小产权房售卖违法吗？农村房屋买卖合同无效后双方责任如何认定-2024深圳小产权房信息

1事实概要

被告邴某是A村村民，拥有一处宅基地房屋，原告冀某非该村村村民。1995年10月，邴某与冀某签订《证明》，载明邴某将该宅基地房屋以6000元的价格卖给冀某。

2012年，邴某与村委会签订《班家村旧村改造还房方案》，以《集体土地使用证》作为一个申报单位，每证置换楼房三套，现已分到301房，其余房屋尚未分配。经鉴定，该套房屋价值90万。

邴某将该宅基地置换的房产据为己有，冀某遂向法院起诉确认《证明》有效，并要求邴某返还301房屋或相应房款及两套期待利益房屋或相应补偿款，赔偿物品及房屋损失五万元。一审法院做出判决，确认双方签订的《证明》无效，邴某向冀某支付赔偿金553500元、鉴定费5058元，并返还购房款6000元。双方均不服判决，提起上诉。

2判决要旨

驳回上诉维持原判。

判决书指出，双方成立房屋买卖合同关系，但案涉房屋系建造在农村宅基地上的房屋，且冀某并非案涉房屋所在集体经济组织成员，双方之间的房屋买卖合同与当前国家对农村宅基地保障本村集体经济成员居住利益的国家政策及法律相矛盾，在案涉房屋及其占用的宅基地未能办理出合法权属变更手续的情况下，一审判决双方房屋买卖合同无效符合法律规定。

根据合同无效的相关法律规定，邴某应当返还购房款6000元，同时邴某也获得已经增值的拆迁置换房屋。因房屋在拆迁置换后明显增值，若仅返还冀某购房款及利息，明显不足以弥补冀某的损失。冀某因无效所遭受的损失，具体到本案是房屋置换后所得利益，损失范围应当根据当事人过错程度合理确定责任，双方明知案涉房屋系建造在宅基地上仍进行交易，对合同无效的法律后果均存在过错，但邴某作为出卖方，在冀某已交付购房款并长期居住在案涉房屋中的情况下，提起诉讼主张合同无效，过错更大，一审按照房屋评估价值60%计算损失符合本案实际。故双方的上诉请求均不能成立，应予驳回。

3研习笔记

农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同一般应认定为无效。关于这类纠纷的裁判规则已明确，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条规定，在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。如在广东地区，根据广东省高院发布的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》，集体经济组织成员向不具备集体经济组织成员资格的人出卖宅基地上房屋，合同被认定无效。

对该类案件的处理要尊重历史、照顾现实，注重法律效果和社会效果、综合权衡买卖双方的利益。在《北京高院农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》中指出，对于该类案件的处理要尊重历史，照顾现实；注重判决的法律效果和社会效果；综合权衡买卖双方的利益。要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿。

本案即是典型的农村宅基地房屋买卖纠纷，产生本案纠纷的直接原因是案涉房屋发生拆迁，因拆迁这一巨大利益驱动，邴某违背诚信，试图利用合同无效的法律后果推翻案涉房屋已交易给冀某的事实，将拆迁置换后的房屋据为己有。本案合同标的系建设在农村宅基地上的房屋，如转让该房屋必定要处分集体土地使用权，且冀某并非该村集体经济组织成员，同时，该交易行为亦与国家对农村宅基地保障本村集体经济成员居住利益的政策相违背，故认定无效。

确认合同无效后，应综合考虑双方遵守诚信原则的程度，避免不诚信的当事人从其行为中获取利益。合同无效的法律后果包括返还财产、折价补偿、赔偿损失。本案中，法院认定合同无效后，邴某获得房屋，冀某获得购房款，即相互返还财产。本案在对过错及损失的认定中，法院的主要依据之一的是当事人在签订及履行合同中遵守诚信原则的程度，意在避免不诚信的当事人从其行为中获取利益。首先，双方明知宅基地上的房屋无法对外交易，对合同无效均有一定过错；其次，邴某作为卖方，在合同已实际履行完毕的情况下，仍提起诉讼主张合同无效，试图用合同无效的后果来获取拆迁置换后的房屋及相关利益，将房产据为己有，存在不诚信的行为，法院以置换后301房屋评估价值的60%计算冀某的实际损失并无不当。

最高院民一庭编写的《民事审判指导与参考》第78辑刊载的施世培等人与杨进军宅基地买卖纠纷案，亦体现类似裁判规则。法院认为，出卖人向集体经济组织成员之外转让宅基地使用权后，又主张合同无效的，认定出卖人对合同无效具有较大过错，法院确定承担90%的过错，并以现有房屋价值与购买房屋事的差价确定买受人的损失。该案判决鼓励诚实守信，对当地类似案件发挥了很好的引导作用。

在华诚公司与中铁公司合同纠纷中，法院认为，华诚公司以其自身的招标行为存在违法违规为由，于二审中主张合同无效，其行为不仅违反诚实信用基本原则，而且不利于民事法律关系的稳定，属于不讲诚信、为追求自身利益最大化而置他人利益于不顾的恶意抗辩行为。合同无效制度设立的重要目的在于防止因为无效合同的履行给国家、社会以及第三人利益带来损失，维护社会的法治秩序和公共道德。而本案中，华诚公司作为违法行为人恶意主动请求确认合同无效，如支持其诉求，意味着体现双方真实意愿的合同约定不仅对其没有约束力，甚至可能使其获得不正当的利益，这将违背合同无效制度设立的宗旨，也将纵容违法行为人从事违法行为，使合同无效制度沦为违法行为人追求不正当甚至非法利益的手段。[(2019)最高法民终字347号民事判决书]

案号索引：(2022)鲁03民终2343号

法规索引

《民法典》

第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

旧《土地管理法》（2004年修订）

第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

新《土地管理法》（2020年1月1日施行）

第六十三条土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。

《国土资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》（2013年11月22日实施）

一、正确认识“小产权房”问题的危害性和严重性。

建设、销售“小产权房”，严重违反土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，冲击了耕地保护红线，扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害了群众利益，影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展，建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护。要全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等改革措施，坚持依法依规，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。

《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》【国土资发〔2011〕60号】