大兴天宫院小产权房(2022中产者的买房大忌)-2024深圳小产权房信息

北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问

Q:提问:群主您好，看过您星球置顶的文章后，对您真是深感敬佩，同时对房子有了很大的观念变化，颠覆了过往惯性思维，以前觉得房子都是住着舒适为主，但现在看我手上的房都比较失败，没有升值空间。目前我手上有三套房子，第一套在大兴线天宫院站边上保利春天里，150平，2015年房，估价600万左右，由父母自住。第二套在丰台木樨园地区，是单位公房转商品房，我自住，90平，99年房，属于老旧小区，估价大概490万左右。第三套因为在常州上班，买了武进区西太湖附近的湖景房，目前估价160万左右，此区域马上要引入华东师大附中，可能有一定升值空间但是不大。

按您的置顶文章衡量标准考虑，我这三套房的投资都较为失败，丰台和常州附近没有产业，升值空间都不大；大兴虽然靠近生物医药基地，但是天宫院附近大面积的房子不热，转手很难。

目前我想的方案是卖掉常州这套，加上丰台这套，配公积金贷款和自有积蓄到800万，想了三个方案，方案一上车亦庄林肯公园，我比较喜欢这个小区环境，同时觉得这个小区转手快，等房子升值后再卖掉。方案二金色漫香林带小院一层，给父母养老，住个带小院的，但这附近交通不便，也没有产业，转手也不容易，只有带院是个优势。

方案三不在北京考虑，借助我上班的便利条件，在苏州或南京购置一套800万左右房子，最近陆续看了几套，感觉南京和苏州的房屋，位置和小区配置都比北京同等价位的要有优越很多，但是苏州和南京都是二线城市，能否升值不好确定。想请群主把控看看哪个方案更适合，或者您看我目前的考虑思路是否正确

A:回答:您好,感谢信任!1、如果您还有北京的房票,建议优先北京;从更高维度看,一线城市的成长环境优于二线城市,北京作为首都，价格不高反而很低,房价从长期看远远没有到顶，核心区域的优质房产价格会一直向上走，不光是我们国家是这样的一个趋势，其他发达国家同样是这样的。

核心城市核心地段的房产永远是优质资产;钱就放在那,谁去拿就是谁的,获取财富的方式有2种,一种是创造财富,一种是分配财富,购买优质房产等同于分配财富,钱就放在那,谁去拿就是谁的;中国的经济还在增长期，国际惯例是城市化进程达75%以上，这个时候房价才能稳定。根据据官方统计，中国的城市化率现在是在60%左右，实际上远远没有达到，因为户籍的问题。每年城市化进程增长一个百分点，至少还需要15年。也就是说，大方向一线城市的房价至少还要上涨15年以上。长远看北京优质地段的房产无论是从流通性和成长性优于二线城市;

2、这三套房子,常州具体到区域了解不是很深,大兴和丰台这两套应该出掉换成优质盘,西红门这条线属于通勤居住板块;主要的价值是承接4号线沿线;这条线的涨幅是从最北侧西红门依次轮动高米店、枣园,最后天宫院;天宫院总价过高面积过大流通性很差,通勤人员购买力没有那么强,

丰台本身就是一个发展比较落后的一个区,未来的资源全部集中在西南方向,也就是丽泽商务区,丰台要产业没产业,要教育没教育,不是批发市场就是菜市场,稍微有点收入的人都会选择在更好的区域置业,久而久之,丰台在市场上存在感越来越低,

亦庄林肯公园在亦庄并不是很优质的盘,在亦庄买房的逻辑和其他区是完全不同的，其他区我们一般是沿着地铁站看,而亦庄我们是根据品质学校配套看，购买力比较集中的区域，在高容积率去找低容积率的小区，这个是房产投资的原理;亦庄的特点是产业足够强，所以不缺购买力，一般人会认为亦庄的核心区是河东,河东是产业聚集+轨道交通，但如果从居住的角度考虑，河东不一定是核心区,

比如国贸,核心区是国贸桥一带，但国贸的密度太大，整个核心区老旧小区加写字楼混为一体，就会出现一个现象居住体验不好，所以国贸的房价没有大望路九龙山双井高;河西未来是亦庄稀缺性的一个地块，优势比河东更明显，有南海子公园+教育配套；属于低密度区域，从长持的角度上,河西会更有优势一些;两套变现之后往热门区域买即可,5年的时间吃2-3轮行情是最低要求,房子上涨后可以继续套现买入,很容易就会形成优质的资产包;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我咨询.

