还是房价太高。

1、如果租金太高，必然占到居民收入的大部分，尤其是刚毕业的大学生与刚需过渡群体，租金增加，会导致其他生活成本下降，生活质量也随之下降。

目前，房价已经高位，出台一系列租赁试点政策，也是在供需端解决问题，增加大量可租赁住宅，避免房价上涨带来的租金上涨。

同时上层已经知道，大幅降低房价的可能性不大，进而鼓励中低收入群体转向租房市场，缓解社会矛盾。但租售同权，属于解决“住”之后的问题，需要更完善的配套与细则。

2、租赁住房的增加，市场供大于求，租金自然不涨，投资回报也不会增加。未来，靠出租收益的房产投资必然会减少，而更加集中在转手差价收益的房产投资。当然，少部分投资客也会出现第三点的情况。

3、如果租售同权能够成功，像学区房的租金肯定会增加，不同于一般的房子，学区房是稀缺资源，无论租，还是售，都有市场。所以，看重租金收益的投资客，一定是看重学区房的投资客。

结语

租赁试点、租售同权，这个大方向无疑是正确的，但近年房价的高涨，体现出人们对租赁市场的冷漠，租房不能贷款、租房没有补贴，一度公积金不能用来交房租。

未来，对于不同人群，政府应提供不同的租赁产品，比如中高收入人群，提供租赁福利与补贴，而给低收入人群提供公租房、廉租房。同时，鼓励市场从个人租赁转向机构租赁，让市场规范、健全。

而对于在乎租金回报的投资客，我觉得有三点建议：

1、投资公寓产品，总价低，风险小，规避“租赁住房增加后，对租金平抑”的风险。

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