Q:提问:京总您好，刚刚关注您不久，我是去年工作落户的，家在外地，家里想支持一下在北京买套小型的婚前房产，现在在望京花家地工作，向您提问:1.目前单身，家里人为了让我婚后有些保障想买个一居室。但我有些顾虑，不知道这样用掉我的首房首贷资格是不是好。虽然知道越早上车越好，但也怕今后结婚时买二套婚房会比较吃力。您对单身女性购房有什么建议么？

2.买房总价预算在300－400左右，用于投资和落个人户口，主要想看一居室，请问望京有什么您比较看好的楼盘推荐么？花家地的老破小还有没有投资价值呢?3.虽然您说学区因素不稳定，没孩子可以暂时不考虑，但是有没有必要为了以后增加孩子上好学校的几率，将房子购买在东西海三个区呢？（可以不考虑自住问题，买完先租出去，自己仍然租住在单位附近）

A:回答:您好;感谢信任!1、婚前买一套房产一是用来作为抵御通胀让资产保值升值,二是对于自己是一种保障;无论是中期还是长期从哪个维度看方向上都是正确的;根据现在的婚姻法:婚前贷款购买房产,婚前的财产(包括存款+房产)都属于个人财产,不管是对未来的另一半还是对未来的家庭都是一件好事;

2、问题二和问题三可以一并回答,300-400万的预算在望京只能选到一些尾部的老旧小区,这些盘大都是行情不太稳定;在东西海更是这样,可以作为纯投资计划,选一个居住体验好一点的纯商品房社区,房地产进入后半场,对于投资房产的门槛要求越来越高,房地产黄金时代,只要买房就能赚钱,大家想的更多的是怎么搞更多的钱进入房地产,那时候越博傻赚的越多,现在房地产是过渡阶段,市场上的“买房者”越来越少,所以一部分杂盘接盘的人会越来越少,

你围绕着核心区看是正确思路,不要离开主城区安全系数很高,可以把目光重点放在朝阳,比较稳健的区域可以看看常营的苹果派,400全部下来可以拿一个大一居,北京新天地五期可能会超出20-30的预算,满五唯一加上中介费税费价格420-430左右可以拿下;常营是一个无学区溢价,其次配套成熟、有购买力支撑还有那么一点点缺陷的区域,现在向西主要承接国贸一带的通勤人员,未来向东受通州大运河辐射,算是未兑现的利好;不足是常营的城市界面还稍微有些不足,整体稍乱,这也给未来的增长空间留下了潜力,如果慢慢完成整治,区域的价值会再上一个台阶,目前这个区域的价格比较低,苹果派和北京新天地五期在整个商圈性价比较高,居住体验很好,从楼盘还有商圈未来的成长空间比较看好;这个区域内的保值性和流通性都很好;四五百的预算纯投资选这个位置很合适;祝一切顺利!

Q:提问:京总好，非常感谢前期您专业细致地解答。我目前在万科星园有一套1200～1300万的三居室，近期有个朋友在温哥华森林买了一个联排，1200万左右，230平米。他建议我也换过去做邻居，说安立路马上要修快速路了，交通不是问题。我去他家看过，很宽敞，小区也很大，挺漂亮。但从保值增值的角度，我担心温哥华森林的联排不如万科星园，后面出售可能也不会太容易。想请教您对昌平区北七家那一片的别墅区怎么看，未来这类联排和小独栋别墅是否会大量过剩，价值下降且不易出售呢？谢谢！

A:回答:您好，你的担心和判断是对的，北七家这一片别墅区不成气候，没有生活配套，并且卖的不便宜，从保值增值属性和流通性，这些盘和万科星园没法比，万科星园涨10个点，它可能在下跌，真正买别墅的客群全部集中在头部区域头部产品上，这些产品在北京有一定的稀缺性，价值也比较稳健，类似于温哥华森林这样的产品一抓一大把，除了居住功能没有任何附加值，祝一切顺利！

Q:提问:京总，你好，现在有个特别急的买房事情咨询一下，工作在朝阳，考虑孩子明年上小学，我家外地有贷款记录，在北京就只能按照二套买房了，有现金600多，近2个月各种请假看房，综合考虑性价比有两个选择，这两个地点都是800多w的：一个是望京的利泽西园建筑面积106平，属于老房子了，小学初中对口的是望京陈经伦分校；还有一个就是东坝的奥林匹克花园建筑面积125平，对口的小学是北师附小奥林匹克花园实验小学，中学以前对口的是八十管庄分校常青藤校区，今年的政策从9月份开始要更名为北京中学第三分校；

这两套房都在我们的总预算内，首先我们主要考虑两个孩子上学问题，其次考虑未来房子的保值增值空间：1、望京是由于阿里总部在附近，不知道还有没有增值保值空间，也不知道望京是不是有溢价，是不是房价会下降；2、东坝小学不如望京陈经纶，居住要比望京这老房子要强很多，我也看过你分析过东坝奥园和常青藤的房子，而且听中介说万达和地铁都是明后年开，也不知道还有没有增值空间。希望京总给指点迷津，在此特别感谢

A:回答:您好;东坝和望京属于不同性质的区域,望京属于北京产住结合发展比较成熟的区域;房价的天花板比较高,这种龙头区域不存在存在溢价的现象,东坝到目前还在卖概念,准确说东坝属于城乡结合部,从投资维度,买城乡结合部的逻辑主要是买被低估的区域,价格比较便宜还存在套利的空间,因为核心区一直在发展，呈现的结果就是房价逐步上涨，老破小的价格基本上接近次新，品质楼盘更是脱离刚需承受范围，而城乡结合部的价格只有核心区的一半，就会有一部分人群不愿意在主城区上车，把方向锁定稍远一些的城乡区域

用牺牲距离换取品质这样的方法买第一套房，城乡结合部一般最好的进场时间是规划刚出炉,有大批一线开发商进驻的时候，这是值得进场的一个风向标,如果这种区域由于政策宣传利好，加上开发商炒作拉动，短期就会存在暴涨的可能性，这种位置的房子表面看的是价格，而最终看的还是价值;城乡结合部的拐点是不断在变化的，买点并不是一直存在;东坝有价值但溢价已经很严重了,已经过了最好的进场时间,现在卖的并不便宜,买的价高就意味着未来涨幅的空间比较小;

其次再说学校也不如望京,学校好不好主要看生源,往深了说是看家长,从区域的人群结构,东坝和望京也是有很大区别,东坝中路以东基本全是保障住房小产权房+回迁房和各种福利房.未来会增加区域密度,人口结构复杂,整个区域的成长性会受限制.买房无非就是选地段、楼盘和房源，这三个指标最重要的是地段和楼盘，地段决定未来的天花板有多高，楼盘决定着成长空间有多大，这2个指标只要优质,即便是你选的房源稍差也不会影响未来的升值性.

好地段的特征是;高新产业聚集+稀缺性配套+好的品质.品质看的是两个方面，一个是楼盘品质，一个是区域品质。楼盘品质看的是居住体验和物业，区域品质看的是整个区域的自身环境和人文环境。有的楼盘品质很高，但是地段一般，缺乏购买力支撑.有的地段不错，但是商圈环境很差,就像潘家园在三环内，距离国贸近在咫尺，但整个区域的房子常年跑输大盘，涨幅还没有五环外的高，核心原因就是这个区域的人群结构,这样的区域即便是在核心地段也难跑赢大盘.虽然奥林匹克花园的居住体验优于利泽西园;但是从区域的产业结构,人群、东坝不如望京,望京的价值不至于阿里,产住结合是城市发展的一个新方向,现在的亦庄也是在向着望京的方向发展,这个是趋势,建议优先望京;建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝一切顺利!

Q:提问:京总您好！我们目前有一套亚运村这边的学区房，准备两年后孩子升初中后就卖掉，加钱换一套改善型房子。总价1000~1200W，不要学区溢价，北边的房子，首选朝阳。我们夫妻不用坐班，地铁有无均可，最好是低密度洋房……要求有点多，房龄就不奢求了，保值、品质感好就行。目前在考虑几个区域：

1、奥森周边：这片儿住了十几年了，比较喜欢也熟悉，缺点是房龄大都较老；2）新发展的崔各庄区域：新供地的奶西、环铁桥附近感觉太偏了，善各庄/阿里总部那片似乎好些？未来应该还会有新地块出来吧；

3、朝阳公园/燕莎：甚至再往城里走走，似乎有一些品质不错的公寓，北五环都卖到10万/平了，城里也还是10万，总感觉不要太划算；4）顺义：索性远点儿也没关系，后沙峪区域居住环境和保值如何呢？5）孙河：多贷些款努一努1500W上车孙河靠谱吗？看过天瑞宸章的叠拼感觉不错，喜欢那边低密度的居住环境;感谢

A:回答:您好;感谢信任!1、如果期望改善居住环境,可以优先考虑孙河地块,孙河是一个稀缺性的地块,北京唯一一个先规划后发展的别墅区,定位中央新墅区，人口密度比较低;和其他别墅区最大的不同就是由政府统一规划,其他别墅区都是野蛮生长随意发展,所以区域比较乱,曾经西山别墅区的一个小区被住建委冻结产权过不了户,因为业主私搭乱建没人管,北京比较有名的别墅区、西山、奥北、老中央别墅区,发展比较好的是西山和老中央,

新中央是老中央的升级版,北京缺乏世界级的豪宅区域,像其他发达国家如比弗利山庄、巴黎十六区、曼哈顿上东区等所有的高端住区其本质就是营造一种均质的生活氛围、尽可能的保证居住区的纯粹性,以保证区域的居住者在收入、社会地位、价值观等各个方面差距较小,这是高端住宅区的价值逻辑,孙河这个区域养个3-5年会成型.区域湖中心规划有10万平米的商业体,可以满足区域内的住户生活需求,北京缺少纯粹的别墅区,孙河一旦成型在市场上就是稀缺.天瑞宸章还可,但由于是限竞,会有几年的封闭期,也可以看看这个区域的二手盘北京院子,流通性和保值升值性比较稳健,1500买一个大平层住起来也很舒服;这个价格段大平层会比叠拼流通性会更有优势;

2、后沙峪属于顺义价值最大的一个区,紧靠中央别墅区的私立学校，因为距离国际学校很近，租金水平很高。有人气，而且是高收入聚集的人群，同时后沙峪有强大的文化底蕴，可以同时承接机场和望京的溢出，未来自带产业，重点发展的是临空经济新兴金融和总部经济。是顺义发展最好的一个区，紧靠罗马湖温榆河,有稀缺的生态环境;但目前还是靠望京的通勤支撑成交量;1200-1500的预算买这个地段属于资源错配;在房屋保值性上不如市中的稳健;

3、崔各庄的位置从表面上看比较有优势，紧靠望京,但配套很差;或者说没有配套,所有的配套都要依靠望京;区域有2个博物馆,目前交通也比较差,从崔各庄到望京很绕,这个板块的新房需要做好短期没有行情的打算;长持未来只能等配套完善;就存在不确定性,可以对比下南侧的酒仙桥区域;也是一个没有商圈的区域，城中村太多改造难度比较大，大型的艺术区占据着大面积的土地资源,导致整个区域商业的布局不是很合理,这就导致了改造优化的难度.很难吸引到外区的人到这里买房;

虽然依靠望京产业优势,但房价常年跑输大盘,崔各庄区域也存在和酒仙桥类似的城市病;善各庄的地理位置要比崔各庄更占优势,可以留下一下土拍;综合:奥森、孙河都可,奥森属于纯居住板块，没有学区溢价，紧靠城市公园绿地，生态资源在市场上比较稀缺。整个区域居住的人群也都是企业高管，高校职工，央企领导;人文环境属于社会上层精英阶层;保值升值性还可,如果觉得楼盘旧则可以考虑孙河;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利

Q:提问:非常感谢京总之前的指点。由于现在置换房家里意见不统一，出现两个方案，不知哪个更优，请京总点拨。基本情况：计划今年在北京换房后另购房投资，现有西二旗智学苑3居1套，目前市值700+，计划再投入700+换房或者投资小户型。现有两个方案请教京总：

1、西二旗智学苑出售，另外增加500，买入橡树湾或者东湖湾、万和城两居，总价1200以内。或者追加杠杆到1700，买入这三个小区的三居室。关于智学苑，目前已确定西二旗小学调整为中关村一小分校，且今年有希望换物业，未来是不是有升值潜力？继续持有还是置换？

2、继续持有西二旗，另加700+买入小户型。可选奥森板块例如澳林春天一期或者二期两居室；或者望京东湖湾开间？橡树湾开间？纯投资，哪个方案更优？也可以考虑其他升值空间好的小两居板块和小区，恳请京总推荐。因为孩子上学方便考虑，近三年都会租房住。3年-6年后有可能整合资产再换房自住。以上，恳请京总点拨。叩谢

A:回答;您好,1、原本小区不带学区,突然划入学区,有2种情况,1是划入普通学校,这个涨幅比较轻微,如果是划入的重点学校,涨幅比较明显,可以说是很夸张,短期(2-3个月)最高能达到50%;这个重点学校指的是同区域缺乏优质教育资源的情况下才能凸显,当价格短期到顶时会有一个冷静期,

智学苑的价值是价格低性价比比较高,在西二旗板块流通性属于数一数二的,但居住体验在同区域并没有特别大的优势,其次西二旗产业较多,居住楼盘较少,准确说不是产住结合的区域,整个区域的居住体验并不是特别好,更换物业和划入学校算是利好,结合这个盘在同区域由于价格优势比较凸显,应该会有一个不错的涨幅,预计15%-20%左右,处于机会成本可以留着观察一段时间

2、700+选择奥森板块的两居室很好,奥森属于纯居住板块，没有学区溢价，紧靠城市公园绿地，生态资源比较稀缺。整个区域居住的人群也都是企业高管，高校职工，央企领导;人文环境属于社会上层精英阶层;如果能加300预算可以看下上林世家、京师园、700+您看的盘尚可,三期也能拿下,比二期品质高点,同时可以关注下朝青板块的青年汇、华纺易城,望京东湖湾和橡树湾开间都可,但从居住上2居更有优势;选筹上可参考星球精华栏文章;祝一切顺利!

Q:提问:您好，拜读了一段时间您星球的文章有一些感悟，但就换房的事还是想和您具体聊聊;我们现在有一套远郊的房子市价330万，想置换一下市里的房子，卖出现在这套加上手上的现金，能够620万左右的首付款，可贷200-250万，我家孩子5年后上小学，已有海淀魏公村一带的学籍，但没有周围的住房，有以下几种想法：

方案1:想换魏公村周围韦伯豪、悦园、友谊社区、厂洼、魏公村8号院一带的800～880万的房子，因为本人在魏公村一带上班，这样以后接送都比较方便，生活质量还能保证，这一带只有韦伯豪、悦园是2000年以后的，其它很多都是90年代的房子，这种还能不能买，过十年出手会不会有困难，或者魏公村周围方圆三公里的范围有没有预算合适又能跟上整个大盘的房子，请京总指点一下，谢谢

方案2:因为老公在西南五环上班，想置换北京西边或海淀范围能跑赢大盘或跟上大盘的房子，然后在魏公村附近租一套房子，不知道这样的置换该选什么位置比较合适，但考虑租房子住会不稳定，我们置换的目的是保证生活的情况下换一套起码能跟上大盘的房子，还请京总帮忙分析一下哪个方案更适合我们，以及对应每个方案中具体位置的选择，感谢

A:回答:您好,感谢信任!1、魏公村板块的韦伯豪、悦园很好,韦伯豪的涨幅一直是区域内的领涨盘;孩子未来在附近上学,本人又在这一带工作,完全可以优先这个区域,海淀的核心位置是中关村一带向北延伸,西南部并不是发展的核心;不建议到西南方向做选筹;

2、关于2000左右的房子未来十年甚至二十年好不好出手,这个问题不能用单一的维度去考虑房子的价值,房子只是其中一项因素,真正有价值的是这所房子所占有的区域资源,尤其是不可再生的土地资源,商圈优质,而商圈内80%-90%的楼盘很拉垮,只有几个楼盘的品质还可

品质指的是建筑年代、物业水平、小区环境、户型舒适度,那么这几个楼盘就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;如果地段内没有新的住宅供应,那么这类住宅产品的天花板会比较高;这个是微观市场逻辑,按照这个逻辑选房不会错;宏观市场相信房价一定会继续上升,上涨没有尽头,保持这种信念既能吃到行业红利,可阅读星球精华栏文章08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策;祝一切顺利!

Q:提问:京哥好，本人在京工作无房产，我个人落户在海淀区单位集体户口，娃也随我落了海淀集体户，2025年娃可凭集体户对口上甘家口某中等偏上小学，爱人也在甘家口区域工作但户口在外地，本人有SFSD资格，近期考虑生二孩，拟两年内完成。手里现有资金150W，家庭年收入约80W，在南方二线城市共有3套房产，一套市值320W，一套市值130W，一套市值300W，目前考虑在京购房，有以下几点疑问请京哥指点迷津，

一是是否应等二孩落集体户对口上学后再买房，还是近期直接买东西海学区房解决问题；二是北京房价未来涨幅如何，等二孩后再上车是否又迎来一波涨幅；三是南方二线城市房产是否应全部售出置换北京房产，以及如何布局房产兼顾学区、自住和投资效率等方面的平衡。鉴于以上实际情况，有以下几个方案可供京哥了解近期购房心路：

方案一：等二孩出生落到集体户口后（落户后即可对应入学）再买房，时间预计在2024年，届时考虑买甘家口附近不带学区属性的房子（兼顾娃上学和自住，又不多付学区溢价），考虑购入总价800至900，贷款300左右，拟处理二线城市一到两套房产加手里资金作为首付，不知京哥对于甘家口附近此类楼盘有何推荐？

方案二：等二孩出生落集体户后，预计在2024年买，从纯投资的角度买朝青、奥森或望京等增值快的板块，二线城市处理2套房产加手上资金购买总价800至900的房子，或所有房产都出售加手上资金，考虑总价1200以内的房产，贷款300左右；买入后换租，一家人在甘家口租房。

方案三：近期直接购买东西海的学区房，二孩出生后户口直接落房子上，总价800至900的二居室（换租或自住）或总价1200以内的三居室（自住），略倾向于买海淀甘家口区域的学区房，爱人上班近，两个娃读书也近。其他更好的方案也均可考虑，不知京总有何推荐？

方案四：现看中且能买到石景山中海寰宇天下天赋一层104平三居（带40平下跃），总价约800W，24年8月交房。但娃在海淀上学无法自住，且二孩出生后户口无法落海淀集体户。可在甘家口附近再买入一套40平左右的学区房，总价在400左右（全款付），作为二个孩子上学用。两套房产购入后，拟全部换租，在甘家口附近租套大一点儿的房子供一家人自住。以上几种方案，或者还有更好的方案，还请京总指点迷津。

A:回答:您好;感谢信任!1、既然你们2025年可凭集体户口上甘家口小学;完全没必要再投资学区房了;学区房就是绑架勒索型的附加价值;关于学区房投资,一些优质区域的品质盘还可,抛去学区因素,自身价值很稀缺可以考虑的,

这种盘如果学区有变化,不会瞬间转移价值,安全系数相对高一些;学区房的涨势很可观,但下跌也比较严重,目前存在严重的溢价,投资最稳健的方式是回避学区;学区房属于高危投资品,随着政策不断变化,学区的概念可能会随时取消,风险比较大,

星球内会员因孩子上学因素,一般都是建议买小的,因为房产价格高出来的部分是学位的价格;学位是按套计算,与户型大小无关.房价则是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价,一旦学区改动,可能面临巨大损失,如果您愿意博一把,学区房的收益性中短期可能会实现暴击,但风险和机会并存;比较稳健的方式是投资纯居住盘,涨幅虽然没有学区房夸张,但不会出现波动的现象,而是跟着区域的价值稳健向上爬

2、建议你抛售外地的住宅，有一套自己住的就行，其他的尽量卖掉，当然不是亏本卖，慢慢出即可。从长期看二线城市的流通性和金融属性以及保值增值性不如北京，我在精华栏文章《08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策》已经表明,楼市涨跌只关注是否印钞,通货膨胀不会同时并均匀增加所有商品的价格，只会永远一波一波地改变商品物价,房地产最先上涨。

我们改变不了现有的货币制度，利用一切渠道和资源贷款去购买优质房产，买那些能跑赢通胀的房产，就是最有效的“抢钱”方式，否则我们只能一次次被抢;长远看核心地段的优质盘会一直涨,只要货币供应量继续增加，房价上涨没有尽头;

对于你的情况，应该集中资源布局本地优质房产,什么情况下适合外地投资,第一:本地刚需自住已经全部解决,自己的家庭,父母,岳父母都有所居,能够基本满足医疗、上学、交通等,第二:本地已经完成布局,持有3套或更多,可以去同级别城市分散风险,第三:本地房票、贷票已经用尽.第四:有闲置资金,为了下一代提前做布局,否则建议把资源集中在北京;

3、纯投资朝青、望京、奥森都可,主要看资金量,中海天赋的优势是在整个石景山算是品质的优质盘了,户型做的也很好,基本没有任何瑕疵,未来这个盘在整个区域有一定的稀缺性,自住的话很不错,从投资的角度上讲,石景山自从唯一的首钢搬迁后整个区域就缺乏产业支撑了,显得十分冷清，表现出来的结果就是产业匮乏,导致整个区购买力相对较弱,

房价之所以有支撑是处于海淀和西城的主要溢出区域;石景山虽然是向高端产业转型,但由于丰台加了一个丽泽,所以高科技产业会被丽泽吸收;如果未来产业转型失败的话，最终的定位可能会向门头沟看齐.中海这个盘的价格不算便宜了,短期存在一定的溢价,石景山成交量最多的一个商圈是鲁谷,鲁谷成交量大的原因是处于石景山的东大门,紧靠海淀,可以优先承接西城和海淀的刚需购买群体,整个商圈配套比较成熟,

鲁谷一直在截留整个石景山西部的客群;这个商圈成交量最大的2个楼盘,远洋山水、京汉旭城;远洋山水目前的在售均价是68000一平米,京汉旭城在售的均价是64000一平米,鲁谷商圈的品质楼盘远洋沁山水在售均价是91000一平米,未来中海寰宇天下的行情主要还是来自海淀和西城,有一份客群如果接受不了远洋沁山水的价格和远洋山水的品质,可能会牺牲距离选择次级的品质盘.因此天赋这个盘有一定的市场竞争优势,但短期存在溢价,行情可能不会太好,

行情指的是买进价和卖出价，买进的价格是开发商卖给我们的价格，真正意义上的决战是二手房市场，就是说我们如果真的把这套房子在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，适合做长线投资长持,毕竟楼盘的品质还不错,短期的话站岗的可能性比较大,建议认真阅读精华栏的文章;08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策、81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝一切顺利!

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04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

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